君留苑小区物业管理方案(39页)-物业管理(编辑修改稿)

君留苑小区物业管理方案(39页)-物业管理(编辑修改稿)内容摘要：

12 君留苑 小区 物业管理方案 g. 负责物业前期 介入管理。 h. 负责管辖小区（君留苑小区）物业项目的交接和验收。 i. 负责小区（君留苑小区）安全防范和车辆管理工作。 j. 负责小区（君留苑小区）供水、供电、消防、电梯、监控、游泳池等设施设备的维修保养、运行记录、安全值班。 k. 负责小区（君留苑小区）业主的水电费、房屋租金、物业管理费等综合费用的代收代缴工作和催收欠款等工作。 l. 负责管辖区域楼宇商场、游泳池、道路、管线、招牌、绿化、卫生消杀、公共设施设备等物业项目的日常管理。 m. 负责各类业主资料、信息、房屋本体等档案的建立、保管和控制。 n. 接待和处理业主（客户）来访、查询、委托、 投诉，并按规定进行回访。 o. 定期开展物业管理客户意见调查、收集和整理，不断地有计划进行工作改进。 p. 负责小区（君留苑小区）内社区文化活动的组织实施。 q. 完成公司和上级主管单位交给的其它工作任务。 物业管理处各岗位职责 管理处主任职责 ，直接对公司主管领导负责； 、培训计划及设备维修保养计划，检查各项计划的落实情况； ，确保最佳物耗率，控制成本； ，跟进收费情况，在必要时亲自实施催费计划保证管理费用的及时到 位； ，对业务工作进行指导、检查、协调和全面了解； 、考核； 、管理员、工程主管和安管队（班）长；在不违反政策的前提下，决定其它操作人员的录用、考核、奖惩等，在适当时提出人员晋升报告； 、选择合格供方提交公司主管领导核准，督促相关部门有效控制及考核各供方的工作，促使供方保障工作质量； 13 君留苑 小区 物业管理方案 ，为管理评审提供相应的报告，对管理提出改进意见； 理处日常管理的对外联络事务，负责管理处内外活动的计划、组织； 、节能计划、工程维修预算等各项工作计划； ，保证楼宇的安全使用； ，及时纠正维保工作的偏差； ，提高并保持部门员工的总体业务水平； ，并定期进行回访； 、汇报工作，协助公司主管领导完成其他工作； 客户服务管理中心 主管职责 ； 、解退及内部调配工作，处理 员工之间的纠纷，负责岗位职责等人事管理制度与劳动用工管理制度的解释工作，尽力解决员工的实际困难； ，负责起草相关综合性报告、文稿，制定、修改规章制度，建立健全人事管理制度与劳动用工制度； 、劳动纪律管理，并向财务部提交月度员工工资及福利发放计划； ； 、盘点和各种清核工作； ，并就可能存在的问题向主任汇报； ，审批 /制定部门各项工作计划，保证各项工作有落实、有检查，开展业务培训， 控制总体工作质量，对部属员工进行考核； ，对部门工作负责，完成上级交办的其它工作。 财务人员职责 ，并负责本管理处各项工作； ，制定和完善财务管理制度和操作规程； ，会计核算工作，编制各类会计报表，撰写财务分析，送主任审阅； 14 君留苑 小区 物业管理方案 ，审核控制各项费用的支出，合理安排各项费用； ，就成本核算向主任负责； 、督促各项收入的及时收缴，保证资金的正常周转； ，并按规定期限予以公布； ，并对的资金安全负责； ，并对业户进行合理解释和协调； ； ，对管理处工作负责，完成上级交办的其它工作。 工程部主管职责 ，直接对主任负责。 ，对业务工作进行指导、检查、协调。 、考核。 计划的科学性。 ，组织对各级技术人员进行培训及考核。 ，并对供方的工作做技术评价。 、技术改造计划，报请主任批准后执行。 ，组织制定切实可行的节能降耗措施方案，并指导督促其有效实施。 、汇报工作，协助主任完成公司其他工作。 安管队长职责 ，坚决执行主管指令，带 领全队人员依据各自职责，认真做好安全保卫消防工作。 对日常工作进行全面监督； 、任务、工作要求、考核标准，掌握值班区内的安管工作程序及特点，加强重点岗位的安全防范； ，言行文明，对自己的缺点勇于改正，虚心接受建议和意见； （包括训练、学习、培训）。 根据实际需要，对各岗位安管员进行调整； 15 君留苑 小区 物业管理方案 ，零点之后的夜间查岗每周不少于两次； 1 次，每半月召开队务会 1 次； 、军事训练及日常考核工作。 每月 对考核不合格的安管人员按规定予以处罚； ，对玩忽职守，违纪违章人员按规定进行处罚，制止、纠正各类违章违法行为； ； ； ，保证楼宇的安全使用； ；。 安管员职责 ，保持高度警惕，注意 发现可疑的人、事、物，预防治安案件的发生； ，对杀人、放火、抢劫、盗窃等现行违法犯罪分 子，有权抓获并扭送公安机关，但无实施拘留、关押、审讯、没收财产和罚款的权力； ，有权保护现场，保护证据，维护秩序以及提供情况，但无勘察现场的权力； ，制止未经许可的人员、车辆进入小区； 、车辆及其所携带或装载的物品，按规定进行验证，检查； ，如遇有不法分子反抗，甚至行凶报复，可采取正当防卫； ，协助业主做好“四防”工作，落实各项安全防范措施，发现不安全因素及时向业户报告，协助整改； 、三棱刀等管 制刀具和自制火药枪及其它形迹可疑的人员有权进行盘查监视，并报告当地公安机关处理； 《治安管理处罚法》的人，有权劝阻、制止和批评教育，但无处罚的权力； ，可以进行监视、检举、报告，但无权侦察、扣押、搜查。 16 君留苑 小区 物业管理方案 、绿化、维修等其它服务，制止违章行为，防止损坏，不能制止解决的向班长报告（制止违章要先敬礼）； 、机电设备、消防器材，并熟练掌握各种消防器材的使用方法； ，坚持原则，是非分明，敢于同违法犯罪行为作斗争； ，努力完成各项服务工作；。 清 洁工岗位职责 ，上班着工作服和佩带工号牌，做到眼勤、手勤和腿勤，接受客户的监督。 ，不迟到、不早退，坚守岗位，工作时间应经常巡查环境卫生，及时打扫，保持分管区域干净整齐。 ，及时清运。 ,对违反环境卫生规定的住户和个人要大胆管理 ,轻者要进行批评，重者要予以罚款，限期整改。 ，配合消防部门做好防火工作。 绿化工岗位职责 ，遵守公司和管理处的各项规章制度。 、花草树木的品种和数量。 熟知花草树木的名称、种植季节、生长特性、培植管理方法，保持草地无杂草、无枯草、干净整洁。 ，以保持树型美观，草地平坦。 适时适当浇水施肥，保证树木花草生长旺盛，鲜花常开，注意节约用水。 ，定期对区内花木防虫灭害。 修保养绿化工具，熟悉安全使用各类绿化工具和材料，如发现设备或工具异常，应立即停止操作，并及时向领导报告。 经检修后方可使用。 6 管理用房和费用、装备测算 管理用房按开发商所给的面积合理分配管理用房。 17 君留苑 小区 物业管理方案 为创造一个良好的居住和生活环境，依据建设部物业管理条例的规定，以及结合君留苑小区的特点， 合理分配管理用房 包括： 管理服务用房：管理处接待、办公用房、宿舍； 保安、保洁、工程维修、摆放工具设备、维修材料、清洁物料和更衣等的管理用房和仓库； 建议开发商对管理 用房进行基本装修，物业公司进驻后能立即投入使用。 