中航天大厦物业运作(职责、制度、流程)手册(52页)-物业管理(编辑修改稿)

中航天大厦物业运作(职责、制度、流程)手册(52页)-物业管理(编辑修改稿)内容摘要：

人员进入须经物业安全主管及项目经理批准。 3．监控室施工的管理 对监控系统出现的任何不正常的现象，要详细记录时间，并立即打电话通知厂家。 （附故 障统计表） 按施工管理规定，由物业主管级以上领导根据工程情况，收取一定的押金，同时办理入室申请单。 限定区域限定路线施工，当值保安密切监视其他设备 工作要求 按规定着装，文明执勤，礼貌待客，用好警语，见到领导应主动问好。 接听电话时，使用本岗位的礼貌用语，对找领导的来访人员态度要自然大方，稳重有礼。 做好上岗前后的交接手续，严禁有脱岗现象发生，在岗位上要保持清洁卫生。 熟悉设备的操作及故障的排除方法。 坚守岗位，严格执行操作规程和有关规定，不循私情。 录像带要保存完好，并做好相关的标签和记 录。 查看录像带必须经集团 办领导和物业同意方可，且做好相应的记录。 地库巡逻岗位职责 管理层级直接上级：秩序维护班长 检查了解消火栓的位置，对地库的灭火器材知性能，知位置，知使用方法，禁止别人运用灭火器材，作好看管。 对进入的车辆引导车辆入位，仔细检查车辆是否有创伤，漏油等情况，必要时让车主登记，报告上级，作好记录。 对施工的人员仔细查证，施工期间防止地库的设施及车辆的损坏。 对无证车辆禁止在车库停留， 70 号、 63 号车位上目前禁止停放车。 按规定的时间开关灯，设为早 7： 00— 晚 19： 00。 对吸烟人员给与 警告，并给他批示吸烟处（烽火地下门口） 对地库内的设施及车辆情况，每小时巡查一次，在东西办公区的灭火栓内签到，发现管道有漏水漏气等的现象，及时上报上级，防止事态扩大，作好登记。 对违规车辆和无证人员先行敬礼，使用文明礼貌用语。 工作要求 严格执行 24 小时值班制度，确保停放车辆的安全。 加强工作责任心，熟悉车库车辆情况检查有无停车证，引导司机按车位停车，保证车库秩序。 强消防安全意识，熟悉车库消防设施，能及时妥善处理突发事件。 遵章守纪，服从管理，礼貌服务，严禁与客户争吵。 地库出口岗位职责 管理层级 直接上级：秩序维护班长 严格检查进出人员的证件，对无神州 IT 证件或服务中心规定的相关各类证件者，如进入请与相关被访人确定且到前台登记领卡后放行。 对物品运出大厦，要严格把关，运出时要有服务中心开具的出门条，经核对无误后放行。 禁止机动车与非机动车从出口进入地库，发生问题及时上报保护现场作好记录。 负责监督餐厅人员倒垃圾及废水并让其做好防护措施。 登记时清楚明了，指挥车辆手势规范标准。 工作要求 熟悉本哨位的情况，着装整齐，按规定的位置上班，不得在岗位上看书、报、打呵睡、喝酒，严禁有脱岗现象发生。 秩序维护 队员上岗必须按规定着装，佩戴好标牌，精神饱满，衣着整洁，形象庄重，姿态良好。 对公司领导出入时应行军礼。 地库入口岗位职责 管理层级直接上级：秩序维护班长 对进入地库的各种车辆，严格检查车证，并做严格登记，指挥车辆手势规范标准。 严格检查进入人员的证件，对无神州 IT 证件或服务中心规定的相关各类证件者，如进入请与相关被访人确定且到前台登记领卡后放行。 有重大事及时上报班队长。 外出任何物品必须有出门条凭证，检查出门条是否与物品相符。 禁止一切人员踏草坪。 卷帘门每日 22： 00 关，次日 6： 00 开，查看岗位周 边设施是否正常，自行车严禁驶入地库（邮政除外）。 区内设施如有损坏，及时报修。 工作要求 熟悉本哨位的情况，着装整齐，按规定的位置上班，不得在岗位上看书、报、打呵睡、喝酒，严禁有脱岗现象发生。 秩序维护队员上岗必须按规定着装，佩戴好标牌，精神饱满，衣着整洁，形象庄重，姿态良好。 对公司领导出入时应行军礼。 大厅岗岗位职责 管理层级直接上级：秩序维护班长 做好前台物品的管理，前台的内部资料（如员工登记表、员工联系表），不得外借，不准外来人翻看，与前台值班人员无关的人不准在前台逗留。 