侨裕富都物业服务管理基本制度和政策(35页)-物业管理(编辑修改稿)

侨裕富都物业服务管理基本制度和政策(35页)-物业管理(编辑修改稿)内容摘要：

为。 3，前期物业管理实现招投标制度，有利于创造物业管理公平市场竞争环境，促进物业管理企业提高物业服务质量，改善物业服务态度，尽可能低满足物业招标人的合理要求，体现了机会均等的市场原则。 物业管理招投标活动必须遵循 “公开，公正，公平和诚实信用 ”的原则。 9 如何认 识住宅前期物业管理实施招投标的强制性规定。 《条例》特别要求，住宅物业的建设单位，应当以招投标的方式选聘物业管理企业。 而非住宅物业是否以招投标方式选聘物业管理企业，目前不做强制性规定。 《条例》又例外规定：对于规模较小的住宅物业，采用招投标的程序相对复杂，费时较多，费用也较高，建设单位可以采用协议的方式选聘物业管理企业；投标人小于 3个的，由于缺乏足够的竞标，进行招投标的意义不大，也可以采用协议方式选聘物业管理企业。 但是，为了规范这些以协议方式选聘物业管理企业的情况，《条例》特别规定，应当通过物业所在 地的区，县房地产行政主管部门的批准，才可以进行。 另外，国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度， 因此，无论是采取招投标方式还是协议方式，都应当选聘具有相应资质的物业管理企业。 10 投标文件应包括哪些内容。 投标文件应当包括以下内容： 1，投标函 2，投标报价 3，物业管理方案 4，招标文件要求通过的 其他材料。 11 如何把握物业管理招投标的评标规则。 12 简述物业承接查验制度的意义。 《条例》第 28条规定，物业管 理企业承接物业时，应当对物业共用部位，共用设施设备进行查验。 其现实意义： 1，物业管理企业在承接物业时对物业共用部位，共用设施设备和档案资料进行认真清点验收，各方共同确认交接内容和交接结果，有利于明确各方的责，权，利，对维护建设单位，业主和物业管理企业的正当权益，避免矛盾纠纷，都具有重要的保障作用。 2，实行物业承接查验制度，可以督促建设单位根据建设规划设计标准和售房约定，重视物业共用部位，共用 设施设备的建设，对通过建设质量，保障业主财产权益具有重要意义。 3，实行物业承接查验制度，可以弥补前期物业管理期间业主大会缺位的弊端，加强物业建设和物业管理的衔接，保障开展物业管理的必备条件。 在新老物业企业交接时实行物业查验制度，有利于界定物业共用部位，共用设施设备的管理责任。 13 物业承接查验的主要内容是什么。 物业承接查验包括物业管理资料移交和物业现场验收两部分。 物业管理资料移交： 1，竣工验收资料（竣工总平面图，单体建筑，结构，设备竣工图，配套实施，地下管网工程竣工图） 2，技术资料 3，物业质量保修文件盒物业使用说明文件 4，物业管理需要的其他资料 物业现场验收： 1，物业共用部位共用设施设备验收 2，物业管理区域环境验收 14 建设单位应向物业管理企业移交的物业资料有哪些。 1，竣工验收资料（竣工总平面图，单体建筑，结构，设备竣工图，配套实施，地下管网工程竣工图） 2，技术资料（设施设备的安装，使用和维护保养等资料） 3，物业质量保修文件盒物业使用说明文件 4，物业管理需要的其他资料（物业的规划，建设的有关资料，有关房 屋产权权属的资料，各种工程验收的签证，记录，证明） 15 如何理解前期物业管理中物业管理企业的查验义务。 物业承接验收时物业管理工作的基础工作。 为了明确开发建设单位，业主和物业管理企业的责，权，利，减少物业管理矛盾和纠纷，并促使开发建设单位提高建设质量，加强物业建设与物业管理的衔接，《条例》规定物业管理企业承接承接物业，应当对物业公用部位，共用设施设备进行查验，应当与建设单位和业主委员会办理承接验收手续，同时规定建设单位，业主委员会应当向物业管理企业移交有关资料。 16 规范 物业保修责任的法律规定有哪些。 物业保修责任是指建设单位对物业竣工验收后在保修期内出现不符合工程建筑强制性标准和合同约定的质量缺陷，予以保证修修复的责任。 主要法律规定有《建筑法》《建筑工程质量管理条例》《房屋建筑工程质量保修办法》《物业管理条例》 《商品住宅实行住房质量保证书和住宅使用说明制度的规定》 17 物业管理企业资质管理的必要性是什么。 1，针对我国当前物业管理发展的现状，有必要加强物业管理企业的资质管理，把好市场准入关。 2，针对物业管理企业的管理服务特性，有必 要对物业管理企业建立市场准入和清出制度。 3，针对物业管理企业的专业特性，需要实行企业资质审批制度。 18 申报各资质等级物业管理企业的条件有哪些。 物业管理企业资质等级分为一，二，三级。 各资质等级物业管理企业条件如下： 一级： 1，注册资本人民币 500万元以上。 2，物业管理专业人员一级工程，管理，经济等相关专业类的专业管理和技术人员达 30人以上。 其中，具有中级以上职称的人员不少于 20 人，工程，财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称。 3，物业管理专业人员按国家有关规定取得执业资格证书。 4，管理两种以上类型物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分之和不低于百分百。 （ 200万平米 100万平米 式住宅别墅 15万平米 ，厂房和其他物业 50万平米 |） 5，建立并严格执行服务质量，服务收费等企业规章制度和标准，建立企业信用档案系统，有优良的经营管理业绩。 二级 ： 1，注册资本人民币 300万元以上。 2，物业管理专业人员一级工程，管理，经济等相关专业类的专业管理和技术人员达 20人以上。 其中，具有中级以上职称人员不少于 10 人，工程，财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称。 