君留苑管理人员配制及物业管理成本测算（ 见 附件一） 君留苑物资装备及物业管理费用（开办费）测算（ 见 附件二） 成本 总 测算（ 见 附件三） 7 物业管理服务实施 通过规范化的物业管理，对君留苑小区的前期和日常管理包括楼宇商场会所自控、公用设施设备、消防、安管、停车场、游泳池、清洁卫生、绿化、房屋本体维修、有偿服务和特约服务等，通过周密的管理程序和综合的管理手段，为业主提供优质的物业管理服务，创造安全、文明、舒适、洁净的居家 生活环境，提供安全、文明、整洁、满足客户需求并持续改进的高品质物业管理服务。 前期物业管理服务 二期早期介入和开盘前的准备 提供物业管理行业相关法律、法规、技术标准规范； 提出节能、环保及安全方面建议； 参与工程施工质量监理及竣工验收； 物业管理成本分析及测算； 项目管理机构设置及资源配置； 选派物业管理处主任； 人员培训（理论、实操、军事训练及物业管理知识培训）； 7 二期接管验收筹 备 为确保物业验收工作得到有效控制 ,以便对物业进行全面接管，有效配合开发商交房工作，保证物业入住工作顺利进行。 筹备 成立接管验收工作小组，按建设部《房屋接管验收标准》负责对物业原设 18 君留苑 小区 物业管理方案 计图纸、设计变更、竣工图和设备出厂合格证书及设备试运行记录等技术检验资料的验收。 验收小组按移交设备清单的要求对清单上的设备 ,按规格型号、容量及设计要求进行验收，设备的安装数量、安装位置及竣工图验收。 验收小组对物业按运行系统验收 ,主要验收供电系统、给排水系统、土建工程、装饰工程、给排风系 统、消防系统。 工作程序 ：验收小组根据发展商提供的竣工图纸 ,按设计及施工要求编制验收计划和验收标准。 :验收小组依据验收计划、标准，按专业分工进行预验收。 ,检查出未达到验收标准的楼宇、设施、设备，提出书面整改报告返回开发商，由开发商督促施工单位进行整改。 、设施、设备，整改实施后，验收小组进行检查、验证，整改合格后进行正式验收。 、设施进行验收，验收结果记录在设施、设备接管验收清单相应的 表格内。 f. 移交档案、资料验收：根据验收计划提交档案、资料进行对照检查，并将检查结果填写在楼宇资料交接清单中。 前期开荒工作 楼宇、场地施工垃圾的清理。 物业清洁人员进场再次进行全面清理。 入伙筹备及管理 入伙资料的准备。 制定入伙工作计划、入伙工作实施程序，与开发商协调入伙时间及业主入伙预交费用。 物业管理处主任负责入伙管理工作，拟定入伙工作人员及其职责。 入伙场地的布置。 日常基础管理 19 君留苑 小区 物业管理方案 管理处应对日常的事务管理活动规范管理（对于一期已入住的业主的管理事宜，开发公司和物业公司可另行商讨），并制定书面形式的作业指导书，日常事务活动至少应包括以下内容： 档案资料管理 规范文件档案资料的分类、编号、审批、收发处理和保管工作，并设有专职人员管理档案资料。 管理处重要资料接收必须经过管理处主任验收，完善交接手续后立卷归档。 日常管理文件（如管理公司通知、通报等）按照联荣物业公司制定的文件管理程序发放及接收手续、并立卷归档。 ：设兼职、专责档案管理员。 档案资料统一管理。 、整理、分类、编号、登记、录入电脑、入柜、借用、检查、销毁等各项管理流程。 （如电脑磁盘、录相带、录音带、照片、图表等），并采取相应的储存、备份、保管。 、合同等重要资料必须严格管理，借阅、复印等必须经管理处主管 审批。 f. 注重档案管理信息开发，根据工作需要和档案库存情况编制各种专题资料。 每季度对档案资料管理情况进行检查。 、保存期限以及是否有效和作 废。 借阅文件 发展商提供的资料 管理处建立的资料文档 管理处档案管理 复。