出大厦的物品必须有统 一格式的出门条，必须是经服务中心开出有效， 值班人员要认真核对所出物品的名称、数量、型号、携带人的胸卡、日期并签字登记。 对携物进入大厦的人员，检查是否带有违禁物品（如易燃、易爆等危险物品。 对进入大厦人员实行验证管理，凭有效证件进入大厦，有效证件为 “ 神州 IT 员工胸卡 ”“ 施工人员用来宾卡 ” 大厦内前台发放 “ 来访卡 ” 及服务中心人员的胸卡方能进入，无证人员需到前台登记，来访物业由物业客服人员带领登记。 确认是本公司员工忘带卡或其它原因，让其本人在 “ 无证人员登记表 ”上签字后确认放行。 每晚 18： 30 后由值班保安负责来 访人员登记，登记时务必问清情况打电话确认被访员工在楼上，才可发放来访卡且登记清楚、准确。 如外来无事人员，应劝阻对方离开本大厦。 每晚 18： 30 分关大厅的照明灯（长明灯除外）早 7： 30 分准时开灯。 每晚 23： 00 至早 7： 00 关闭所有客梯，货梯 24 小时常开。 18： 30 消防梯值班警到大厅门前站岗， 18： 30 至 19： 20 由交班人员把桌子搬到大厅前，明早 8： 00 接班后，由交班人员，搬到西侧机房。 认真填写警卫值班记录本，记录表为 24 小时制将本岗发生的事和需交待给下一班岗的事做好书面上的交接。 1 做好物品上的交接，如对 讲机、警卫值班胸卡等物品。 1 每晚 18： 30 接前台 队员 一定做好前台物品交接，口头交接无效，必须书面交接特殊情况的处理。 贵重物的钱物不得存放前台。 1 大厅内突发事件（如无理取闹人员，非法传销人员）视情况尽力解决；如解决不了要应及时上报班长，不得越级上报，漏报，瞒报和不报。 1 应熟悉记住火警、匪警电话和紧急情况下的求助电话，如发生水灾或火灾时请示队长或物业值班人。 1 从楼下拿到楼上投影仪，必须要有肖辉的书面同意。 1 严看负责自动售货机和咖啡机的吞币情况，询问清楚登记详细。 1 严禁员工代打卡，发现后没收，强行不给者，登记请他 的姓名、工牌号等。 1 负责提醒员工按公司规定着正装。 1 大堂门西库内纯净水除保洁专门送水员取送，其它任何人不准动用。 2 号岗负责大厅中间玻璃以东区域， 4 号岗负责大厅的西区域对发生在本区域内的一切违反规定的事，要严加检查，加强管理作好记录。 2 对大堂内一切传销人员必须有物业同意或孙宇人批准方可。 工作要求 按规定着装上岗，精神饱满，姿态端正，认真维护大楼内外秩序。 遇有宾客询问，要热情耐心地回答问题。 当客人到大门时要稳步上前拉门、问候。 拉门动作严谨、规范。 严格执行交接班制度。 秩序维护队员上岗 必须按规定着装，佩戴好标牌、对讲机，精神饱满，衣着整洁，形象庄重，仪态良好。 层岗岗位职责（东西各岗） 管理层级 直接上级：秩序维护班长 做好前台物品的管理，前台的内部资料（如员工登记表、员工联系表），不得外借，不准外来人翻看，与前台值班人员无关的人不准在前台逗留。 出大厦的物品必须有统一格式的出门条，必须是经服务中心开出有效，值班人员要认真核对所出物品的名称、数量、型号、携带人的胸卡、日期并签字登记。 对携物进入大厦的人员，检查是否带有违禁物品（如易燃、易爆等危险物品。 对进入大厦人员实行验证管理，凭有 效证件进入大厦，有效证件为 “ 神州 IT 员工胸卡 ”“ 施工人员用来宾卡 ” 大厦内前台发放 “ 来访卡 ” 及服务中心人员的胸卡方能进入，无证人员需到前台登记，来访物业由物业客服人员带领登记。 确认是本公司员工忘带卡或其它原因，让其本人在 “ 无证人员登记表 ”上签字后确认放行。 每晚 18： 30 后由值班保安负责来访人员登记，登记时务必问清情况打电话确认被访员工在楼上，才可发放来访卡且登记清楚、准确。 如外来无事人员，应劝阻对方离开本大厦。 每晚１８：３０分关无人区的照明灯（长明灯除外）早８：４０分准时开灯。 认真填写警卫值班记录本， 记录表为 24 小时制将本岗发生的事和需交待给下一班岗的事做好书面上的交接。 