乐山花城物业北欧印象花园洋房物业服务方案(45页)-物业管理(编辑修改稿)

乐山花城物业北欧印象花园洋房物业服务方案(45页)-物业管理(编辑修改稿)内容摘要：

年 15 人 247。 2=1125 元 /年 1绿化人员： 150 元 /人 /年 3 人 247。 2=225 元 /年 合计： 5900 元 /年 （ 3）其他费用： 文具、办公费用： 4000 元 /年 公共交际费： 2500 元 /年 其他杂项： 2500 元 /年 卫生清洁用具： 1500 元 /年 化粪池清理费： 3000 元 /年 绿化管养用具： 2020 元 /年 日常保卫器材： 1500 元 /年 维修耗材 : 2020 元 /年 合计： 19000 元 /年 一般公共设施管理维护费 （ 1）公共水、电费系统： ① 、电费： ： 30 度 /时 10 小时 30 天 元 /度 12 月 =69660元 /年 ： 10 度 /天 30 天 元 /度 12 月 =2322 元 /年 ： 10 度 /天 30 天 0 .645 元 /度 12 月 =2322 元 /年 ： 150 度 /天 30 天 元 /度 12 月 =34830 元 /年 ： 30 度 /天 30 天 元 /度 12 月 =6966 元 /年 合计： 116100 元 /年 ② 、水费：小区公共绿化用水费用：根据平面图整个小区绿化面积为 %。 ： 4 吨 /天 30 天 元 /吨 12 月 =4608 元 /年 ： 5 吨 /天 30 天 元 /吨 12 月 =5760 元 /年 防泵用水： 吨 /天 30 天 元 /吨 12 月 =1728 元 /年 4. 水池溢流口： 吨 /天 30 天 元 /吨 12 月 = 1728 元 /年 5. 绿化用水： 40 吨 /天 30 天 元 /吨 12 月 =46080 元 /年 合计： 61632 元 /年 （ 2）公共照明系统维护费： 3500 元 /年 F（ ）： 元 /年 （ 3）给排水系统维护费： 3000 元 /年 F（ ）： 元 /年 （ 4）消防系统维护费： 3000 元 /年 F（ ）： 元 /年 （ 5） 2— 5 项不可预见费按 10%计： F（ ）： = （ + + ） 10%=950 元 /年 合计； 10450 元 /年 社区文化： 元 /年 F（ 3） = 元 /年 社会保险费 ： F（ 4） = 元 /月 48 人 12= 元 固定资产折旧费： 元 F（ 5） = 元 /年 此费用是 北欧印象 小区项目的估算物业服务费如下 : (1)住宅 元 /月 /㎡； (2) 商铺每月每平方米 :1 元 /月 /㎡； 注： ：国家发展改革委、建设部发改价格〔 2020〕 1864 号文《物业服务收费管理办法》； 、共用设施设备及公众责任保险费用； ； 、地面泊车位管理和收费事宜按国家相关政策执行； 四 、合理利润： 合理利润 =收 入－成本－ 流转税－印花税－企业所得税 =1321647－ － － － = 按 100%收取 后的费用 合计为： 1321647 元 /年，每年估算 总 成本合计为 （含税收） ： 元 /年。 北欧印象 每年 预测 利润为： 元 /年 注 :以上房屋建筑面积数据属图纸设计数据，根据该数据测算出的各项指标仅供参考，房屋建筑面积以最终实测面积为准。 物业行业税收 参考依据 流转税，详明细如下： 营业税 5% 城市维护建设税 营业税基础上的 7% 教育费附加 营业税基础上的 3% 地 方教育费附加 (去年新增项 )营业税基础上的 1% 以上全部汇总折算为物业公司现行流转税率为 % 印花税另行计征 ,税率为万分之三至万分之五 ,如果是账薄只需要按件粘贴 5 元的定额税票； 涉及到的还有企业所得税 ,新税率标准为 25% 个人所得税 ,计税基准从 09 年上调为 2020 元以上开始征税 ,税率为九级超额累进税率。 