圆众20xx年麦克奥迪厦门电气公司物业服务方案(41页)-物业管理(编辑修改稿)

圆众20xx年麦克奥迪厦门电气公司物业服务方案(41页)-物业管理(编辑修改稿)内容摘要：

物业管理员工奖惩条例 物业管理员工岗位职责 保安岗位职责 办公环境管理规定 档案管理制度 (3) 保安管理制度： 保卫部门奖惩条例 保安行为规范 保安廉洁守法准则 保安日常规范用语 保安交接班操作规程 出入登记操作规程 大门 保安操作规程 巡逻保安操作规程 车场 出入口保安操作规程 监控系统管理制度 消控中心管理制度 (4) 消防管理制度： 消防设备管理 消防设备操作规程 消防设备维修保养规程 (5) 工程管理制度： 工程部岗位职责 弱电设备维修保养规程 供配设备（设施）动作管理规程 供配电维 修保养规程 供配电设备突发事故应急措施 给排水设备操作规程 给排水设备维修保养规程 给排水设备突发事故应急措施 中央空调设备突发事故应急措施 电梯设备突发事故应急措施 物资管理制度 工程部安全操作规程 （ 6）突发事件应急操作规程 火警应急处理方案 初中期火灾应急处理方案 施工 煤气泄露应急方案 电梯困人应急处理方案 9. 争创 “ 省 优秀示范 厂房 ” 实施计划 (1) 总体规划 圆众 的物业管理理念是处处为业 主 所想，以自身品牌和规范服务，用好业 主 支付的每一分钱，使全体业 主和用户享受到物有所值的服务。 在整个物业管理过程中，充分尊重和听取发展商和业主的意见和建议，使整个物业体现较高的物业管理水平。 1) 实施专业化、社会化管理，具有完善的资料、图纸、档案、内部管理制度，外部公约守则等； 2) 管理人员进行严格的上岗培训，培训率达 100%； 3) 水电等设施保养良好，运行正常； 4) 污水排放通畅，交通车辆管理运行有序，无乱停放机动车、非机动车现象； 5) 实施 24小时保安值班制度， 厂 区内无重大火灾、刑事和交通事故。 (2) 实施方案 1) 准备阶段 为了更好的准备创 “ 省 优 ” ， 确保各项工作有条不紊的进行和各项计划的顺利实施，建立公司的领导小组，负责各部门的相互协调与沟通，以确保各项工作的真正落实，同时对此次活动进行宣传，使 厂区 的全体员工能够齐心协力的完成创建活动。 2) 实施阶段 对照 “ 全国物业管理示范 厂区 标准及评分细则 ” ，进行公司内部的自我评分，通过自我评分发现存在的问题，并落实有关人员进行限期整改和跟踪检查。 然后邀请管理部门和业主代表以及总公司管理人员进行复查，以确保问题的整改和工作的不断完善，最终达到公司的质量目标。 3) 迎检阶段 在以上的基础上， 公司将按摸拟检查的内容对 厂房 的创 “ 省 优 ” 工作进行最后检查，并立即整改问题。 同时将按要求准备申报资料，及时上报市房管局物业处，随后作好迎检工作。 (3) 各项服务指标的承诺 序号 指标名称 国家评分指标 投标指标 管理指标的承诺 1 房屋完好率 98% 100% 落实责任人，实行巡视制度，建档记录，确保房屋完好，无违章 搭建及损坏公共设施。 2 房屋零修、急修及时率 98% 100% 接到维修通知 15 分钟内到现场，及时完成并建立回访档案记录。 3 维修合格率 100% 100% 分项检查，一步到位，并进行回访制度，以确保维修工程 合格，满足客户需要。 4 保洁清洁率 99% 99% 落实责任人进行日常保洁工作，并由物业主管监督执行，以确保小区内垃圾日产日清，空气清新，设施完好。 5 道路完好及使用率 90% 99% 落实责任人进行养护，并由管理处监督执行，以确保道路完好、畅通。 6 雨水井、污水井完好率 100% 落实责任人进行养护，并由管理处监督执行，以确保沟、渠、井完好，并定期疏通、清理。 7 排水管、明暗沟完好率 100% 落实责任人进行养护，并由管理处监督执行，以确保排水管理畅通无阻、无塌陷。 8 路灯完好率 85% 99% 落实责任人进行养护，并由管理处监督执行，以确保路灯无损、正常使用并进行定期清洁、养护。 9 区内 治安发生率 1%以下 1%以下 保安员经培训考核后上岗，每周训练 1 次，每次 2 小时；落实保安岗位职责，明确责任，实行 24小时巡视制度，以确保小区的安全。 10 消防设施设备完好率 100% 100% 落实责任人，实行巡视制度，建档记录，管理处监督执行，并定期维护和检修以确保消防设施完好无损，正常使用。 11 火灾发生率 1%以下 1%以下 管理处全员义务消防员制，并定期进行培训和演习，加强宣 传，发现隐患，及时处理并通知管理处，以确保小区消防安全。 12 违章发生率与处理率 1%以下 95% 1%以下 100% 建立巡视制度，跟踪管理，及时发现，及时处理，并加强宣传工作，取得居发的理解，杜绝违章情况发生，并进行回访档案记录。 