天津市都市生态园商业项目说明书(doc38)-经营管理(编辑修改稿)

天津市都市生态园商业项目说明书(doc38)-经营管理(编辑修改稿)内容摘要：

年的国内生产总值平均增长将在 %左右。 目前我国人均年收入已达 1,090美元 左右，城镇居民大多说已从小康步入富裕小康水平，北京、天津及周边一些地区已达到或超过 3,000 美元，连续保持了国民经济持续、快速、健康发展的良好局面。 （一）社会消费水平稳步提高 在良好的宏观经济环境下，随着居民生活水平的迅速提高，居民节假日的增加，闲暇时间上升，民众的生活追求以由数量型向质量型转变。 我国居民的恩格尔系数逐年下降，越来越多的居民趋向于休闲旅游与回归自然活动。 休闲运动性旅游是旅游业发展的一 大趋势，高品位、质量型、休闲型、生态型旅游在现代旅游中的份量日趋加重，也更加符合现代都市人的旅游消费心理。 （二）旅游行业为政府扶持性行业 旅游业已成为我国经济发展的新经济增长点，逐步成长为我国国民经济的支柱产业之一。 党中央、国务院和天津市委、市政府高度重视发展旅游业，出台了一系列扶持旅游业发展的政策、措施和部署。 天津市人民政府发出了津政发（ 2020） 81 号文件《关于加强旅游业发展的通知》，将旅游业列为国民经济的支柱产业，制定了确实的发展措施，并出台了有关保证旅游业持续、快速、健康发展的法规和办法，如《天津 市旅游管理办法》。 中国最大管理资源中心 第 14 页 共 37 页 （三）酒店式别墅面临良好的发展机遇 目前，我国第一、二、三产业稳定增长，主要经济结构不断得到改善，经济运行质量不断得到提高。 在宏观经济较快增长的同时，通货膨胀水平却相当低，各类价格水平变动均较平稳。 随着生活水平的进一步提高，人们对居住的空间和品位追求上升到更高的层次。 在充分考虑到经济可行、技术可能、环境保护和满足精神需求等条件而选址建造的，能较好地体现居住性、舒适性、安全性和文明性相结合的住宅受到普遍欢迎。 后小康人居主要可以分为三种情况：一种是城市中心区的低密度、高容积的高层住宅；第二种是城郊结合部的中密度、高绿化率的小高层住宅为主的小区；第三种是城市郊区车程在一小时左右的低密度、低容积率、高绿化率的低层住宅为主的小区。 酒店式湖景别墅正是迎合了广大都市人家庭、团体等集体休闲度假消费的需求，大家庭、大团体回归生态自然将显得更自然更和谐。 另一方面，酒店式别墅仅仅 出别墅房产时段使用权，人们可以根据需要选择适合自己的租赁时段，这使得人们不需要花费大量的资金便可自由享受高档别墅的住宿待遇。 二、当地政府大力支持及优惠政策 （一）生态园项目获得天津市及静海县政府大力支持 该项目从规划阶段就引起包括 县委、县政府等领导机关的高度重视。 2020 年 11月 28 日，静海县专门就此项目召开专题县长办公会议，将此项目列为静海县农业生态观光一号工程。 并要求各有关部门要尽最大努力配合、支持该项目开发建设。 当地政府的大力支持，无疑为项目的规划、开发、招商和经营等各项工作的顺利开展提供了有力的保障。 （二）相关优惠政策 酒店式湖景别墅的项目发起人 —— 天津方舟天马 XXXX公司于 2020年初获得了农业产业化经营市级重点龙头企业、速生丰产林基地项目称号，并获得国家财政贴息3,000 万贷款以及国家林业部财政贴息 5,500 万贷款。 中国最大管理资源中心 第 15 页 共 37 页 三、面临的良好机遇 （一） 2020 年北京奥运会为京津地区带来大量客流 北京申办 2020 年夏季奥运会成功，将为京津地区吸引大批国内外游客提供一个极好的机会。 天津也将成为重要的比赛场地之一，届时将吸引大批海外客源和国内客源，并形成一个二至三年的旅游高潮。 （二）中国加入 WTO 加速旅游产业发展 加入世界贸易组织（ WTO）会为我国旅游产业的突破性发展创造重要机遇。 加入WTO 对旅游业发展的整体影响是积极的、有力的。 我国加入 WTO 以后，将加速旅游相关各业的对外开放步伐，有利于建立更加符合国际规则的运行机制，外国旅行社将 通过合资和独资方式逐步进入中国市场，将直接带来入境客源的增长，外国投资者进入中国的机会增多，也为发展商务旅游带来广阔的市场。 （三）旅游业已经成为促进经济发展的新的经济增长点 国内旅游行业的迅速发展，极大地拉动了经济消费，同时创收了大量的外汇，国内的“五一黄金周”、“十一黄金周”以及春节，更是为国家的经济发展作出了巨大的贡献，国家主要部门越来越重视旅游业的发展，人们也越来越有条件享受休闲度假的乐趣。 （四）周遍地区具有较强的消费能力和市场需求 天津及北京经济发展迅速，特别是 天津市经济已经连续十余年增长，多项 发展指标位居全国前列，国内生产总值增幅连续三年位居全国各省市自治区前 3 名，呈现越来越强劲的发展潜力。 北京、天津地区 人口密集，随着生活水平的不断提高，人们的消费观念和消费意识不断得到增强，特别是对休闲度假消费需求旺盛，从而为酒店式湖景别墅提供了广阔的市场空间和客源基础。 中国最大管理资源中心 第 16 页 共 37 页 四、发起人具备承担项目建设的优势和能力 （一）经营管理能力 XXXX 公司通过建立健全管理控制系统和必要的制度，确保公司战略、政策和文化的统一性。 并在此基础上对各级主管充分授权，造成一种既有目标牵引和利益驱动，又有程序可依和制度保证的活跃、高 效和稳定的局面。 （二）资本运作能力 作为本项目资本运作平台 —— 明德投资将依托 XXXX 积极探索资本经营，利用产权机制更大规模地调动资源并取得了良好的效果。 实践表明，实现这种转变取决于整个集团的综合实力和时机。 外延的扩张依赖于内涵的做实，机会的扑捉取决于事先的准备。 明德投资在进行资本运营时，重点选择那些有实力、有市场以及与公司有互补性的战略伙伴。 公司的资本运做遵循有利于巩固企业已经形成的价值分配制度的原则，并已取得了良好的效果。 （三）创新的产权机制和开放的经营理念 XXXX 强调追求产权制度和管理制度的优化 ，实现经营管理人员和优秀员工持股。 在企业收益分配中体现有突出成就的员工对企业价值创造的重要作用。 中国最大管理资源中心 第 17 页 共 37 页 第四部分 市场分析 一、外部环境分析 （一）天津地区投资价值的凸现 多年来，天津地区的发展一直处于中国经济发展的第二梯队，发展远远落后于临近的北京地区。 但是 从 2020 年开始，天津地区的发展开始飞速增长，多项发展指标位居全国前列，呈现越来越强劲的发展潜力。 这与中国的经济中心转移的大趋势是密不可分的。 天津是 中国四大直辖市之一，是 环渤海地区的经济中心。 20 多年来，中国的经济中心经历了从珠江三角洲的发展到长江三 角洲经济中心的形成，到现阶段已经迅速北移，可以预测，未来的十到二十年，中国新经济中心将崛起在 以环渤海地区为核心、辐射三北地区的新区域。 环渤海地区经济中心的崛起带动了天津地区投资价值的凸现，从经济学的角度看，梯度的推移发展理论支撑着天津的投资价值。 因为一个国家在相对的时间内，会将人力、物力、财力向这个国家最具优势的地区集中，一定阶段后，会向 第二个梯度转移。 所以经过了珠江三角洲、长江三角洲的发展过程，以天津为中心的环渤海地区发展时机已到。 2020 年后，天津港口优势日渐突出，更使天津地区具有了无限商机和投资价值。 （二）天津别墅市场具有良好的发展空间 从市场的角度来说，真正意义上的天津别墅建设的开发启动，是从上世纪 90 年代初期开始的，当年以独体别墅项目为主的若干别墅项目的开发，曾经带动了天津高档住宅的发展，但由于天津别墅市场尚处于发展初期，开发和销售均没有达到理想状况。 