和富物业管理公司管理制度流程手册(58页)-物业管理(编辑修改稿)

和富物业管理公司管理制度流程手册(58页)-物业管理(编辑修改稿)内容摘要：

理制度 管理处接收的按金由保安装备按金、出入证按金和装修按金三方面构成，帐务方面独立成帐。 在收到按金时，会将此款项存入管理处储蓄帐户；需要退回按金时，必须在管理处主管及总经理审批签字后方可退回。 如遇特殊情况，总经理不在办公室而又需即刻退回按金的，应先致电总经理，经同意后支付，之后需要补签字。 保险箱存现规定 管理处保险箱存放现金以支付日常支出以及按金退回，其金额在 500元以下。 帐务规定 出纳员须规范财务管理，做到帐目清晰，收支两条线，严格执行财务制度。 每月 30 号整理单据交会计， 并由会计清点现金；于次月 5 号制定出财务报表交总经理。 印章使用规定 管理处章由管理处主管保管；法人代表章由总经理保管；发票章由出纳员保管，不得签盖空白收据或发票。 支票加盖印章后需复印留底。 1 保密制度规定 从事财务工作的人员，必须对公司财产及财务状况保密，不对外泄露。 非财务人员不得擅自查阅和修改财务资料。 1 管理费规定 管理费于每月十五号前划帐，将统计好一份划帐书面明细，按工行要求格式复制一份划帐磁盘及填一式两份的委托书交工行。 于每月二十号前询问银行划帐情况（或银行会直接通知管理处），再到银行取回代收管理费明细 清单，根据清单开据发票给住户。 1 水电费规定 水电费及电话费于每月十号以后到银行打簿，并分别到各营业厅打单（即取发票） 中山市和富物业管理有限公司 二零零七年八月一日 七、 综合部经理岗位职责 负责本部门的全面工作，制定工作计划，落实岗位设置、岗位职责、人员分工等工作，并做好对本部门人员的指导、培训。 加强与上级和部门的联系，及时掌握最新信息，为总经理提供决策参考。 制定本部门相关制度，主持本部例会。 熟悉行政、人事、财务管理的政策法规，组织制定和实施有关行政、人事、财务管理的规章制度。 组织公司行政 例会和总经理办公会，安排全公司性的业务会议；检查督促各部门对上级指示和总经理决策的贯彻执行情况。 组织公司各种文件的起草工作，文件的及时传阅、转达。 在总经理授权下，初步审阅各种公文、报告、函件等，并及时呈报领导审批或签发。 协助公司高层处理好公司对外关系。 公司人力资源成本的核算及控制工作。 做好人事管理、劳动工资、劳动关系的把关工作。 对公司全体员工的个人资料和公司招聘、培训、考核等的档案进行管理。 1 审核用人部门的人员需求计划，力求公司架构及人员精简。 1 审核各种会计报表和统计报表，写出财务会计分析报告， 送企业法人代表审阅。 1 检查、督导物业管理各项费用的及时收缴，保证企业资金的正常运转。 1 拟定物业管理各项费用标准的预算方案，送公司领导、业主委员会和相关主管部门。 1 研究、实施各相关的工商、财会及税务、物价等管理制度，运用法律、行政和经济手段保护公司的合法权益。 中山市和富物业管理有限公司 二零零七年八月一日 八、 物业部经理岗位职责 在公司总经理领导下，负责管理处的全面工作，履行管理、 监督、协调、服务的职能。 负责制定、贯彻、落实本部门岗位责任制，制定工作要求、工作目的，以及建立各项管理制度。 对各管理处 员工进行考核，并据实进行奖罚。 全面负责物业部工作，负责公司物业管理范围内的工作质量，保证为用户提供良好的管理与服务。 负责指导、监督、检查本部门各项工作及下属人员的工作完成情况。 负责制定本部门工作计划和物品需求计划，并保证计划的贯彻执行。 负责受理客户投诉，组织客户意见征询活动，定期了解客户对公司各项的意见及建议。 负责做好物业部与公司其他部门之间的沟通及协调工作。 负责培训提高本部门人员的文化素质、工作能力及业务技能。 针对本部门员工在服务过程中的工作表现，负责员工工作考核。 