新乡原阳地块产品优化方案及物业发展建议方案(29页)-物业管理(编辑修改稿)

新乡原阳地块产品优化方案及物业发展建议方案(29页)-物业管理(编辑修改稿)内容摘要：

宅区块之间 ，为二层地上建筑 ，与商业岛面向西的门面房形成开放街区 ； 是本案唯一的开放式商业街区，也将是 新老城区 的首条特色商业街区，以经营 休闲服饰、珠宝眼镜、箱包鞋帽、时尚饰品 等为主 ， 以满足多层面消费者的不同消费需求； 从产品规划的空间布局角度来说，休闲街区可以衔接住宅、主题商业、大卖场几大板块，可以形成商业板块之间的有效互动，可以共享其他板块的消费客群，同时也突出了空间布局的整体性 ； 作为门面房形式的产品，将会 受到 投资者和经营商家的追捧，来形成本区块的销售与招商 的 快速去化。 卖 场 配图： 规划图上用色块标识卖场 建筑面积：三层共 11520 ㎡ 经营业态： 三毛、华隆 等 类型的 中型商超 规划特征及依据： 位于黄河大道与原新路交会处，紧临主题广场，产品规划为地上三层 ； 原阳仍旧缺乏真正意义上的商超卖场，引入经营较为成功的商超卖场模式打造原阳首屈一指的百货业态，是必然的发展趋势； 该区块作为项目的形象展示面，而大卖场的入驻将有助于增强项目扩张面及扩大商业 影响力 ，为本案商业带来更 多的消费客群 ，也能提高本案商业的核心竞争力。 整体规划优势分析 此种规划方案很贴切地与“ BLOCK 街区”概 念，整个商业区内都呈现出开放式、外向型的特色； 街区规划 使 项目 无死角，能够实现商业规划的“循环”要求，能使消费者很好地到达任意消费区，为各个经营商家提供充足的人气共享； 业态互补、错位经营的业态布局原则，为经营商家提供良性的经营平台，为消费者提供一站式消费的平台 ； 规划强调“动静分区”，减少商业对住宅的干扰，同时也可以提升项目的整体品质。 而商业部分与住宅区两者之间的独立性与关联性，既照顾到商业功能的完美性，又能保证住宅区的私密性； （ 配图： 住宅商业分区，干扰图，用绿色和红色表示 ，带人流动线图 ） 卖场 与主题广场 的设置，可以充分发挥 卖场 强大的带动作用，而主题广场可以将 客源 导入商业区的任意地方。 商业岛铺位划分 1） 铺位划分原则： 提高原新路商铺价值 单位面积小，总价低， 便于销售 商铺可灵活组合，以满足不同实力商家的经营需求 提高商铺的实用性，实现商铺整体价值最大化 2） 划分方案 配图 ，带交通动线图， 用色块表示 A 区（临原新路部分，商铺进深 米） B 区（临休闲内街部分，商铺进深为 7 米） C 区（紧临 B 区间，进深为 7 米） D 区（ 为通道， 宽 米） E 区（位于 D、 A 区之间，与 A 区形成背靠背商铺，进深为 7 米） 剖 面图 由于商业岛进深在 4050 米之间，平均进深较大，为了避免单一层整体划分造成的单位面积较大而对招商和销售带来的压力，我们建议采用对商业岛一层内置街区划分 ； A 区作为原新路形象展示面，商铺进深以 米为宜，这样既利于经营商家对临街门面的进深要求，又能降低投资者对商铺面积较大、投资金额过高所带来的抗性 ，建议该区面积在 100300 ㎡之间； B 区 为靠近休闲街区部分，进深为 7 米。 可满足如服装、精美饰品等经营商家的经营需求 ，面积可控制在 30 ㎡左右 ； C 区 紧临 B 区，与 B 区 形成背靠背店面，店铺进深为 7 米，主力面积 可控制在 30 ㎡ 左右 ； E 区 与 A 区形成背靠背商业，进深为 7 米； D 区为走廊，位于 C 和 E 区之间，宽 米 ； C 区和 E 区形成 一条特色文化主题商街，商街可以以“潮流前线”“哈韩街区”等为主题命名，主要经营服饰、百货、潮流精品、饰品等业态。 3）关于临原新路店面（即 A 区）的划分建议 配图：方案一： A 区不划分，为整体的一拖二拖三的形式 ，剖面图 方案二： A 区划分，为部分拖二拖三的形式 ， 平面图 方案一和方案二分别适用于不同需求的品牌商家。 方案一适用于对形象展示要求较高的品牌商家（如婚纱摄影店面等）。 沿原新路门面具有良好的形象展示面，二层、三层作为商品陈列； 方案二适用于对形象展示要求较为一般 、但面积需求较大 的品牌商家（如 电器卖场、 部分休闲类业态），商家只需留有客群导入的竖向交通即可。 规划优势： 各商业岛设置 室内 文化街区，使各商业岛之间相互独立却又有联系，文化主题街可丰富街区的经营业态，为项目带来不同层次、不同水平的商家与消费群体； 沿原新路形象旗舰店的增设，可以提高项目的整体形象，提高沿街商铺的商业价值； B 区、 C 区 30 ㎡ 左右 的主力 店铺大小相当，比较符合服饰、精品类商家的经营要求 ，该类 店铺也将因总价低这一关键因素成为项目引领全民投资的明星产品 ； 30400 ㎡的面积划分，将满足不同实力的投资商家的需求，可有效扩大商业客群层面。 三、住宅规划建议 1）住宅平面布局及建筑类型配比 配图：住宅平面布局图，分区块 ， CAD 图 物业类型 建筑面积 （ 单位： ㎡ ） 比例 拆迁安置 30000 % 花园洋房 30000 % 小高层 100000 % 高层 75000 32% 总计 235000 100% 规划 说明 ： 拆迁 补偿区 位于项目南端，紧临京奥苑项目，作为对拆迁户的安置区 ； 花园洋房 包括退台洋房和电梯洋房。 退台洋房属原阳市场上的创新产品，将以优越的户型产品及舒适的居住环境及合理的性价比带动本案住宅区域形象价值的整体提。