南山置业烟台世贸中心四地块物业类型配比研究报告(ppt50)-物业管理(编辑修改稿)

南山置业烟台世贸中心四地块物业类型配比研究报告(ppt50)-物业管理(编辑修改稿)内容摘要：

实质性利好 随着新区的成熟，物业适宜开发次序为住宅、办公楼、大型商业 办公楼的档次随着区域的成熟而逐渐提升 大型商业只有在区域完全成熟、知名度提升、辐射范围扩大后才有开发和经营成功的可能性 新区只要市政的真实投入，住宅是可以与新区同步开发的 不成功借鉴 东莞国际会展中心在新区未形成之前早期开发，导致经营状况较差 南京河西新城市政设施（如政府大楼）实质性建设弱，因此住宅项目销售受影响，而写字楼销售也遇到问题 本报告是严格保密的。 21 城市新中心区开发对本区域的启示 近期应以住宅开发为主，商业以社区级和区域性商业为主 起步期 发展期 快速发展期 成熟期 商业项目 办公项目 市政配套 土地开发 路网设施 居住项目 中高档住宅 市政设施 中低档办公 社区级商业 中档办公 政府公务类设施 高档住宅 社区级商业 区域级商业 区域级商业 城市级商业 高档办公 开发次序 城市新中心区成功开发次序 本项目 4块地开发周期 本项目 4块地应主要以中高档住宅开发为主先开发，商业以社区级商业和区域性商业为主，办公以中档为主 因项目开发周期较长，物业类型和容积率的设臵应保持弹性 03年 45年 610年 10年后 时间 开发类型 不同城市新中心区的开发历程基本一致 不同城市，开发力度不同，则开发周期不同 本报告是严格保密的。 22 本项目 4块地功能及指标确定总原则 原则 1：中高档住宅开发为主，先期开发 原则 3：以社区级商业和区域性商业为主 原则 2：办公以中档为主，中后期开发 在 102万平米的总开发量中，住宅将占到 50%以上的比例 中高档住宅将是最早入市的物业类型 办公楼档次不宜走高档以及大投入的超高层 应在新市区会展等市政设施投入之后再开发 商业公建的总量将主要由住宅区的人口决定 集中性大型商业将不会是本项目商业的核心形式 原则 4：物业类型和容积率的设臵要弹性化 部分地块物业类型定位应综合考虑，功能最好复合化 容积率以给出区间和范围，不宜固定为具体数值 本报告是严格保密的。 23 新中心案例借鉴明确了 4块地主要开发类型，但各地块合适的物业类型是什么 ?下面将从市场和地块价值属性角度来确定 本报告是严格保密的。 24 从地块滨海属性分析，也应高档住宅开发为主体， 地块属性价值 市场现状 •滨海路沿线项目：贵族城、海天名人广场 •物业类型：高档住宅、别墅 •价格： 7000元 /平米，烟台中价格最高板块 滨海沿线项目借鉴 •青岛：银都花园、弄海园、金光都市名家等90%为高 档住宅，均价 10000元 /平米，全市豪宅区 •大连：星海国宝、一品星海等 90%为高档住宅，均价 9000/平米，全市豪宅区 •香港：浅水湾区为香港著名的豪宅区，多为演艺名星或商界政界要人的居住区 •国外：美国黄金海岸、澳洲 NOOSA湾区等滨海区均有世界著名的豪宅住宅区 高档住宅为主 高档住宅为主 本项目 4块地均属近海项目，应以高档住宅开发为主 海景最好的 1号地块开发高档住宅则是价值的最大化利用 本报告是严格保密的。 25 本项目 4块地价值盘点 2号地高档住宅的价值最高， 3号地商务价值最高， 1号地有部分商业价值 价值点： 体育公园 烟台大学 市政府 劣势： 临近原有普通居住区 距海较远 滨州医学院 (规划中 ) 烟大三期 (规划中 ) 贵族城住宅区(部分建成 ) 黑松林 (原始状态 ) 3号地 4号地 1号地 2号地 市政府 (已使用 ) 国际商城 体育公园 （基本建成） 大海 滨海路 价值点： 直面大海 体育公园 烟台大学 价值点： 已规划的会展中心 规划中的两所大学 市政府 劣势： 近黑松林 价值点： 近会展中心 近规划中的两所大学 近住宅区 劣势： 近黑松林 商业价值弱 高档住宅价值最高 有部分商业价值 住宅价值较高 商务价值最高 住宅价值较高 商业价值弱 地块市场价值 本报告是严格保密的。 26 本项目 4块功能及物业类型 地块 核心价值 物业类型 原政府规划 1号地 •住宅价值较高 •有部分商业价值 •住宅为主体 •公建（商业 +其他配套）为辅 •住宅 21万平米 •公建 21万平米 2号地 •高档住宅价值最高 •商业价值弱 •高档海景住宅 •10万平米纯商业娱乐用地 3号地 •商务价值最高 •会展 •酒店 •办公（中档） •会展 10万平米 •酒店 10万平米 •办公（高档） 10万平米 4号地 •住宅价值高 •商业价值弱 •住宅为主 •社区配套型商业 •住宅为主 •少量商业 本报告是严格保密的。 27 容积率确定的主要内容 4地块容积率 公建商业总量 商业 级次及设臵原因 规模及设臵依据 开发时间 写字楼 档次及设臵原因 开发时间 住宅 容积率 物业类型 本报告是严格保密的。 28 问题的解决思路 区域属性分析 区域功能界定 地块总体定位 案例借鉴 地块功能定位 容积率 物业类型 区域现状属性剖析，明确存在问题 确定区域主要功能，明确发展方向 在区域发展方向之下，四地块总体定位 在区域总定位下，结合案例明确各地块功能 研究时点：四块地将在未来 35年开发结束 本报告是严格保密的。 29 烟台市场上滨海项目容积率在 14之间，有高容积率化的趋势 在售项目容积率 银河怡海山庄： ，多层 银河怡海花园： ，多层 海天名人广场： ， 20多层的高层 碧海云天： ，高层与小高层 在建项目容积率 北京天鸿滨海广场项目： ， 20层和 26层 早期开发项目容积率在 14之间 近两年新拍地块容积率偏高 住宅 商业 办公楼 容积率 本报告是严格保密的。 30 成熟滨海城市海景项目容积率相对较高，以高层物业为主 其他 3以上 高层为主 青岛 颐灏园： 金光都市名家： 22层高层为主 鲁信未央： 多层 碧佛利山庄： 小高层为主 13之间 小高层为主 大连 星海国宝： 高层 一品星海： 小高层和高层 星海阳光： 高层为主 34之间 高层为主 香港浅水湾：高层为主 ,容积率约在 3以上 澳洲：高层主打 ,容积率较高 香港榆景湾。