吉通物业公司房屋日常维修保养方案(25页)-物业管理(编辑修改稿)

吉通物业公司房屋日常维修保养方案(25页)-物业管理(编辑修改稿)内容摘要：

（一）供配电系统设备的定期维护保养方案和标准 每日巡视保养项目 每日巡视保养项目如下表所示。 每日巡视保养项目 序号 项目 部位 内容 要求 1 电力变压器 （干式） 外壳 查低压母线 检查壳体 低压母线不发热、无变色 外壳清洁、无染物、无放电痕迹 温度计 检查是否完好 观察温度指示 显示正常、无损坏、温度不超过 140℃ 声响 监听变压器声响 发出均匀的“嗡嗡”声，无 异常杂音 变压器室 检查门窗、地面、四壁 检查通风道、通风设施 检查室内照明设施 检查室内消防设施 无杂物、不渗水、能防止小动物进入，干净整洁、功能正常、通风良好、无锈蚀、开关灯具功能正常、消防设施功能正常 2 低压开 关柜 柜正面 清扫（擦拭）柜正面 检查仪表指示及运行参数 检查空气开关 检查闸门开关、操作机构 检查分闸、合闸指示灯 无灰尘、无污迹，仪表工作正常，电流、电压在正常范围，工作状况符合运行要求，指示灯指示正常 柜背面 观察母线、连接点、引出线 检查电度表 连接良好、接点无发热变色， 电度表铝盘转动正常 3 电容器 柜 柜正面 清扫（擦拭）柜正常 检查仪表指示及运行参数 无灰尘、无污迹，仪表工作正常，电流、电压在正常范围，补偿器功能正常，指示 检查自动补偿器 检查各组电容指示灯 灯完好 柜内 观察电容器壳体、套管 检查导线及其连接点 检查柜内温度 电容器无膨胀、无渗漏油，连接导线无过热变色、无热熔现象，柜内温度不超过45℃ 4 柴油发 电机 机身 清扫机身及周围地面 无灰尘、无杂物 控制房 检查信号指示 检查各控制形式、状态 机组处于正常备用状态，符合运行规程要 求 蓄电池 检查浮充电压、电流值 检查蓄电池液比重及液位 浮充电压 26177。 1V，浮充电流 1～ 2A（观察充电电流表），电池液比重 ～ （采用吸式比重计），液位不低于极板 冷却水箱 检查水位 水位在正常刻度范围 储油箱 检查油位 保证储油至少能供机组运行 24 小时 润滑油 检查润滑油位 润滑油位高度应在油尺有效刻度范围内 通风 检查机房通风设施 风机运行正常、室内通风良好 5 强电井 强电井室 检查房顶、四壁、地面、门 检查室内照明设施 检查电缆、母线槽 无损坏、无杂物、无漏水，能防止小 动物进入，干净整洁，开关、灯具功能正常，无损伤、无放电痕迹、无 每周保养项目 每周保养项目如下表所示。 每周保养项目 序号 项目 部位 内容 要求 1 电力变 压器 完成每日巡视保养项目 无灰尘、无污迹 接地线 检查接地线 检查连接点 无断股，无锈蚀，接触良好 2 低压开 关柜 完成每日巡视保养项目 无灰尘、无污迹，仪表工作正常，电流、 柜背面 检查闸刀开关 检查自动开关 检查保险丝具 检查电缆及电缆头 检查母线支撑固定装置 不过热变色，三相闸夹到位，灭孤罩牢固不松动，接线桩头无发热 变色，无焦糊异味，容量符合规定，固定可靠，无破损，无松动 地下电缆室 检查室内环境 检查电缆托盘 检查电缆 无杂物、垃圾，无积水，电缆排列有序整洁无杂物，固定可靠 无损坏，无放电痕迹 3 电容器 柜 完成每日巡视保养项目 柜正面 手动（用转换开关）逐组投切电容器 控制正常功能良好，指示仪表及信号正确 接地 检查接地线 无松动、无断股 柜内 检查熔断器、接触器、热继电器及其接线 接触良好、无过热、无损坏 4 柴油发 电机 完成每日巡视保养项目 冷却水系 水位 水位距注水口约 50 毫米 统 连接良好，无渗漏 燃油系统 检查油箱油位 检查各管路及连接部位 油位正常（保证 24 小时运转） 连接良好，无渗漏 润滑系统 检查油尺、油位 检查机油油质 油位高度应在油尺有效刻度范围内 油质应清洁、无杂质 空气流阻指示器 检查空气流阻指示器 色标应为绿色 控制系统 手动空载试运行 按操作规程手动启动机组 检查发电机控制屏上各类仪表及信号指示灯 启动迅速，开关正常，运转无异常声响电压、频率正常，信号灯指示正常，油压、水压正常 ，油温、水温正常 年度保养项目 年度保养项目如下表所示。 