3，物业管理专业人员按国家有关规定取得执业资格证书。 4，管理两种以上类型物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分之和不低于百分百。 （ 100万平米 住宅 50万平米 住宅别墅 8万平米 ，厂房和其他物业 20万平米 |） 5，建立并严格执行服务质量，服务收费等企业规章制度和标准，建立企业信用档案系统，有良好的经营管理业绩。 三级： 1，注册资本人民币 50万元以上。 2，物业管理专业人员一级工程，管理，经济等相关专业类的专业管理和技术人员达 10人以上。 其中，具有中级以上职称的人员不少于 5 人，工程，财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称。 3，物业管理专 业人员按国家有关规定取得执业资格证书。 4，有委托的物业管理项目。 5，建立并严格执行服务质量，服务收费等企业规章制度和标准，建 立企业信用档案系统。 19 申报物业管理企业资质等级的程序有哪些。 新设立物业管理企业的资质申请： 新设立的物业管理企业应当自领取营业执照起 30日内，持下列文件向工商注册所在地的直辖市，设区的市的人民政府房地产主管部门申请资质。 1，企业营业执照 2，企业章程 3，验资证明 4，企业法定代 表人的身份证明 5，物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同，管理和技术人员的职称证书和劳动合同。 新设立的物业管理企业，其资质等级按最低等级核定，并设有一年暂定期。 物业管理企业的资质核定： 申请核定资质等级的物业管理企业，向工商注册所在地直辖市，设区的市人民政府房地产主管部门提交以下材料： 1，企业资质等级申报表 2，营业执照 3，企业资质证书正，副本 4，物业管理专业人员职业资格证书和劳动合同，管理和技术人员的职称证书和劳动合同，工程，财务负责人的职称证书和劳动合同 5，物业服务合同 6，物业管理业绩材料 20 资质审批部门不予批准核定资质等级的物业管理企业违规行为有哪些。 1， 聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动 2， 将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的 3， 挪用专项维修资金的 4， 擅自改变物业管理用房用途的 5， 擅自改变物业管理区域内按规划建设的公共 建筑和共用设施用途的 6， 擅自占有，挖掘物业管理区域内道路，场地，损害业主公共利益的 7， 擅自利用公共部位，共用设施设备进行经营的 8， 物业合同终止时，不按规定移交物业管理用房和有关资料的。 9， 与物业管理招标人和其他物业管理投标人相互串通，以不正当手段谋 取中标的 10，不履行物业服务合同，投诉较多，经查证属实的 11，超越资质承接物业管理业务的 12，出租，出借，转让资质证书的 13，发生重大责任事故的 21 物业管理职业道德的主要内容有哪些。 1，守法经营 2，诚信经营（ ） 3，尽职尽责胜任本职工作 4，努力学习，掌握专业技能 5，团结协助，公平竞争 22 建立物业管理从业人员职业资格制度的现实意义。 1, 建立物业管理职业资格证书制度是贯彻落实国家要求，规范发展物业管理的需要。 2，是物业管理行业的特殊性质的需要。 3，是发挥物业管理社会效益的需要，也是我国加入 WTO与国际惯例接轨的需要。 23 物 业管理师注册管理有哪些规定。 1，取得《物业管理资格证书》的人员，经注册后方可以物业管理师的名义执业，申请注册的人员，必须受聘于一个具有物业管理资质的企业。 2，建设部位物业管理师资格注册审批机构，省，自治区，直辖市人民政府房地产主管部门为物业管理师资格注册审查机构。 3，取得《资格证书》人员初始申请注册者，应自取得《资格证书》起 1年内提出初始注册申请，并提交以下材料 : 1.中华人民共和国物业管理师初始注册申请表》 劳动合同 4，申请延续注册 : 物业管理师注册有效期为 3年。 注册有效期届满需要继续执业的，必须在有效期届满前 30个工作日内向注册审查机构申请延续注册。 5，办理变更注册： 在注册有效期内，物业管理师变更执业单位的，应当向注册审查机构办理变更注册手续。 6，申请注册人有下列情形之一的，不予注册： ，自刑罚执行完毕之日到申请注册之日不满 2年的 规定不予注册的其他情形 24 物业管理师应具备哪些执业能力。 1，掌握物业管理，建筑工程，房地产开发与经营等专业知识 2，具有一定的经济学，管理学，社会学，心理学等相关学科的知识 3，能够熟练运用物业管理相关法律，法规和有关规定 4，具有丰富的物业管理实践经验 25 物业管理师执业范围有哪些。 1，制定并组织实施物业管理方案 2，审定并执行物业管理财务预算 3，查验物业共用部位，共用设施设备和有关资料 4，负责房屋及 其配套设施设备和相关场地的维修，养护，管理 5，维护物业管理区域环境卫生和秩序 6，法律，法规规定和物业服务合同约定的其他事项 26 住房公用部位，共用设施设备主要包括哪些种类。 确定住户共用部位和共用设施设备具体范围的主要依据是相关行政法律法规和住房买卖合同。 主要包括： 1，住宅区内全体业主共同所有的部位和设施设备。 2，单幢住宅内全体或部分业主共同所有的部位和设施设备。 3，单幢住宅及与之相连的非住宅物业的全体业主共同所有的部位和设施设备。 27 商品住宅维修资金和出售公有住房的维修资金的交存方式有哪些不同。 商品住宅专项维修资金缴存方式： 1，商品住宅专项维修资金由业主缴存，归业主所有。 2，业主在办理权属登记手续前，应当将首次专项维修资金交至。