做好物品上的交接，如对讲机、警卫值班胸卡等物品。 每晚 18： 30 接前台警卫一定做好前台物品交接，口头交接无效，必须书面交接特殊情况的处理。 贵重物的钱物不得存放前台 1 区域内突发事件（如无理取闹人员，非法传销人员）视情况尽力解决；如解决不了要应及时上报班长，不得越级上报，漏报，瞒报和不报。 应熟悉记住火警、匪警电话和紧急情况下的求助电话，如发生水灾或火灾时请示队长或物业值班人。 1 严禁员工代打卡，发现后没收，强行不给者，登记请他的姓名、工 牌号等。 1 负责提醒员工按公司规定着正装。 1 在本区域内的一切违反规定的事，要严加检查，加强管理作好记录。 1 对区域内一切传销人员必须有物业同意或孙宇人批准方可。 工作要求 按规定着装上岗，精神饱满，姿态端正，认真维护大楼内外秩序。 遇有宾客询问，要热情耐心地回答问题。 当客人到大门时要稳步上前拉门、问候。 拉门动作严谨、规范。 严格执行交接班制度。 秩序维护队员上岗必须按规定着装，佩戴好标牌、对讲机，精神饱满，衣着整洁，形象庄重，仪态良好。 工程部主管职责 执行项目负责人指示，对项项目负责人直接负责，确保 所管辖系统设备的安全运行是主管的首要任务，主管对下属人员和所属系统设备负有全面的管理责任，要求每天作如下检查： （ 1） 主要设备的运行技术状况，发现问题立即组织处理； （ 2） 检查下属岗位纪律及精神状态，发现不良现象立即纠正； （ 3） 现场督导重要维修工程及增改工程施工，控制工程质量与进度； （ 4） 实地考察下属员工维修保养工作质量与工作效率，发现问题及时采取纠正措施； （ 5） 审阅运行报表，掌握所属系统当天能耗状况，发现异常，分析原因，及时杜绝浪费现象； 设备发生故障及时组织维修，发现隐患及时组织检修，把 好技术关，保证所管辖系统设备处于优良的技术状态；当重要设备发生故障或影响正常营业时，迅速到现场组织处理，并及时向项项目负责人报告； 负责制定所管辖系统运行方案，并不断与运行人员研究改进措施，使系统设备在保证安全运行的前提下，力图节省能耗； 负责制定所管辖系统设备月度和年度的维修保养计划和备品、备件计划，定期报送项项目负责人审定，并负责组织安排维修保养计划的实施，制定工作标准，督导下属保证工作质量，提高工作效率。 切实执行项项目负责人指令，认真贯彻落实岗位责任制，督导下属员工严格执行操作规程及员工守则，坚持周 而复始的设备维修保养制度，做到 “ 三干净 ”( 设备干净、机房干净、工作场地干净 )、 “ 四不漏 ” （不漏电、不漏油、不漏气、不漏水）、 “ 五良好 ” （使用性能良好、密封良好、润滑良好、紧固良好、调整良好），严格检查督导下属； 针对下属员工的技术状态和思想状况，编制培训计划，经常对下属员工进行职业道德、物业服务意识教育和专业技术知识培训； 审核下属员工考勤，做好技术档案管理工作，督促下属做好设备维修、保障处理、零部件更换记录； 掌握科技发展动态，认真推广新技术，改造不合理的设备，完善设施和施工遗留的缺陷；对所属系统的重大改 造工程参与设计，提出与原系统匹配的可行方案。 监督外协施工，验收施工质量；完成上级交办的其他工作。 工程部维修员工的职责 工作任务是：电工负责大厦电气设备运行管理、维修和保养，水工负责大厦给、排水系统，消防水系统、污水处理系统的运行管理和维修保养，无论工种，都有义务协助其他班组完成工程维修任务安装，其主要职责是： 严格遵守公司各种规章制度和设备管理制度，严格招待安全操作规程，服从班组安排，认真完成日常维修和其它工程任务并认真填写维修服务单。 努力学习技术、不断提高业务技术水平。 电工要掌握大厦电气设备的原理 及实际操作与维修。 水工要熟悉大厦内给排水系统，供气供水设备的情况及实际操作程序及维修要点。 认真招待设备的巡查，保养计划，并做好记录。 发现问题及时解决，无法解决的，礼貌的向业主解释原因，并及时上报。 积极配合其它班组工作，出现紧急情况，应服从指挥，积极参加抢修工作，。