年度保养项目 序号 项目 部位 内容 要求 1 电力变 压器 完成每日巡视保养项目 无灰尘、无污迹 变压器 全面清扫、擦拭 全面紧固螺栓连接部分 测量烧组直流电阻 测量线圈绝缘电阻 测量相间绝缘电阻 清扫、无油垢 牢固无松动 三相电阻应平衡（相间差别不大于三相平均值的 4%，线间差别不大于三相平均值的 2%），采用 兆欧表，限值将舍有关规定 电气连接 调压连接片 一次电缆接头 二次母线槽接口 调压连接片连 接良好，电缆接头及母线槽接口紧固、良好 变压器室 全面清扫 清扫、检查高压负荷开关 检查修理室内照明、通风、消防设施 清洁、无蛛网、积尘 清洁，动作正常，安装牢固 无损坏缺失，功能正常，无故障 2 低压开 关柜 完成每日巡视保养项目 仪表 校验仪表、校验电度表 柜内 全面清扫灰尘 整理二次线，补齐、更换二次线接线号 检修闸刀开关 检修自动开关 全面检查紧固螺栓连接点 补刷相位漆 无灰尘、无油质、无杂物 整齐、美观、清晰 三相网期到位、接触面（线）大于 2/3 以上 ，刀片夹座接触压力合适，触头不烧损，动作可靠灵活，无缺损件，牢固、无松动 颜色符合规定 地下电缆室 全面清扫、整理 无垃圾、无杂物，电缆排列整齐 3 电容器 柜 完成每日巡视保养项目 柜内 全面清扫灰尘 整理二次线，更换字迹不 无灰尘、无油垢、无杂物 整齐、美观、清晰 清晰的接线号 检修控制元器件 完好无缺损、动作可靠 电容器 检查电容器壳体及瓷瓶 测量电容器二极对外壳及二级闸绝缘电阻 测量电容容量，更换失效的电容器 壳体无凹凸，无破损 绝缘电阻值不做规定，使用 1000V 拭表用微法表测量 或用电压流量表测量 容量不超过额定值的177。 10% 4 柴油发 电机 完成每日巡视保养项目 更换冷却水 更换机油滤清器，检查机油油质，老泥油变黑，应更换机油，清扫或更换油水分离器，更换或清洗柴油滤清器 无松动 连接完好 手动试机，观察各种参数是否符合运行规程 燃油系统 检查油箱油位 检查各管路及连接部位 油位正常（保证 24 小时运转） 连接良好，无渗漏 润滑系统 检查油尺、油位 检查机油油质 油位高度应在油尺有效刻度范围内 油质 应清洁、无杂质 空气流阻指示器 检查空气流阻指示器 色标应为绿色 控制系统 手动空载试运行 按操作规程手动启动机组 检查发电机控制屏上各类仪表及信号指示灯 启动迅速，开关正常，运转无异常声响电压、频率正常，信号灯指示正常，油压、水压正常，油温、水温正常 5 供配电接地系统 接地线 检查接地线螺栓及连接情况 紧固良好 接地体 检查接地体焊接头 焊接良好、无锈蚀 接地电阻 用接地电阻测量仪测量接地电阻 接地系统的接地电阻小于 10Ω （二）消防设施、设备的定期维护与保养计划和标准 消 防设施、设备的定期维护与保养计划和标准，如下表如示。 消防设施、设备的定期维护与保养计划和标准 设备 序号 维护保养项目 检查保养方法 标准 周期 消 防 控 制 台 1 各类指示灯（含电源、信号） 直观目测 指示灯指示正常 1 个月 2 各类开关 直观目测 处于开启或自动状态 1 个月 3 各电器触点 如有烧损现象，拆下后用砂纸打磨 触点完好，无烧损 半年 4 各电器元件接线端子及端子排端子 用螺丝刀逐个紧固 各端子连接牢固，无烧损 半年 5 各电源、信号 如有轻微破损或烧焦现象，用绝缘胶带 包扎，严重时更换 导线无破损、烧焦现象 半年 6 控制台内部除尘 用小毛刷、皮老虎除尘 无尘 半年 7 控制台表面除尘 用干净布、毛刷除去表面灰尘 无尘 每日 集成报警器 1 指示灯 直观目测 “ Acpower”（绿色）指示亮，其余指示灯不亮 1 个月 2 电源电压 在按下内部电源电压 /后备电压（或外部“ Bat tery Test”健）切换健前后，目测指示灯是否正常 指针指示＋ 24V（＋ 5V） 1 个月 3 报警功能 按下“ Fme Tegt”健 “ Zone Alam ”指示灯和“ Switch Care”指示灯亮几十秒后，蜂鸣器警铃响 1 个月 4 内部各接线端子 用螺丝刀逐个紧固 各端连接牢固，不松动 半年 5 信号（电源）线 如有轻微破损，用绝缘胶带包扎，破损或老化严重时更换 导线无破损、老化现象 半年 6 表面及内部除尘 用小毛刷、皮老虎除尘 无尘 半年 7 报警按钮盒 直观目测 按钮盒完好、无松动 1 个月 集中报警器 1 指示灯 直观目测 “ Acpower”（绿色）指示亮，其余指示灯不亮 1 个月 2 电源电压 在按下内部电源电压 /后备电压（或外部“ Bat tery Test”健）切换健前后，目测指示灯是否正常 指针指示＋ 24V（＋ 5V） 1 个月 3 报警功能 按下“ Fme Tegt”健 “ Zone Alam ”指示灯和“ Switch Care”指示灯亮几十秒后，蜂鸣器警铃响 1 个月 4 内部各接线端子 用螺丝刀逐个紧固 各端连接牢固，不松动 半年 5 信号（电源）线 如有轻微破损，用绝缘胶带包扎，破损或老化严重时更换 导线无破损、老化现象 半年 6 表面及内部除尘 用小毛刷、皮老虎除尘 无尘 半年 烟感探头 1 烟感探头 用力吸一口香烟，在距离探测器 20 ㎝处 喷向探头 红色指示灯 半年 2 温感探头 用 750W 电吹风在距深测器 50 ㎝处向深测器吹热风 区域报警器上相应位置的报警指示灯亮 半年 防。