圆众物业、莆田市兴安名城北区物业管理方案(68页)-物业管理(编辑修改稿)

圆众物业、莆田市兴安名城北区物业管理方案(68页)-物业管理(编辑修改稿)内容摘要：

——行政促动力，以行政职务权利为依托，以行政命令为基本形式，以奖 罚为后盾的强制性促动力。 —— 竞争促动力，运用竞争手段促使相关方面关系的协调，如通过竞争，以先进带动后进，共同完成任务。 ——舆论促动力，因势利导利用舆论达到协调的目的 ——管理者的凝聚力，具体情况为领导者或一名管理人员对员工的吸引力、影响力，这将是本区今后促进日常物业管理工作协调的核心力量。 4． 督导管理 管理处拟采用 厦门圆众 物业管理成熟的督导管理模式，对各职能部门实施指挥和指导管理。 ——经济管理，通过制定员工岗位和工作成绩的工资制度，调动员工积极性。 ——法 规管理，制定一套完整的规章制度和工作程序，以此规范员工言行，提高工作质量和工作效率。 ——宣传教育，通过各种宣传教育手段培养员工的敬业精神，职业道德；加强员工培训，不断提高员工自身素质和工作水平。 （二）、激励机制 激励机制是激励活动要素在进行过程中相互联系、相互作用、相互制约及激励效果之间内在联系的综合机能，其作用旨在提高 “内聚力 ”。 —— 实施日常管理目标责任制，增强管理层的工作主动性，按 “国优 ”标准制定各项管理指标，严格作好各项工，作明确奖罚。 —— 实施奖金、破格晋级制度，调动全员工作热情。 管理处员工实施奖惩制度，奖金标准与工作表现和业绩挂钩，并可根据具体情况，对先进给予破格晋升，以形成竞争激励机制，提高员工积极性。 —— 依法管理，管教结合，融情于管。 管理处依法与员工签定劳务合同，关心员工生活，帮助其解决家庭困难，使其无后顾之忧，保持良好的工作情绪，给业主提供优质服务。 （三）、监督机制 监督机制是实现物业管理各项工作顺利开展的必要外在约束条件，防止或纠正工作中出现的偏差，保证小区管理机构及其工作人员依法办事。 —— 管理者对机构内部工作人员进行监督。 —— 业主对管理机构及工 作人员进行广泛监督，形成多方面综合监督体系。 —— 通过信息反馈等各种手段，实现监督管理的闭环机制，保证 兴安名城北区物业管理监督机制的有效实现。 （四）、自我约束机制 —— 经济利益促动自我约束机制，充分利用经济措施去诱发管理对象、对利益敏感的动机，由这种动机去对行为作自我约束。 —— 目标结构与责任相联系的促进机制，将管理目标层层分解到个人以后，由分层次的子目标之间相互联系而形成的促动机制。 —— 权利链条相互制约机制，建立管理对象之间相互制约的权利链条，形成相关机构、相关员工相互制约的自我约束机制。 （五）信息反馈及控制机制 信息反馈渠道： 市住宅局 物业委托方 新闻媒介 业主意见调查程序 意见箱 管理处员工 2. 信息反馈控制方式： （ 1）中央智能监控中心通过投诉电话、闭路电视、各专业组配备的无线对讲机等现代工具，及时反馈住宅区每个区域发生的任何情况。 （ 2）通过严格的岗位责任制和完善的管理规章制度，实行规范化运作。 （ 3）流畅严密的运作流程，一环紧扣一环，一环监督一环。 （ 4）管理处主任、管理员的每月（日）检查，通过总结评比获取反馈信息。 （ 5）通过反馈信息的总 评比，及时发现管理服务上的缺点、盲点，以便改进工作，提高服务质量。 （六）量化管理及标准化运作 量化管理 （ 1）每年根据 ISO9001 质量方针和公司下达的任务，确定年度质量目标，对业主、客户满意率、机电设备运作完好率、消防隐患处理率等做出量化要求。 （ 2）实行目标经营管理责任制，对管理处管理目标进行细化和量化，做出具体要求。 （ 3）管理处对全体员工培训指标进行量化，确定培训课程、内容及课时。 （ 4）年度考核量化，年度岗位轮换率 10%，采取末位淘汰制。 （ 5）财务运作量化，制定详细的年度财务预算方案，对管 理处各项目采取计划发布命令 相关人员执行命令 跟踪检查 中央调度中心 接收信息、分析处理 执行结果 控制成本的财务指标量化管理，提高效益。 2. 运作标准化管理 （ 1）贯彻公司企业文化，包括企业精神、经营管理理念和发展目标。 （ 2）贯彻公司 ISO9001 物业管理质量体系，严格按照管理规程和操作要求运行。 （ 3）运用公司《员工手册》，规范管理处员工的行为，提倡专业、规范、文明的行为表率。 （ 4）发挥公司计算机管理系统的作用，提高物业管理工作效率。 （ 5）实施公司企业形象系统 六、人员的配备 （一） 兴安名城北区 管理处组织机构图 （二 ） 兴安名城北区 管理处人员 初步 配备 （无详细资料，相关编制可能不准 ，具体 按小区实际管理需要设置 ） 管理处主任 1 人 管理人员： 7 人 厦门圆众物业管理有限公司 兴安名城管理处 机电工程师 安全防卫 消防管理 道路管理 交通车辆 强弱电管理 水系统管理 机电设备管理 小区智能维护 人事管理 财务核算 安全管理 档案资料 物料管理 小区保洁 小区绿化 社区文化 业主服务 物业形象规范 对外协调 管理员： 1 人 工程部（维修）主管 1 人 保安 队队长 1 人 保洁（绿化）主管 1 人 收 费 员 2 人 保安： 30 人（按小区实际管理需要设置，每班 8 小时，三班 制 ） 维修 电工 ： 4 人（按小区实际管理需要设置 ） 高压电工： 3 人 清洁绿化人员： 16 人（按小区实际管理需要设置 ） 保安人员分布 保安班长兼 监控 （ 3 人） 正门进、出口 （共 6 人）双岗 车库入口 （共 3 人） 商业楼车库入口 （共 3 人） 46车库岗 （共 3 人） 12车库出口 （ 3 人） 巡逻岗 （共 3 人） 大量装修期间增巡逻岗 （共 3人） 替岗休息 （共 3 人） 保洁员分布 保洁班长 （ 2 人）非脱产 12楼 （共 1 人） 34楼 （共 1 人） 56楼 （共 1 人） 7810楼 （共 2 人） 9商业楼 （共 2 人） 地下车库 （共 2 人） 地面清洁 （共 1 人） 七、人员培训 为了保证管理服务质量， 厦门圆众 物业一贯坚持 员工先培训后上岗 的原则。 培训可以让新员工、在岗老员工了解工作要求，增强责任感，从而保证服务质量，提高劳动生产率，从而达到提高全体员工的精神面貌和物业形象的目的。 1. 培训目标 为了充分体现 兴安名城北区 智能化、多功能的生活环境和 厦门圆众 物业管理的形象，必须培养出一支踏实肯干、业务精通、具有良好服务意识和职业道德的物业管理队伍，确保 兴安名城北区 物业管理目标的顺利实现。 （ 1）确立员工年度培训在 50 课时以上； （ 2）新 员工培训率 100%，培训合格率 100%； （ 3）管理人员持证上岗率 100%； （ 4）特殊工种人员持证上岗率 100%； （ 5）员工年度培训率 100%，培训合格率 100%； （ 6）确立和完善工作、训练系统、网络。 2. 培训方式 （ 1）自学。 自学是提高学识和技术、增长知识才干的行之有效的方法， 厦门圆众 物业公司非常重视和鼓励员工利用业余时间参与自身岗位相关的专业培训班、大学自考班，在学习时间上给予照顾和安排。 （ 2）自办培训班。 举办物业管理及相关专业培训班，加强和提高员工专业素质和职业道德修养。 （ 3）外派学习培 训。 安排外派专业培训，积极选派员工参加行业主管部门组织的各项专业技能培训。 （ 4）理论研讨或专题讨论。 针对物业管理工作中发生的疑难、典型案例及时聘请有关专家同管理层举行专题研讨会或专题讲座，总结探讨具有超前意识的管理途径或管理措施。 （ 5）参观学习。 管理处组织全体员工分期、分批参观同行业优秀项目，开拓视野，总结经验。 （ 6）岗位轮训。 通过岗位轮训，给员工提供晋升机会；通过人才横向、纵向交流，达到 “专职、多能 ”的目的，从而提高综合素质和人才培养的功能。 培训工作程序 a) 培训工作计划 为确保 兴安名城北区 各项管理工作能按目标完成，取得培训应有的满意效果，按培训的需求，制定以下培训计划： 序号 培训目标 培训时间 授课人 参加人员 培训 方式 考核 方式 培训目标 1 基础培训，包括《员工手册》、《劳动法》、公司概况、公司的规章制度等 五天 物业公司行政人事部 管理处全体新员工 内部 培训 考核 让新员工了解公司的组织、企业文化、政策及公司各部门职能和运作方式 2 结合接管前期人 十天 管理处 管理处全体内部 培训 考核 了解小区分析、比较、需求 确定培训计划 设计培训课程 选定培训方法 准备培训条件 制定培训人员 实施培训计划 分析评估培训效果 评价培训工作的有效性 序号 培训目标 培训时间 授课人 参加人员 培训 方式 考核 方式 培训目标 员培训计划有关内容进行强化培训 主任 新员工 管理内容、接管程序及运作方式 3 各岗位职责及佳兆业物业管理制度 一天 管理处主任 管理处全体新员工 内部 培训 考核 熟悉本职工作程序，管理运作程序 4 物业管理方案 和要求 一天 管理处主任 管理处全体新员工 内部 培训 考核 对小区物业管理有较深层次的认识 5 进行各种专业培训 五天 各有关主管部门和协办单位 管理处全体新员工 内部 培训与外派相结合 考核 熟悉掌握本专业的工作技巧，适应工作之要求 6 职业道德和职业 礼仪培训 三天 管理处主任 管理处全体新员工 内部 培训 考核 加强职业道德建设，提高服 序号 培训目标 培训时间 授课人 参加人员 培训 方式 考核 方式 培训目标 务水平和管理水平 7 模拟上岗培训 二、三天 各部门主管 管理处全体新员工 内部 培训 考核 学习、领会基本操作方法为正式上岗提供经验 8 莆田 市物业管理法规条例及相关规定 三天 管理处主任 管理处全体新员工 内部 培训 考核 熟悉掌握条例、实施细则等内容 9 智能化专业知识培 训 二天 智能化系统工程师 部分管理层人员和维修人员 内部 培训 考核 了解智能化 工作要点 10 莆田 市住宅局举办的物业管理上岗培训 六天 市住宅局培训中心 需持物业管理证上岗的人员 外派 培训 考核 确保持证上 岗率 100% 11 小区管理目标及模式和管理方案有关内容 二天 管理处主任 管理处全体 人员 内部 培训 考核 明确各项工作要求、目标、 序号 培训目标 培训时间 授课人 参加人员 培训 方式 考核 方式 培训目标 模式 12 岗位职责和物业管理运作制度 二天 工程部主管 管理、维修技术人员 内部 培训 考核 熟悉小区管 理及基本运行 13 房屋整体布局、水电设施、 消防设施、电梯性能、智能监控系统、环境导示系统等内容介绍 二天 工程部主管 管理、维修技术人员 内部。