拓普物业听涛雅苑物业管理实施方案(74页)-物业管理(编辑修改稿)

拓普物业听涛雅苑物业管理实施方案(74页)-物业管理(编辑修改稿)内容摘要：

大、最专业、更新速度最 快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 序号 指标名称 质量标准 承诺标准 指标计算依据 采取的措施 6 清洁保洁率 99% 99% ∑已保洁的面积 ∑区内保洁总面积 区内保洁落实到人，每天进行16 小时保洁工作，巡查记录完善，监督检查得力，严格考核制度，确保物业垃圾日产日清，设施完好，无环境污染现象。 7 化粪池、雨水井、污水井完好率 99% ∑化粪池、雨水井完好数 ∑化粪池、雨水井总数 每天进行巡查，巡查记录完善，监督检查得力。 8 大型及重要机电设备完好率 99% 100% ∑大型机电设备完好数 ∑大型及机电设备总数 建立完善的巡查制度，严格管理，健全档案记录。 9 公共文体设施、休息设施及小品雕塑完好率 98% ∑完好数 ∑公共设施、雕塑总数 每天进行巡查，巡查记录完善，监督检查得力，确保设施完好。 10 排水管、明暗沟完好率 99% ∑完好数 ∑排水管、明暗沟总数 每天进行巡查，巡查记录完善，监督检查得力。 11 道路完好率 95% 96% ∑完好道路面积 ∑区内道路总面积 落实责任人，坚持对道路、路灯及停车场等公用设施进行日常巡视、检修和定期维护保养，由维修工监督执行，各主管配合检查落实。 并建立健 全档案记录，确保公共设施完好并正常使用。 12 停车场、单车棚完好率 95% 96% ∑完好数 ∑停车场、车棚总数 13 路灯完好率 95% 99% ∑完好路灯盏数 ∑区内路灯总盏数 14 物业内治安案件发生率 1‟ 1‟ ∑案件发生次数 ∑区内租户总人数 ╳1000‟ 实行 24 小时保安巡查，分快速、中速、慢速巡查，由中央调度中心 24 小时值班，接受报警及实施调度，根据实际情况，确立入住期“人防为主、技防为辅”，日常期“技防为主，人防为辅、全面防范”的治安思路。 明确保安职责，层层防卫，以确保物业用户人身财产安全。 自行车、摩托车、汽车被盗率 1‟ 1‟ ∑车辆总被盗数 ∑物业登记车辆总数 ╳1000‟ 15 消防设施设备完好率 98% 99% ∑消防设备完好数 ∑消防设备数 每天进行巡查，巡查记录完善，监督检查得力，确保设施完好。 100% ╳ 100% 100% ╳ 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最 快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 序号 指标名称 质量标准 承诺标准 指标计算依据 采取的措施 16 火灾发生率 1‟ 0 ∑火灾受灾人数 ∑区内租户总人数 全员义务消防员制，定期培训和演习，加大宣传和检查力度，由保安进行日常巡视，发现隐患及时处理，确保物业安全。 17 违章发生率 1‟ ‟ ∑违章发生次数 ∑区内租户总人数 建立交叉巡视制度，跟踪管理，及时发现及时处理，加强宣传工作，杜绝违章发生并建立相应的回访记录。 18 违章处理率及时率 99% ∑及时处理数 100% ∑违章发生数 建立交叉巡视制度，跟踪管理，及时发现及时处理，加强宣传工作，杜绝违章发生并建立相应的回访记录。 19 管理人员专业培训合格率 99% ∑培训合格数 100% ∑参加培训数 加强培训力度，并对培训过程进行有效的监控和检查。 20 业主有效投诉率 业主投诉处理率 投诉回访率 2‟ 95% 95% 2‟ 100% 100% ∑有效投诉次数 ∑区内租户总人数 ╳1000‟ ∑完成处理投诉次数 ∑有效投诉次数 100% ∑已回访投诉租户数 ∑投诉租户总数 100% 按照政策规定做好做细各项工作，采取措施，加强与租户的沟通，定期走访租户，征求管理意见，强化服务意识，提高员工素质，及时为租户排忧解难。 投诉处理有结果，有记录和回访。 21 业主对物业管理的满意率 95% 95% ∑调查租户满意人数 ∑调查租户人数 采用现代化的科学管理手段，开展温 馨服务，亲情服务、助残服务，个性社区服务，在日常工作中注意收集业主的广泛意见，加强住管双方的沟通交流，以确保业主对物业管理工作的满意。 22 绿化完好率 95% 99% ∑完好绿化覆盖面积 ∑区内绿化总面积 建立专业绿化养护队伍，责任到人，片区负责与巡视制度相结合，发现问题及时修补，确保物业公共绿化无破坏、无践踏无黄土裸露。 23 机电设备完好率 95% 100% ∑运行完好台数 ∑计划运行台数 完善机电设备的运作制度和维护保养制度，配备专业工程技术人员，所有维修人员全部持证上岗，实 行 24 小时专人值班，出现故障及时排除。 ╳ 1000%0 ╳ 100% ╳ 100% ╳ 100 ╳ 1000%0 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最 快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 序号 指标名称 质量标准 承诺标准 指标计算依据 采取的措施 24 应急反应速度 接到信息后 90秒 模拟测试 应急反应分队由巡逻人员组成 ,受中央调度中心统一调度 ,熟悉物业内任一治安角落 ,在接到信息后 ,由最临近事件发生位置的岗位人员分队及时到达现场处理。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最 快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 物质装备计划 a) 管理处人员可按各行业的规定由昌洁房地产开发公司在地下室靠出入口处修建宿舍，保安员集中安排，以备紧急情况能及时集中到位。 b) 物业公司目前可与管理处合并办公，由开发商在小区内提供 80 平米的办公用房，接待 服务于业主。 管理处正常运作所需配备如下设施、设备： 序号 项目 测算方法 金额（万） 备注 一 办公设备 1+2+„„ +9 万 开办费 1 电脑 3台 *5000 元 /台 2 打印、复印机 1台 *5000 元 /台 3 传真机 1台 *1000 元 /台 4 电话 4部 *200 元 /台 5 空调 4台 *2020 元 /台 6 照相机 1部 *1500 元 /台 7 资料柜 6组 *800 元 /组 8 办公桌椅 8套 *600 元 /套 9 会议桌椅 12套 *300 元 /套 二 治安消防设备 1+2+3 1 对讲机 15部 *1600 元 /部 2 灭火器 30支 *100 元 /支 3 警棒 10支 *150 元 /支 三 清洁、绿化设备 1+2 1 垃圾车 3辆 *800 元 /辆 2 大吸尘器 2台 *2020 元 /台 3 拖光机 1部 *10000 元 /部 1 4 清洁工具一批 5 割草机 1台 *1800 元 /台 四 维 修工具 1+2+```+8 1 电工工具 6套 *1000 元 /套 2 电梯工工具 1套 *3000 元 /套 3 长铝梯 2台 *900 元 /台 4 疏通机 2台 *3000 元 /台 5 冲击钻 1台 *2500 元 /台 6 电钻 1台 *800 元 /台 7 电焊机 1台 *2020 元 /台 8 切割机 1台 *1500 元 /台 五 员工服装 1+2+3+4 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最 快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 1 保安员 28人 *1800 元 /套 含鞋 、帽全套 2 保洁员 20人 *500 元 /套 1 含绿化工 3 维修工 7人 *600 元 /套 4 管理人员 7人 *2020 元 /套 不包含物业公司管理人员 六 宿舍设备 1+2 1 单人木床 18张 *500 元 /张 2 衣柜 30个 *200 元 /个 3 电视 1台 *2500 元 /台 含电视柜 4 食堂设施一套 注：开办费由开发商在小区交接前进行采购以上物品，能保证小区运作，根据物业条例管理费的支出为日常维护，开办费共计 万。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最 快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 物业管理经费及相关测算 一、听涛雅苑物业管理经费收费原则： 严格按照惠州市物业管理行业收费指导标准收取； 按照管理费“收支平衡、略有节余”原则收取； 定期公布管理费收支状况，接受业主监督。 二、听涛雅苑物业管理经费来源： 管理服务费、智能化维护费、公用设施专用基金、住宅维修基金（本体基金）、商业用房租金、物业管理有偿经营收入等。 管理服务费 在对听涛雅苑实行“数字化社区、零距离服务”，保障服务质量的情况下，听涛雅苑物业管理收费标准，具体标准暂拟为： 高 层、小高层住宅物业： 元 /平方米月 多层物业： /平方米月 别墅物业： /平方米月 商业物业： /平方米月 公用设施专用基金 按照《条例》及其实施细则以及市住宅相关规定，发展商在听涛雅苑物业移交时，应一次性向业主委员会划拨专用基金。 基金标准为：开发物业除地价以外的建设总投资的 2%。 此基金由区住宅局设立专帐管理，专款专用于住宅区内重大设施改造。 需使用时，由物业公司申请，经业主管理委员会核准后执行。 （具体执行及相关细节均遵照以上政府文件及法规） 三、管 理亏损的解决方法 在保持本方案优质物业管理服务水准的情况下，根据目前测算，听涛雅苑每月管理费用总收入为 万元，总支出为 万元，每月实际亏损约 万元。 为解决管理亏损，保持听涛雅苑高水准物业管理良性循环，拟提出如下解决方 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最 快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最。