13 住户有效投诉率与1%以下 /月 1%以下 /按照政策规定，做好各项工作，同时加强与住户的沟通，定期举 处理率 95% 月 100% 行业主恳谈会，了解住户的愿望和要求，满足住户的需要，发生投诉及时处理并记录，同时建立档案跟踪处理结果。 14 管理人员专业培训合格率 80% 100% 员工分别进行常规培训，并予以考核，不合格者予以淘汰；对于特种作业、行业性要求的员工，实行外送有关部门培训、考核，确保培训合格率 100%，以保障员工的素质。 15 维修服务回访率 80% 对于进行维修的项目，实行回访制度，建档记录，以确保维修服务满足客户的需要。 16 厂区 对物业管理满意率 95% 98% 在日常工作中及时收集客户的需求信息，尽可能的满足客户的需要，加强双方的沟通，以确保居民对物业管理工作的满意。 10. 社区文化建设构想 要创建一个好的品牌物业，除了在硬件设施上的管 好养好以外， 着重对 厂 区优质精神文明生活的创建将是不可或缺的。 根据怡高长久且丰富的 厂房 物业管理经验 ， 好的社区文化生活将不仅给 厂 区居民带来丰富多彩 ，内容详实的业余生活以外，更会方便物业管理公司的日常管理操作。 故在发展 厂房 的物业管理中 圆众 设想引入以丰富 厂 区业主业余生活并加强 业主 与 服务 人员之间交流沟通为目的的厂 区文化建设模式。 (1) 制度建立 为了保证 麦克奥迪 厂 区文化工作的顺利展开，我们以 ISO9002 质量保证体系为基础，制定了一套完善的规章制度，如《 精神文明建设公约 》、《 厂 区文化工作制度 》、《 厂 区文化活动动作流程 》等以及各种活动场所管理制度。 这些制度的建立是管理处服务质量考评的重要依据之一， 为 厂 区文化工作的正常动作提供了保证。 (2) 场地安排 服务 处将充分利用 厂 区内的户内外空间（如休闲场所、公共绿地等）开展活动，并适时走出 厂 区，充分发挥 厦门 旅游胜地的优势，把 厦门 各著名景点作为我们开展活动的大舞台。 在出入口、大堂或其它醒目处设置宣传栏、公布栏及完善的标识牌，作为 麦克 奥迪 对内对外的展示窗口，报道活动的动态 (3) 活动内容 A．定期开展各项比赛 圆众 将 培训保安 晨操和健身，鼓励 厂区员工 积极参与全民健身。 利用 厂区 现有的健身设施举办各种竞赛活动，并奖励优胜者。 开展以个人 或班组 的比赛包括：乒乓球、桌球、网球、棋牌、 拔河 等。 C．做好节目布置 圆众 结合 厂区 场地和环境，在重大节日，如国庆节、圣诞节、春节、元宵节等有计划地做好节日布置工作，张灯结彩，渲染节日气氛，营造舒适的生活环境和办公空间。 D．开展文化娱乐活动 圆众 将每年制定社区活动计划，开展各种有益于身心健康的文化娱乐活动，包 括：嘉年华活动、股票沙龙、珠宝签赏会、剩余物资调剂会、插花辅导班、中秋赏会活动、假日出游、新春茶话会等。 11. 智能化系统的日常运行及维护方案 (1) 智能系统应用 圆众 介入本物业的物业管理顾问服务后，将根据本物业的智能化系统的功能定位，发挥和利用物业内配置的智能化系统，以达到最佳的工作效率，可具体概括为如下内容： 在人力可防范的范围，以人力防范为主 在人力难以防范的区域，以技术防范为主 充分发挥各种智能系统的作用 制定短、中及长期智能化系统的维护保养制度 利用计算机进行日常的工作和管理 怡高总部 IT工程师随时提供技术支援 开展技术练兵，使每位员工熟悉其相应岗位应掌握的智能化设施的操作和管理 (2) 智能化系统的维护保养方案 项目 每日 每周 每月 每季 半年 每年 备注 消防报警系统 系统工作情况检查  故障点排放、调试  系统检修保养  传感器抽测  消防联动检查  主机内部清洁  主机表面清洁  安保监视系统 系统工作情况检查  系统检查保养  摄像机外罩玻璃清洁  设备机柜表面清洁  设备内部清洁  可视对讲系统 系统工作情况检查  密码锁性能检查  管理机、门口机性能检查  紧急按钮抽检  设备内部清洁  紧急广播系统 系统工作情况检查  功放、音源设备检查  设备清洁  机房、弱电井道及其他系统 监 控中心清洁  各楼层弱电间清洁  有线电视系统  电话系统  车库收费系统工作情况检查  卫星电视系统 系统工作情况检查  卫星接收天线  卫星接收馈线  接收器、制转器  解码器、混频器  放大器、人配器  设备内部清洁  停车场管理系统 IC 读卡机  闸杆系统  计算机系统  电子巡更系统 巡更感应器  10. 物业管理承诺和措施 (1) 物业验收和移交阶段内容 物业验收是指物业 公司在施工完毕后，施工单位自查、工程监理和政府职能部门验收合格的基础上，以管理和使用者的角度，对物业设备运行安全、是否满足使用功能和建筑设施外观等为主要内容进行的验收，物业验收和交接以接收所有钥匙和物业公司安保上岗为标志。 在 麦克奥迪 的物业验收。