佛山市高明汇源豪庭物业管理方案(64页)-物业管理(编辑修改稿)

佛山市高明汇源豪庭物业管理方案(64页)-物业管理(编辑修改稿)内容摘要：

、电、气的容量，抄表方式， 应考虑：容量配置的合理性，抄表对住户的影响； 、开关、水喉、电话、对讲机、有线电视、宽带等的接入点位置和空调孔位置， 应考虑：位置是否合理，方便使用。 ， 应考虑：阳台栏杆、凸窗栏杆高度密度牢固是否达标，从外面是否容易爬进阳台、窗。 ， 应考虑：户门的位置，开启方向，户与户之间窗户的方向和距离， 小区监控的摄像头安装的位置与角度不得拍摄到家庭。 、环境的要求， 应考虑：使用的便利、舒适、安全，如 信报与奶箱 应设在地面架空层单元门外 . 4. 与与 地地 产产 公公 司司 项项 目目 部部 沟沟 通通 ， 参参 加加 规规 划划 设设 计计 方方 案案 评评 审审 ， 从小区环保角度对规划设计提出合理 化建议， 应考虑： 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 16 1）、垃圾应分类放置，分为可回收和不可回收，垃圾屋、垃圾桶应采取密闭措施； 2）、噪音的控制，可采用中空玻璃门、窗，窗、门与框之间应有胶垫，另外可采用立体绿化带降噪； 3）、节约资源：楼层照明、地面照明、架空层照明分多路控制，采用节能灯，采用自动感应开关与人工开关结合（既节能又符合消防）；水的循环利用等。 5. 与与 地地 产产 公公 司司 项项 目目 部部 沟沟 通通 ， 参参 加加 规规 划划 设设 计计 方方 案案 评评 审审 ， 对楼宇及小区智能化提出合理化建议 1）停车场， 应考虑： a：用 IC 智能卡，既节约了人力，降低了成本，又堵住了人为的车场收费漏洞； 2）门禁， 应 考虑：安全方便，用卡或密码或自家对讲，才能进入楼宇门、单元门， 门应考虑减噪； 3）安防， 应考虑： a：围墙的红外线装置不能有死角； b：闭路电视的安装位置必须合理，建议红外报警系统能与闭路监控系统联动； c： 室内防盗系统 ：除紧急报警按钮外，其它不实用，建议不要，如业主需要，自己解决。 紧急报警按钮的安装位置要合理； d：保安巡更系统的触点布置、安装位置要合理。 4）自动抄表系统（该项目是否安装自动抄表系统），应考虑：是否可行，由水、电、气供应商决定 ，系统软件应可以和财务软件 接驳； 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 17 5） 背景音乐系统，应考虑：实际需 要和不影响住户，即 广播布点只选择现场销售中心周围、小区休息或活动广场。 6. 与与 地地 产产 公公 司司 项项 目目 部部 沟沟 通通 ， 参参 加加 规规 划划 设设 计计 方方 案案 评评 审审 ， 对 设备机房 提出合理化建议， 应考虑： 通风良好 、 防飘雨 、 防渗水 、有 应急照明 、 铺上地砖更好。 7. 与与 地地 产产 公公 司司 项项 目目 部部 沟沟 通通 ， 参参 加加 规规 划划 设设 计计 方方 案案 评评 审审 ， 对机电设备的设计、安装、选型提出建议 1）电梯， 应考虑 ： a、 采用变频技术既节能且运行平稳； b、 多部电梯可考虑群控； c、 承载应考虑住户数量的多少； d、 轿厢内设置闭路电视监控镜头并连到监控中心的监视器； e、 轿厢内配置被困紧急按钮和对讲系统； f、 故障自动平层开门 ； g、 梯门前的地面应 考虑适当的坡度，以防水流入电梯井。 2）消防设施， 应考虑 ： a、消防按钮必须在适当的高度和位置； b、喷淋不能有死角； c、烟感、温感的高度不能超过其型号所规定的高度； d、消防栓门应采用玻璃门； 3）供配电， 应考虑： a、 发电机应与市电相互联动与互锁； b、发电机应有减震装置，机房、风井应采取吸音、降噪措施，烟管加消音 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 18 器 4）给排水， 应考虑 ： 给水： a、随楼宇高度的不同应考虑给水管的耐压强度和采取减压措施； b、恒压供水选用变频电机可节能； c、大型水泵应考虑日后的维修，宜采用卧式； d、水池 的人孔与液位控制器、爬梯之间位置应合适。 排水： a、 屋面必须有足够的坡度； b、 屋面的排水管口必须与当地的降雨量和屋面的受雨面积相适应； c、 地下室的集水坑里的潜水泵的功率和排水管径必须与进水量相适应； d、 污水管与雨水管必须分开； e、 高层污水管转弯处应采取防击穿措施。 8. 与与 地地 产产 公公 司司 项项 目目 部部 、 施施 工工 单单 位位 沟沟 通通 ， 对项目施工、安装过程中易出现的安全、质量和使用问题提出建议 1）） 施工 现场 、 宿舍 的安全管理 :工地、工棚的 防盗、防火 、防爆、 防触电、防砸、防坠落、防刺伤、防尘、防中毒、 防窒息。 2）隐蔽工程的阶段验收应注意 事项： a、 楼栋避雷合格； b、 楼顶防水层； c、 水管试压合格； 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 19 d、 室内卫生间防水合格； e、 房屋室内电线路接地合格，超载和漏电保护合格，各回路绝缘电阻合格（ 1000 兆欧姆以上）。 3）设备安装调试过程中应注意事项： a. 