昆明百金商业大厦百富物业服务方案(24页)-物业管理(编辑修改稿)

昆明百金商业大厦百富物业服务方案(24页)-物业管理(编辑修改稿)内容摘要：

资料员保存。 物品放行条 业主、装修工、送货员、收废品人员业主开出门条 /出示身份证 /核实业主身份，其他人员开出门条必须电话核实经业主同意后方可开出门条，核实携带物品型号、数量 开具出门条。 携带物品人员出示出门条出门条，安防人员核对携带物品、有效时限及出门条编号是与出门条是否相符，相符放行 安防 收回出门条 中班返回管理处当天消单统计， （ 二 ）安防管理 在大厦物业管理中，安防工作至关重要，安防工作是大厦的形象，保障大厦的公共秩序，维护物业和业主的安全，人防物防技防的安防计划： 常规防范 采取站 岗执勤与巡逻执勤相结合的方式，协助公安机关维护大厦公共秩序，防范 和制止任何危及或影响物业、业主（租户）安全的行为。 人防 制止身份不明人员、衣冠不整者和闲杂人员进入大厦；按规定路线巡视检查，不留死角；对大厦内的嫌疑人员进行检查防范；礼仪服务；对外来车辆和人员进行验证、登记 和换证。 物防 严禁携带危险物品进入大厦；遇到外来人员将大件物品带出大厦，即与物主核实，并办理物品出门手续；巡查车辆停放情况，维护道路畅通、车辆安全，做好安全防范工 作；巡逻及时发现物品管理存在安的全隐患，并通知及 时整改；门窗安要求锁闭。 技术防范： 应用安全报警监控系统、电子巡更系统，对大厦内的治安情况实施 24 小时监控，以确保安全。 对可疑或不安全迹象采取跟踪监视和定点录象措施，并及时通知值班保安，进行现场处理。 值班保安接到治安报警，应迅速赶到现场酌情处理，并把情况反馈到监控中心，监控员对报警处理情况作详细记录，留档备查。 （ 三 ）消防管理方案 消防管理是物业安全管理的重点，因此要根据消防法规 的要求，结合实际，切实地做好消防安全工作，确保物业人员的生命及财 产安全。 消防监控中心的 24小时值岗，及时对火情进行核实 ； 消防设施、器材的管理 每月进行 ； 保持消防通道的畅通； 加强装修期间的消防安全管理； 严禁违章燃放烟花爆竹； 严禁携带、储藏易燃易爆物品； 防止电器短路等引发火灾因素。 制订并落实消防管理制度和消防安全责任制，做到责任落实，器材落实，检查落实； 制订消防事故处理预案，防患于未然； 建立义务消防队，每月组织一次消防安全学习，每季组织一次消防演习； 1定期进行消防检查，预防为主，防消结合，发现隐患，及时消除； 1做好消防器材、设备的检查保养，使之始终处于完好状态； 1制止任何违反消防安全的行为； 1积极开展防火安全宣传教育，定期向业主传授消防知识； 1发生火灾，及时组织补救并迅速向有关部门报警。 1消防报警应急处理 （ 四 ）车辆管理 进出车辆发卡管理 ； 并对车辆外观进行检查登记 ； 停车场由停车管理员有序指挥停放 ； 收费按物价局 《 昆明市机动车停放服务收费管理规定 》 收取 ； 辖区内的车辆停放有序，各种车辆停放在指定的停放场所，严禁堵塞交通、防火通道等 (五 ） 保洁管理 根据材质选择最佳保养方法，定期上光打蜡，保持材质表面光亮整洁； 公共卫生间设专人巡回清洁，保持整洁无异味； 楼层公共烟缸每天擦试两次，巡回清理，无烟蒂堆积； 大堂设专人巡回保洁，玻璃门窗保持光亮，无明显印渍； 大厦各公共区域保持清洁，无随意堆放杂物和占用公共场所现象，随时清除各类污渍、积水； 每天定时（正常上班时间前）收集垃圾一次，确保垃圾袋装化，并扎紧袋口，以免渗漏 ，每周对垃圾桶清洁、消毒，清洁垃圾房内外墙壁及地面，每月对垃圾收集桶 消毒二次； 定期进行外墙清洗； 各类公共照明、消防等设施，每月保洁一次； 定期对下水道等排污管道清理一次； 告示牌、指示牌等每天保洁一次； 1 电梯轿厢每天保洁二 至三次，每周 对电梯门槽进行一次清洁； 1 春夏秋季每周在害虫滋生地用药灭虫一次（冬季每月一次）； 1 对违反 《 环境卫生管理规定 》 的行为进行制止 ； 1 加强业务培训，增强专业技能，聘请专业人员指导养护； 1 加强日常监督检查，按月考核，确保服务满意率 99%以上； 1 强化行为规范管理，服装统一、标识齐全、言行文明。 （六） 绿化 管理 绿化养护：绿化工应做到管理日常化、养护科学化。 根据气候，给花木适量浇水； 根据花木长势，给花木适量施肥，适当松土； 制定预防措施，防治病虫害； 及时清除杂草、枯枝，春秋两季定期修剪花木，对遭受损坏的花木及时扶正，整修或补种合适的苗木、花草； 对大厦内部公共场所进行绿化布置和养护； 定期对建筑小品进行修饰； 做到大厦周围绿地和花草植被养护完好。 （ 七 ）房屋、设施设备管理 房屋管理，尤其是共用设施设备的管理，直接影响到大厦的形象、物业的使用年限及使用安全，直接关系到业主及使用人的安全，是大厦管理的重中之重。 房屋公共部位管理：根据现状，大厦内房屋可分为已领 房、空关房和公共用房。 （ 1）业主已领房： 房屋交付时，及时与业主签订业主公约，书面告知房屋装修管理规定，并建立业主档案； 加强装修管理，对违章装修行为及时予以制止，情节严重者，提请有关行政管理部门依法处理；装修期间，应及时进行房屋公共部位的保护，确保房屋的安全、美观。 （ 2）空关房 ：管理处应每月通风打扫一次； 对房屋和设施定期检查（包括墙面、管道、门窗、电源线路、水电表），发现问题或尽快处理，或及时通知业主。 （ 3）公共用房：做好公共用房（商务中心、公共设施用房等）的维护、保养，发现破损，及时维修，确保房 屋的安全、美观。 设备设施维护： （ 1）公共水电设施设备定期巡查，发现损坏，及时维修； （ 2）公共卫生设施每周检查一次； （ 3）水泵、等设备每天巡查两次； （ 4）电梯机房，每周保养一次（半年保养和一年保养按规定进行）； （ 5）中央空调机组设定专人管理，定期巡查，确保出风口正常； （ 6）温感、烟感、喷淋等定期抽查，确保正常有效； （ 7）智能化系统采用日常巡视与定期保养相结合，制实时运行档案； （ 5）对业主（租户）自用水电设 施报修，应按规定填写《有偿服务联系单》，确保维修及时率与合格率； （ 6）制定 《 月、季 度 、年 度设备 保养计划 》，按计划实施设备设施进行保养； （ 7）对不运行的设施设备，不定期进行试验性的启动检测。 （八） 装修管 理 （ 1） 装修检查 a 装修户管理，督促业主做好装修前期申报工作，并经常进行现场检查，发现问题及时制止； b 有的管理人员进行全面培训，清楚各隐蔽线路的具体位置，并对技术人员进行强化培训，确保谙熟该系统的操作及维护； c 管理员每天巡查装修 2 次以上； d 修广告牌统一安装，外。