中大莫干山生态园物业管理方案(doc36)-物业管理(编辑修改稿)

中大莫干山生态园物业管理方案(doc36)-物业管理(编辑修改稿)内容摘要：

施维修养护工作流程 大型设备（机具）购置控制流程 服务分承包的选择评价流程 业主室内维修工作流程 治安事件处理工作流程 环境管理工 作流程 消防应急处理流程 培训工作流程 （二）物业管理标准 中大莫干山生态园 物业管理方案 浙江金都物业管理有限公司 15 1 15 中大莫干山生态园 物业管理服务标准严格按照公司建立的 ISO9001 质量体系文件的要求制订，并参照部颁 2020 年示范小区标准落实。 质量手册（第一层次文件） 质量手册是阐明公司的质量方针、质量目标和描述其质量体系的文件，对内是企业纲领性文件，对外是企业质量保证能力的文字表达。 程序文件（第二层次文件） 程序文件是质量手册的基础文件，对 19 个要素的各项活动，阐明活动的组织分工、活动的方式方法、应采用的文件、资源和控制的方法，是使质量体系有效性运 行的保证。 各级各类人员岗位职责 管理评审控制程序 质量体系管理程序 质量计划控制程序 合同评审控制程序 文件和资料控制程序 合格分承包方控制程序 采购控制程序 业主提供产品控制程序 服务标识和可追溯性控制程序 入住、保洁、绿化、安保、代办服务过程控制程序 维修服务、业主装修服务过程控制程序 检验和试验控制程序 检验、测量和试验设备控制程序 检验和试验状态控制程序 不合格品控制程序 纠正和预防措施控制程序 搬运、贮存、包装、防护和交付控制程序 中大莫干山生态园 物业管理方案 浙江金都物业管理有限公司 16 1 16 质量记录控制程序 内部质量审核控制程序 员工培训控制程序 服务控 制程序 统计技术应用程序 作业文件（第三层次文件） 作业文件是规定质量基层活动的操作文件，是程序文件的具体化。 监控室岗位工作规程 保安仪容仪表要求及用语规范 保安巡视工作规程 门岗保安工作规程 保安交接班工作规程 突发事件或异常情况处理程序 停车场（库）管理规程 暂住人口管理规定 二次装修管理规程 保洁服务方法和要求 维修服务工作规程 物业接管验收工作规程 房屋接管验收的标准 给排水管理制度 供配电设施设备操作维修管理规程 泵房管理保养制度 消防安全管理制度 电梯维修保养制度 电梯使用管理规定 中央空 调日常使用制度 中大莫干山生态园 物业管理方案 浙江金都物业管理有限公司 17 1 17 中央空调维修保养制度 红外线警戒系统维修保养测试操作规程 投诉接待处理工作规程 绿化养护工作规程 房屋修缮工程质量检验评定标准 „„ （三）档案资料的管理 档案资料具有物业管理软工具和保证管理服务工作可追溯的双重作用。 在中大莫干山生态园 的档案建立与管理中，建立一整套从档案收集、分类、归档、使用到销毁的管理制度及档案管理人员的职责，以保证档案管理满足物业管理的需要。 建档流程 收集 —— 整理 —— 分类 —— 分级 —— 编号 —— 登记 —— 输入电脑 —— 入柜 —— 利用 —— 检查 系统收集、集中管理 （ 1） 产权与工程技术资料包括：住宅规划图纸、项目批文、红线图、竣工图、水、电、消防、电梯、中央空调、安防设施等设备的检验书、资料、绿化工程竣工图等其他工程技术资料。 （ 2）业主档案包括：入住登记表、购房合同、入伙通知单、手续书、验房单等资料。 （ 3）装修档案包括：二次装修申请表、装修责任书、装修人员登记表、装修设计平面图、装饰装修管理服务协议等资料。 （ 4）维修资料包括： 房屋维修保养任务单、回访记录、公共设施巡检记录等资料。 （ 5）其他资料包括：治安交通管理资料、设备设施管理资料、绿化清洁资料、社区文化资料、员工 管理资料、业主反馈、行政文件资料和业主委员会资料等。 中大莫干山生态园 物业管理方案 浙江金都物业管理有限公司 18 1 18 六、社区文化活动 公司凭借多年来实行“亲情式服务”小区所积累的丰富的社区文化活动经验，根据小区业主的实际需要，与小区社区居委会配合，每年定时、定期开展不同形式、不同对象、不同规模的社区活动。 社区文化活动将结合创建精神文明优秀小区、培养精神文明、倡导小区高品位居住氛围的目标展开。 （一）制度建设 为了保证中大莫干山生态园小区社区文化工作的顺利开展，公司以 ISO9001 质量保证体系为基础，制订了《业主公约》、《共建文明小区协议书》、《社区文化工作制 度》、《社区文化活动实施流程》及各种活动场所管理制度等一套完善的规章制度。 （二）人员配备 由分公司副经理负责中大莫干山生态园社区文化工作的全面开展。 同时，充分挖掘业主中热心公益的专业人士，组建相关有益社区成员身心健康的社区活动基层软体组织，以扩大社区成员自娱自乐的空间。 （三）场所安排 公司将充分利用小区的景观空地和会所开展活动，并适时走出小区，把江南名胜风景和高尚的活动场所设施作为我们开展活动的大舞台。 在小区适合处设置宣传栏和公告栏，作为园区对外对内的窗口，适时开展社区文化宣传，及时报道小区动 态。 我们倡导“人人齐献力，爱心满家园”的文化理念，激发业主的主人翁意识和爱护小区的责任感，增强社区凝聚力，努力营造没有陌生人的家园。 中大莫干山生态园 物业管理方案 浙江金都物业管理有限公司 19 1 19 七、物业管理开源节流 （一）节流 在正式接管物业后，要重视物业内的电、水和煤气的消耗情况和各项规章制度，重点检查设备的运行状况和开启时间，总结和研究各项节能措施，其中包括： 按时段关闭照明灯具 平时关闭机房内照明 杜绝跑、冒、滴、漏等现象发生 根据物业的实际情况，制定合理的物业管理人员架构，并按小区的入住阶段及情况实行分阶段配备，以求管理人员最精干，人员配备最 有效率。 在每一财务审计年度开始时，制定当年的小区物业管理财务预算案，并在以后的实际操作中实行成本控制计划，对于超出成本预算的部分进行分析讨论，在不降低小区管理质量的前提下，以求将物业管理开支严格控制在预算范围内。 （二）开源 充分利用物业经营用房，并在高质量的有偿服务前提下，增加物业管理收入，尽可能为小区业主谋求数量更多，质量更高的服务 中大莫干山生态园 物业管理方案 浙江金都物业管理有限公司 20 1 20 八、日常物业管理承诺和措施 （一）物业接管验收和移交阶段内容 物业接管验收和交接以接收所有钥匙和物业公司安保上岗为标志。 物业接管验收和交接工作中，按 如下程序进行： 物业接管验收条件  施工单位自查合格；  工程监理验收合格；  政府有关职能部门综合验收合格。  提供被验收物业的产权资料、技术资料；  提供被验收物业的操作说明书、保养手册等有关资料；  提供与承包商、厂商和供应商签署承包或供应合同中有关技术条款；  提供承包商、供应商和厂商的联络地址、联系电话和联系人等资料；  提供必要的专业技术介绍和培训；  提供所有测试、检验和调试报告；  清洁被验收的场地、设备和机房。 拒绝接管验收和移交的范围  机房不能独立封闭；  重大施工缺陷；  有影响业主入住的未完工程；  有危及使用人安全的物业；  有危及操作人员安全的设备。 单元内设施的接管验收和移交 物业公司、房产公司、监理及施工单位共同参与接管验收，交接以接收单元钥匙为标志。  验收只集中在可见的损坏、缺陷和未完工程，对建筑内部结构、隐蔽工程及定量参数等不作验收；  验收时由施工单位代表和监理签名确认《住宅单元验收交接表》；  物业公司于初验后发出整改项目清单交施工单位整改，并重复程序至接 中大莫干山生态园 物业管理方案 浙江金都物业管理有限公司 21 1 21 管验收通过；  记录水、电和煤气表具读数；  验收完毕后，须将门窗锁好，钥匙交物业公司有关负责人保管，存放在预备好的钥匙柜内，所有钥匙须标记 有关单元的号码；  物业公司预备记录簿，记录和登记日后钥匙外借和使用情况。 包括施工单位进单元进行整改、客户看房及管理人员定期入内巡查等。 公共区域的接管验收交接 物业公司、 房产公司 、监理及施工单位共同参与接管验收，交接以物业公司安保正式上岗为标志。  验收只集中在可见的损坏、缺陷和未完工程，对建筑内部结构、隐蔽工程及定量参数等不作验收；  验收时由施工单位及监理签名确认《公共区域验收交接表》；  物业公司于初验后发出整改项目清单交施工单位整改，并重复程序致验收通过；  有关钥匙交物业公司有关负责人，并统一摆放在指 定地点。 各种机房的接管验收及交接 物业公司、 房产公司 、监理及施工单位共同参与接管验收，交接以接收机房钥匙、递交技术资料和备品配件为标志。 。