1 负责员工的政治思想工作， 提高员工企业责任感。 中山市和富物业管理有限公司 二零零七年八月一日 九、 拓展部经理岗位职责 全面负责拓展部工作，对总经理负责。 制定、贯彻、落实本部门岗位责任制，建立各项管理制度。 指导、监督、检查本部门各项工作及下属人员的工作。 负责对本部门人员的文化素质、工作能力及业务技能的培训。 做好员工的思想工作，提高员工的责任感。 负责制定本部门工作计划和物品需求计划，并保证计划的贯彻执行。 针对本部门员工在服务过程中的工作表现，每月对员工工作考勤。 与公司其他部门之间的沟通及协调，与同行及相关单位联系和 交涉。 提出内外经营策划，收集整理有关信息。 在市场调查的基础上，积极慎重做好新项目的可行性研究报告。 对外业务洽谈。 拟订主业以外项目经营、服务方案，并组织对物业合同进行综合评审。 1 投标工作的组织、跟进，标书撰写。 1 作为公司的对外发言人，负责对外宣传、沟通工作，树立良好的企业形象。 作为公司社会活动的代表，积极参与有关社会活动，并做好公众来访的各种礼仪接待工作。 1 总经理交办的其他工作。 中山市和富物业管理有限公司 二零零七年八月一日 十、 工程部经理岗位职责 执行上级领导指示，确保所管辖系统设备的安全运行是主 管的首要任务，对下属人员和所属系统设备负有全面的管理责任。 设备发生故障及时组织检修，发现隐患及时组织处理，做好技术把关工作，保证所管辖系统设备处于优良的技术状态，当重要设备发生故障或影响正常营业时，迅速到现场组织处理，并及时向上级领导报告。 负责制定所管辖系统运行方案，并不断与运行人员研究改进措施，使本系统设备在保证安全运行的前提下，力图节省能耗。 负责制定所管辖系统设备月度和年度的维修保养计划和备品、备件计划，定期报送管理处经理审定，并负责组织安排维修保养计划的实施，制定工作标准，督导下属保证工作质量， 提高工作效率。 切实执行上级领导指令，认真贯彻落实岗位责任责，督导下属员工严格执行操作规程及员工守则，坚持周而复始的设备维修保养。 严格检查督导下属工作。 针对下属员工的技术状态和思想状况，编制培训计划，经常对下属员工进行职业道德、物业服务意识教育和专业技术知识培训。 审核下属员工考勤，做好技术档案管理工作，督促下属做好设备维修、故障处理、零部件更换记录，每月交文员整理归档。 掌握科技发展动态，认真推广新技术，改造不合理的设备，完善设施和施工遗留的缺陷，对所属系统的重大改造工程参与设计，提出与原系统匹配的可行 方案，监督外协施工，验收施工质量。 负责所管辖区内装修管理中有关规定审查和验收，确保建筑物结构安全和装修协调、统一、美观及符合消防要求。 中山市和富物业管理有限公司 二零零七年八月一日 十一、 保洁绿化经理岗位职责 负责小区环境、楼层、休闲区域、办公场所的保洁、绿化工作。 全面负责安排小区内的清洁、绿化工作，做好每日检查记录并及时向上级汇报； 负责做好保洁员的思想教育、法律教育工作，组织保洁员学习文化和专业知识； 负责分配各种用品用量，并做好物品管理，监督使用。 提交小区内除四害消杀工作计划，组织安排保洁员完成 此项工作； 每日检查监督卫生、消杀、评定工作效益，搞好环境卫生，抓好宿舍内务卫生管理； 坚持每日巡查小区卫生，劝阻和制止不卫生、不文明的现象和行为； 熟悉小区绿化概况，充分利用和发展绿化地面，保持绿地率达 35％以上，绿化履盖率达 40％以上，绿化率完好达 99％以上，因地制宜，合理布置花草树木品种和数量，创造优美的植物景观，发挥绿化的生态环境效益。 提高绿化养护管理的知识的技能，熟悉花草树木的名称、品种、特性和栽培管理方法，掌握花木病虫害的防治方法、园林具械的使用方法。 对花木进行适当挂牌，标明品种、科属、原产 地、生长特性。 1 巡视小区绿化，做好分析和记录，掌握小区绿化的基本情况。 