经初步测算， 服务中心 年收支盈亏情况如下（单位：万元）： 经济指标 第一年 第二年 第三年 第四年以后 总收入 总支出 年收支盈余 测算结果分析 ： （一）收支亏损的弥补办法 针对小区入住后最初年度可能出现的亏损， 服务中心 将利用小区入住初期 二装材料、 及商业配套短期内不够完善等条件，开展一些满足业主入住及生活必需材料、物品的经营项目，在方便业主入住和生活的同时增加 服务中心 收入，以弥补出现的亏损，仍不足部分用以后年度的收支节余弥补。 （二）收支盈余资金的使用 从入住后起， 服务中心 收支将逐步达到有一定的盈余的水平，我们根据 【北欧印象】 项目物业管理的实际需要，将盈余资金用于弥补以前年度的亏损或结转到下个年度使用，也可用于建设和完善小区 小区文化活动设施，使有限的资金发挥最大的效用，不断完善小区的功能，促进物业的保值增值。 四、增收节支的措施 （一）根据业主的需求，不断拓展有偿服务项目，利用小区的商业需求开展多种经营活动 ,努力增加营业外收入。 （二）将成本指标完成情况与员工的利益直接挂钩，增强员工的成本意识，提高员工控制成本的积极性和主动性。 （三）严格控制办公用品消耗 ,坚持物尽其用的原则 ,节约办公费用开支。 （四）加强物料采购、使用、保管、审批等程序的管理，加强物料成本的控制。 （五）加强设备管理和养护 ,使之保持良好状 态 ,减少维修支出 ,降低运行费用。 （六）强化总公司财务部对 服务中心 资金、物资使用的监督职能 ,制定严格的管理制度 ,监督各部门的各项财物消耗过程。 第四部分 项目 服务 目标及承诺 提要： 1． 以国家优秀示范小区规定的指标为各项管理工作的要求； 2． 严格按照 ISO9000 质量认证体系规范化、制度化运作。 3． 依据国家及四川省 物业管理优秀小区评比标准，对各项经营管理指标进行承诺；确保两年内创建市优秀住宅小区， 两 年达到省优秀住宅小区， 三 年达到全国优秀 物业服务示范项目。 为实现我们对 【北欧印象】 物业管理服务的整体策划及设 想，依据国家物业管理优秀小区评比标准，并结合我们的质量方针和质量目标，对【北欧印象】 的物业管理工作确定如下承诺指标，并采取切实可行的措施予以落实。 第一章 服务 指标承诺及采取的措施 一、管理服务费及代收代缴费收取率 国优标准 98％ 承诺指标 98％ 测定依据 实收费用额 /应收费用总额 100％≥ 98％ 质 量 保 证 措 施 1． 加强宣传，提高业主对物业管理的消费意识。 2． 以法规优质服务促进业主交费的积极性。 3． 采取节假日照常办公、提前预约、上门方式，方便业主交费。 4． 由手工收费逐渐过渡到电 脑划帐，并提供“一本通”服务。 5． 对于欠交管理服务费的行为，我们将采取管理公约中规定的合理措施予以催缴，必要时采用法律手段作为催缴措施。 二 、房屋及配套设施完好率 国优标准 98％ 承诺指标 98％ 测定依据 完好、基本完好房面积 /建筑物面积 100％≥ 98％ 质 量 保 证 措 施 1．制订详细的房屋及配套设施维修养护计划，并严格执行。 2．房屋及配套设施的巡查、保养频率及质量标准量化分解到个人。 日常维 护检查与定期维修巡查相结合，确保良好状态。 3．严格二次装修管理，建立立体交叉式的监 管网络，对进入小区的施工单位实行跟踪管理，防止损坏结构、危及配套设施安全的行为。 二、房屋零修、急修及时率 国优标准 98％ 承诺指标 99％ 测定依据 已完成零修急修数 /总零修急修数 100％≥ 99％ 质 量 保 证 措 施 1．