商铺理财完全手册(doc20)-理财(编辑修改稿)

商铺理财完全手册(doc20)-理财(编辑修改稿)内容摘要：

：（税后月租金－按揭月供款 每月物业管理费） 12 ／（首期房款 +契税 +印花税 +律师费 +保险费） 注：商铺投资合理的年投资回报率一般 为 8%12%。 （ 2）投资回收期 一次性付款：计算公式：（购买房屋总价 +契税 +印花税） /（税后月租金－每月物业管理费） 12 按揭贷款：计算公式：（首期房款 +契税 +印花税 +律师费 +保险费） /（税后月租金－按揭月供款 每月物业管理费） 12 注：商铺投资合理的回收期限一般为 812 年。 商铺贷款政策 自 2020 年 3 月 17 日，央行再次调高个人住房贷款利率，即通过 “ 遏制过热的房地产投资和投机行为，达到调控全国各地目前出现的房价快速上涨的目的。 ” ，此次贷款 利率的调整也必然影响到商铺贷款利率。 有关商铺投资的即时报道，敬请关注 “***”关于利率的系列报道。 （注：以上信息仅供参考。 ） 五、商铺投资 10 大典型失误 因为 “一铺养三代 ”，所以忽视个案投资风险 “一铺养三代”的古训说明商铺属于良好的投资理财品种。 严格讲， 可以“一铺养三代”的商铺应该是具备成功经营基础的商铺，如果开发商非专业化操作，那么这样的商铺非但不能养三代，相反会损失惨重，甚至血本无归。 关注开发商承诺，忽视项目的专业素质 不同的商业地产开发商因为不同的专业水平，所以操作思路决然不同：专业的开发商关注踏踏实实解决项目的定位、招商及管理等专业问题，炒做思想严重的开发商似乎只关注回租、回购、担保等承诺。 商业地产项目的营销并非不需要，但专业问题的有效解决是项目成败的关键。 商铺投资风险靠开发商的承诺去抵御是错误的，因为中国投资市场的变数实在太多。 对商铺投资的收益目标不清楚 商铺的投资价值在于租金收益和升值收益，在中国商业地产发展的初期，鉴于中国经济成长的良好空间和趋势，升值收益是重要的收益内容，但升值空间比较大的商铺，初期的租金收益往往比较低，甚至最初还满足不了按揭月供的需要，这种状况要求投资者必须清楚收益目标，并对自身资金状况的适合性做出判断，避免目标收益、目标不清楚导致的投资困局。 混淆商铺投资和投机的概念 投资就意味着长期性，投机必须是短期性操作，如果把商铺投资和商铺投机混淆的话，必然会出现投资风险。 上 海房地产价格竞升，商铺也不例外，过去几年在上海炒商铺暴富的人不在少数，他们的共同特点是“投机短炒”，而不是“长期投资”，因为靠租金是不可能有如此高的收益的，这是不成熟商铺市场的共同特点；如果商铺市场趋于成熟，这种投机短炒将会出现巨大风险，长期投资思维将会主导市场。 忽视 “不同类型商铺不同的收益能力问题 ” 不同类型的商铺其收益能力截然不同。 在广大商铺投资者心目中有良好投资形象的综合商业街，其租金收益在全国绝大多数城市都普遍比较低；投资者谨慎参与、商铺售价不高的家居建材专业市场，不少项目租金收益 却表现良好„„在进行商铺投资的时候，对商铺类型的专业划分，有助于较高商铺投资收益的实现。 居然以 “地段、地段，还是地段 ”进行商铺投资 不少商铺投资者在进行商铺投资的时候，居然也按照“地段、地段，还是地段”的原则进行商铺投资，这种原则并不适合于商铺投资。 比如，北京沙子口办公文具批发市场，该区域无论是位置、交通条件，还是环境都并非传统意义上的“地段”价值型区域，但这里的商铺价值却相当高，所以进行商铺投资的时候必须重新评价“地段”价值对商铺价值的影响。 盲目进行产权商铺的投资 产权商铺在当前的商铺投资市场有不小的供应量，但其风险性值得投资者全面关注。 产权商铺并非不可以投资：各类市场里面的产权商铺投资的风险就比购物中心里面的产权商铺投资风险小，因为前者对保证良好经营环境所要求的统一经营管理的要求比较低；购物中心里面的产权商铺不是不可以投资，但投资的前提是开发商必须在购物中心项目的定位、招商及统一管理方面搭建足够专业的框架，否则开业后的经营困局会直接导致经营风险。 忽视城市扩张推动的商铺价值 商铺因为和商业密不可分的协同关系，所以和其他地产有所区别的是：商业地产的发展和经济的增长之间保持着最大程度的线形相似关系，中国的经济增长又必然和城市的扩张存在协同性，所以城市扩张和商业地产发展之间的协同性必然带动商铺的价值空间。 商铺投资者如果能够充分理解城市扩张对商铺价值的带动，那么商铺的投资收益将会在比较低的风险度下良性进行。 大家可以设想：中国 7080%的人口在农村， 2030%的人口在城市，中国经济发展带动的人口在农村和城市的比例关系即使达不到美国的20%： 80%，城市人口扩张的空间显然会异常推动商业地产的发展，带动商铺价值的提升。 投资者需要关注到 中国城市扩张对商铺投资的价值推动。 对商铺投机诱惑缺乏克制力 当前中国商铺市场的的确确处在发展初期，所以存在明显的投机特点 — 投机就意味着潜在的巨大利润和潜在的巨大风险。 潜在的巨大利润源自行业发展太过初级和中国经济持续的成长能力，潜在的巨大风险也源自行业发展太过初级，所以商业地产的开发普遍存在的低专业化水平运做的问题，直接导致个案风险及行业风险。 在利润和风险之间徘徊的普通商铺投资者需要有克制商铺投机诱惑的意识，以长期投资的理念进行商铺的选择和操作，关注商业地产项目专业化运做的水 平，并以此作为投资选择的标准。 就仿佛股市里的短线高手少之又少一样，能够获得商铺投机利益的人也是少之又少。 可以捕捉商铺投机利益的人需要有良好的投资水平、冷静的投资心态和比较雄厚的资金势力，绝大多数投资者不具备商铺投机的素质，这些投资者需要对商铺投机有良好的克制力。 忽视商铺的功能性 因为商铺最终是由经营商户使用，所以商铺的规划设计、硬件条件等是否可以满足未来的经营需要必然成为商铺投资者关注的重要因素，但是许多投资者却因为对商业经营不熟悉，选择的商铺因为功能的缺陷导致投资风 险。 现在很多大城市都对住宅底商的经营有功能性限制，比如在北京，住。