1 收集住户对绿化管养的建设性建议，借鉴他人先进的管理方法，结合实际情况，制定管养计划、管养办法、确保绿化管养的正常工作。 1 建设小区“爱绿化 护绿化”的文化环境。 1 协助其它各部门的工作。 1 认真完成领导交办的其他工作。 中山市和富物业管理有限公司 二零零七年八月一日 十二、 物业主任岗位职责 负责管理处普通员工（含保安、保洁员及绿化工）的招聘、录用转正、调配及 离辞手续的办理工作。 负责管理处员工人事培训资料分类及管理工作。 负责新员工的上 岗前培训、调职培训及升职培训工作，结合管理工作实际，拟定 在职培训方案，编写培训教材，组织对员工定期业务的培训。 负责管理处各类人员考勤，严格考勤、考核制度，每月定期上报考勤、考核情况到公司。 负责了解员工的思想状况，组织员工业余文体活动，增强员工向心力。 负责管理处员工宿舍及食堂的管理工作，每月组织一次内务管理情况检查。 每年开展一次住户（业主）意见征询活动。 负责房屋的验收、接管及入住工作。 负责房屋的维修养护及装修管理工作。 负责领导小区的治安、车辆、消防管理工作。 1 负责领导管理处的清洁、绿化工作。 1 负责领导管理处作好管理服务工作，对住户的投诉进行跟踪与回访。 1 负责领导管理处开展社区文化活动。 1 负责领导管理处开展多种经营工作。 1 负责领导管理处作好管理费收支及固定资产登记工作。 1 负责领导管理处开展对外交流工作。 1 每月中、下旬分别主持一次管理处例会，总结当月工作，制订下月工作计划并向总经理汇报。 1 业主入伙时，负责带领管理处员工上门道贺。 1 对住满三个月新入伙的业主派发问卷调查，征集意见。 完成公司交办的其他任务。 中山市和富物业管理有限公司 二零零七年八月一日 十三、 物业助理岗位职责 熟悉管理公司的各项管 理制度。 负责追收各种拖欠费用。 熟悉小区周边环境，小区楼宇的结构，楼座的排列、单元户数，业主（住 户）的情况及各类设备、器材情况。 负责业主（住户）的装修审查。 对小区空置房，公共场地、场所进行监管。 应及时反馈业主（住户）的投诉。 负责管理处电话、传真、证件收缴、管理等一切日常工作。 严格按操作规程使用电脑，保持电脑清洁，发现问题，及时安排维修。 定期对管理处的固定资产进行盘查，做好登记。 负责管理处文件、资料的打字、复印工作。 1 负责每月的所有财务收支工作。 1 核对及交缴每月的水电费，电话费。 1 协助管理 处开展社区文化活动。 1 协助主管对小区卫生工作的监管。 1 协助主任、队长做好对外交流工作。 1 负责做好业主、来访人员的接待工作。 1 坚持每天巡查制度，到辖区内楼宇进行检查，发现不正常情况及时处理并做好记录，把各类事故隐患消灭在萌芽状态。 中山市和富物业管理有限公司 二零零七年八月一日 十四、 安管部队长岗位职责 对住宅区治安、交通、车辆管理负有全面的责任 对整个安管队伍的建设和发展负有全面责任。 负责安管员的上岗培训和思想教育工作，对安管员要坚持进行从业道德和思想引导，严格执行管理处的各项规章制度，养成严格的组织 纪律和工作作风。 每年制定安管员训练计划，并接受公司管理和辖区派出所的监督、指导。 负责安管部的日常工作安排，合理调配人员。 保证各岗位 24 小时无缺岗，无治安死角。 坚持白天夜晚抽查制度，每周不少于三次。 协助主任每月进行一次综合素质考核，公正地评价队员的工作情况，不得故意隐藏或歪曲事实，否则将视作失职。 督促队员遵守员工内务管理制度，保持宿舍整洁，无乱搭乱挂。 负责队员的政治思想教育工作。 对态度不好者和情况严重者，书面提出处理意见报管理处主任裁决。 定期组织队员进行常规训练、思想文化学习和学习火警、盗警以及 突发事件的应急措施、救生知识，定期组织队员参加管理公司消防训练，使每个队员都能达到管理公司的要求。