建立严格的房屋修缮制度，实行 24 小时值班，设立业主报修专线电话。 2．维修人员应在接到维修通知单 10分钟内到达现场，零修立即处理，急修 不过夜。 ，储备合理数量的常用材料，以备急用。 ，维修完成后经报修人 签字确认后返回存档。 ，结果作为相关部门及个人的考核依据。 三、维修工程质量合格率及回访率 （一）维修工程质量合格率 国优标准 100％ 承诺指标 95％ 测定依据 质量合格的维修单数 /总维修单数 100％＝ 100％ 质 量 保 证 措 施 1． 加强对维修技工的专业培训，所有技术人员持证上岗 ,严格按照操作规程 进行维修。 2． 维修工程实行业主、客户质量签收制度。 3． 加强外购材料、备件的验收控制，确保质量，提供维修安装服务前由业 主检验确认。 4． 较为复杂的 维修工程，事先应制订详细的工作方案，同时要求维修主管 到现场进行指导、监督和验收。 （二）维修工程回访率 公司内控标准 100％ 承诺指标 100％ 测定依据 维修回访数 /总维修数 100％＝ 100％ 质量保证措施 1． 维修实行 100％回访制，采用电话、上门、书面征集等方式进行回访， 保证反馈渠道畅通。 2． 每月 5日前由维修主管对上月维修单进行统计、分析，并提交分析报告。 四、保洁率 公司内控标准 99％ 承诺指标 99％ 测定依据 保洁达标面积 /保洁总面积 100％≥ 99％ 质量保证措施 1． 配备完善的垃圾收集及处理设施，方便业主使用，加强宣传教育，提高 业主保洁意识。 2． 垃圾日产日清，封闭转运，杜绝二次污染，实施垃圾分类处理。 3． 每日巡视检查保洁情况，发现问题立即处理。 4． 提倡“全员保洁，人过地净”。 五、治安案件年发生率 公司内控标准 ‰ 承诺指标 ‰ 测定依据 案件发生次数 /入住总户数 1000‰＜ ‰ 质 量 保 证 措 施 1． 提供 24小时保安服务。 采用单车、步行巡逻方式，建立立体交叉式的安 全监管体系。 人防与技防结 合，充分发挥技防手段的作用。 2． 严格控制外来人员进入，外来施工单位必须签订施工责任书，施工人员 挂牌上岗，定位施工。 3． 树立“全员防范”意识，建立“快速反应和快速支援”体系。 4． 实行业主搬出／入登记制度，严格控制物料进出。 5． 护卫队员 实行准军事化管理，定期进行军事素质和业务技能培训，不 断提高处理可疑或突发事件的能力。 六、火灾年发生率 公司内控标准 ‰ 承诺指标 ‰ 测定依据 火灾发生次数 /总入住户数 1000‰ ‰ 质 量 保 证 措 施 1． 实行全员义务 消防员制，建立一支“消防快速反应分队”；制定严格的消 防管理制度和详细的消防应急作战方案，每年组织不少于一次的消防实战演习。 2． 定期开展各种形式的安全用电、用气和防火宣传，提高业主的消防意识。 3． 小区所有动火作业，施工单位必须事先申报并办理动火登记手续。 施工 单位应指定动火部位监控人，并配备足够的消防器材。 4． 定期为业主提供安全用电检查和煤气灶检测服务，及时消除隐患。 5． 加强巡视和维修养护工作，确保消防设施设备的完好。 七、年违章发生率与处理率 违章年发生率 公司内控标准 1％ 承诺 指标 1％ 计算测定依据 违章发生次数 /入住总人数 100％≤ 1％ 违章处理率 公司内控标准 100％ 承诺指标 100％ 计算测定依据 违章处理数 /总违章数 100％≥ 99％ 质量保证措施 1． 加强物业管理法规宣传，培养小区成员共同参与意识。 2． 全员协调管理，建立交叉巡视制度，及时发现及时处理。 3． 采用情理手段、经济手段和法律手段制止违章，建立跟踪回访制度。 八、业主年有效投诉率。