上世纪 90 年代末，天津别墅市场开始呈现稳步增长趋势。 这表明天津高档住宅市场存在一定潜在需求，因为别墅目标客户群一般属于高收入阶层，对住房品质要求较高，所以短时期内需求量很大。 自此，天津的别墅市场开始日趋成熟，逐步进入了稳步增长的时期。 经过几年的开 发建设，天津市的别墅市场正逐步走向成熟。 在区域市场方面，已经摆脱初期主要集中在市中心城区环境良好地段和天津经济技术开发区的格局，开始 中国最大管理资源中心 第 18 页 共 37 页 向中心城区的城乡结合部及其他地区（如区县经济开发区）发展。 特别在天津经济开发区投资的韩国、日本企业比较多，如三星、摩托罗拉等，这些企业已在天津着陆多年，并已形成一定规模，其所带来的韩国、日本人已经成为当地别墅产品的重要消费者。 根据统计分析，天津经济技术开发区近年来别墅建设发展迅速，占整个天津市的60%左右，经营状况良好。 目前，天津一部分高端消费群的消费欲望还没有被释放出来，别 墅在未来依旧有不小的市场需求。 随着天津经济环境的逐步改善，特别是作为 2020 年北京奥运会的分会场，当地政府还将加大固定资产投资力度。 随着 2020 年的日渐临近，天津地区的别墅市场也日益显示出其占尽天时、地利的优势，发展空间不可限量。 二、市场需求分析 （一）庞大的潜在市场规模 天津及北京人口密集，个人家庭休闲度假消费需求旺盛；政府、企业、社会团体的会议需求量极大。 （二）京津一带强劲的市场需求 现代都市人的工作生活节奏越来越快，每天面对城市高楼、拥挤不堪的交通，大部分人需要回到自然生态环境放松心情，享受休闲度 假的乐趣，都市生态园迎合了现代大都会人群的需要，环湖而建为人们提供住宿的酒店式别墅更是生态园内的经典之作。 （三）目标客户分析 绿色亲水的酒店式别墅是商界人士进行业务洽谈、加强感情交流的重要社交场所，是身份的象征，大中型企业经常要举办年会、新闻发布会等商业聚会，为了展示企业形象和实力，它们希望到比较高雅、安静的地方举行。 所以本项目目标客户群主要定位于： ★ 政府职能部门； 中国最大管理资源中心 第 19 页 共 37 页 ★ 大中型企事业单位； ★ 高收入的商界人士； ★ 高收入的职业经理人； ★ 律师等高收入专业人士； ★ 追求高层次娱乐且 具备消费能力的年轻人。 中国最大管理资源中心 第 20 页 共 37 页 第五部分 竞争分析 一、竞争影响因素分析 酒店式湖景别墅座落在天津都市生态园 800 亩人工湖畔南侧，目前为止是生态园内唯一的酒店式度假别墅，同时入住酒店别墅的人们还免费享受“万亩生态园”内部分配套娱乐休闲运动设施。 （一）价格 生态园酒店式湖景别墅的价格定位时将参照天津地区的同档次俱乐部水平，以优质优价为原则，吸引环渤海经济圈的客户。 （二）交通 生态园酒店式湖景别墅位处郊区，交通便利，享有天然的优势。 （三）环境 环境包括自然环境、室内装修环境、服务环境、客户素质等多方面。 调 查结果表明，清新的空气，田园风情的装修，星级酒店式的服务才能吸引大批客户前来消费。 酒店式湖景别墅处在万亩都市生态园内，周边环境良好，将对客户造成良好的吸引力。 （四）娱乐项目、配套设施设置 娱乐项目与配套设施设置的多少直接关系到人们消费的欲望。 通过对高收入、高消费阶层的消费状况调查，我们发现项目设置少，配套设施不完善往往造成客户兴趣消失；综合项目越多，配套设施越趋完善，一方面可以延长客户停留时间，另一方面可以引起客户兴趣，并直接影响到营业收入。 酒店式湖景别墅为生态园二期建设项目，将尽享一期项目提供的资源与配 套设施。