路接地合格。 b. 超载和漏电保护合格。 c. 防触电措施（绝缘地胶垫、防护罩网）。 d. 设备房的防渗漏、防飘雨、通风、有应急照明等。 4）施工过程中和设备安装调试过程中资料搜集。 常见工程问题 ： 地下给水管接驳不牢跑水，消火栓、喷淋头跑水，外墙渗水，窗台渗水，卫生间渗漏等。 9. 对项目的物业管理费标准提出建议 依据当地相关政策、 法规； 调查周边同类已投入使用楼盘物管费收费标准； 调查周边同类正在销售楼盘的物管费收费标准； 调查周边同类楼盘的物业使用人对物管费的认同与承受能力； 根据地产公司对楼盘的市场定位和对物管单位的要求； 成本测算。 10. 协助 地产公司 在售楼前编制 业主临时公约 、《房屋质量保证书》、《房屋使用说明书》 11. 配合销售工作 a. 参与买卖合同的评审、修改， 特别是物业管理方面和产权范围界定 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 20 （如停车场、会所、商铺及其它配套设施）、用途方面。 b. 将《前期物业服务合同》和《业主临时公约》作为买卖 合同附件。 c. 提供物业品牌宣传资料，如展板、荣 誉证书。 d. 提供样板房、销售中心、其他展示现场、工地道路的保洁保安服务。 e. 给售楼人员培训和咨询物业管理服务知识。 f. 在物业网站上介绍项目情况 . 12. 向 地产公司项目部 提出项目 标识 需求。 如楼栋牌、楼层牌、房号、道路指示牌、停车场标识等 13. 与 地产公司项目部 一起，参与竣工验收 14. 与 地产公司项目部沟通， 主持接管验收 15. 与 地产公司项目部沟通， 入伙应交费用的确认（如有线电视初装费、管道燃气开户费等） 16. 与 地产公司项目部沟通 售后服务 :保修期内的工程问题处理 17. 与 地产公司营销部 沟通，做好入伙准备。 如入伙通知、入伙仪式等 目前汇源豪庭 一期将要封顶，我们物业介入的工作重点在： 了解楼盘情况，制订物业工作计划、前期介入服务方案； 物业管理规划：制定 汇源豪庭 物业管理方案、人力资源计划、物 资计划； 工程上熟悉设计图纸，跟踪水电安装，参与竣工验收等； 提供前期安全管理服务； 配合营销：销售中心（会所）接管服务，样板房接管服务，物业 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 21 服务内容与销售人员沟通，提供物业宣传资料及展版； 主持物业接管验收和入伙工作准备。 一、工程的参与 由新项目部强、弱电工程师、土建工程师、管理处工程技术人员组成工程组，参与工程设计、跟进，参加地产项目部的业务交流 ，每周一次的现场巡视，每月一次物业状况进展汇报。 工程施工阶段物业公司派出的工程前期介入人员进驻现场，熟悉小区规划建筑设计、管网设计、功能设计状况等； 施工过程中，进驻人员对现场施工状况进行记录，特别对施工变动部分认真记录，以备日后维修工作，并结合物业管理实际，在工程施工中对部分不适应或不利于日后物业管理的设计或个别部位向发展商及时提供参考的修改意见； 新项目管理部与管理处每周一次现场巡视，召开分析会议，掌握工程基本情况； 进驻工程的工程人员，须每周参加地产召开的工程例会掌握情况，以便对未来 物业管理策划方案进行不断的修正、完善； 进驻工程现场的管理处技术人员，重点跟踪电梯、供、配电、给排水、供气等设备的安装和管网布置，设备功能要进行全面了解； 项目管理部强、弱电工程师，跟踪智能化系统的安装、调试，并向安装单位技术人员学习基本技术，全面了解功能，以便日后的维修； 管理处园林绿化跟进人员，要经常到现场进行全面了解，对照住宅区的绿化情况，提供合理化建议； 二、 提供前期安全管理服务 汇源豪庭管理处根据项目要求，招聘精干安保队伍进驻现场，维护施工现场的安全秩序； 保安人员严格控制非许可人员进入施 工现场； 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 22 保安人员对施工现场、施工物品起到秩序维护作用； 保安人员对会所、样板房物品的秩序维护， 保安人员对许可参观人员的引导和车辆停放指挥 保安人员对施工车辆的管理 保安人员对小区施工人员的安全管理 保安人员对非施工时间的人员、车辆管理 三、 配合地产营销 销售中心（会所）保洁、保安服务 样板房保洁保安服务 配合地产开展业主联谊活动做好销售策划、组织落实工作，同时借助活动的推广，加强楼盘的宣传，发掘潜在客户群 做好物业管理和业主沟通工作，增进业主对物业管理的理解和配 合 做好与售楼人员的业务交流解决好售楼与物业 管理的衔接工作 充当发展商与业主沟通的桥梁，积极主动地把业主在楼盘销售中对小区规划、设计的合理要求及时反馈发展商，充分做好协调沟通工作。 四、 接管验收和入伙工作准备 进驻人员根据现场进度情况，每周向新项目管理部、管理处上报工程进度信息； 进驻人员根据物业管理的实际情况及业主需求向地产项目部提出合理化建议，诸如垃圾房、绿化用水、垃圾桶摆放、设备设施标识等，配合发展商解决； 在各项工程待交接时，进驻人员做好表格设计，对工程的各部分工作进行全面检查，向地产提交检查报告，待地产整改后，做好接管的各项准备工作； 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最。