中国物业管理从业人员岗位培训(103页)-物业管理(编辑修改稿)

中国物业管理从业人员岗位培训(103页)-物业管理(编辑修改稿)内容摘要：

周期 中国最大管理资源中心 《房地产经营与管理》 33  指标 建筑容积率； 总建筑面积 地上建筑面积 建筑密度 规划建设用地面积 建筑高度 绿化比率 停车位个数 有效面积系数 开发项目总造价，平均造价和开发建设周期 中国最大管理资源中心 《房地产经营与管理》 34 四 .房地产开发项目的规划管理 ,定点审批阶段 中国最大管理资源中心 《房地产经营与管理》 35  五 .城市规划与房地产开发的关系  房地产开发服从于城市规划的管理 ,而城市规划的实现 ,则有赖于房地产开发的资金投入 .要纠正两种错误观念 :   ,不能改变的 中国最大管理资源中心 《房地产经营与管理》 36 167。  一 .房地产市场的宏观调控是政府调控的主要方式        中国最大管理资源中心 《房地产经营与管理》 37  二 .房地产行为的规范     中国最大管理资源中心 《房地产经营与管理》 38 第三章 房地产开发项目可行性研究 一 .可行性研究的含义和目的  ：  在工程项目决策前，对与项目有关的社会，经济和技术等方面进行深入细致的研究。 对各种可能建设方案或技术方案进行认真的技术经济分析，比较和论证。 对项目的经济，社会，环境效益进行认真的科学预测和评价，提出决策依据。 中国最大管理资源中心 《房地产经营与管理》 39  ：  实现项目决策的科学化，民主化，减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济，社会和环境效益。 中国最大管理资源中心 《房地产经营与管理》 40 二 .可行性研究的作用    ，合同的依据  中国最大管理资源中心 《房地产经营与管理》 41  三 .可行性研究的依据  ，政策和长远规划   ，详细规则，市政设施   ，规范，指标要求资料  ，指标  ，备选规划设计方案等 中国最大管理资源中心 《房地产经营与管理》 42 四 .可行性研究的四个工作阶段     中国最大管理资源中心 《房地产经营与管理》 43 可行性研究的内容和步骤 一 .可行性研究内容      中国最大管理资源中心 《房地产经营与管理》 44   ，管理费用研究    中国最大管理资源中心 《房地产经营与管理》 45 二 .可行性研究步骤 中国最大管理资源中心 《房地产经营与管理》 46 房地产市场分析与预测 一 .房地产市场分析与预测目的  素，把握投资机会与方向  ，就拟开发项目进行市场定位  形式的要求，用以指导项目的规划设计 中国最大管理资源中心 《房地产经营与管理》 47 二 .房地产市场宏观因素分析  ，以确定整体是上升还是衰退阶段  区经济社会情况  中国最大管理资源中心 《房地产经营与管理》 48 三 .房地产市场微观因素分析  状况分析  析 中国最大管理资源中心 《房地产经营与管理》 49 四 .房地产租售方案内容   物中位置    中国最大管理资源中心 《房地产经营与管理》 50 房地产开发项目投资和成本费用估算 一 .房地产开发项目投资与费用构成  （土地费，前期工程费，房屋开发费）  （管理费，销售费用，财务费用，其他费用，不可预见费，税费） 中国最大管理资源中心 《房地产经营与管理》 51 二 .各项成本费用估算方法      中国最大管理资源中心 《房地产经营与管理》 52         中国最大管理资源中心 《房地产经营与管理》 53 房地产开发项目的财务评价 一 .财务评价的基本概念 根据国家现行财税制度和价格体系，分析计算项目直接发生的财务效益和费用，编制财务报表，计算评价指标，考察项目的盈利能力，清偿能力以及外汇平衡等财务状况，据以判别项目的财务可行性 中国最大管理资源中心 《房地产经营与管理》 54  （出租）收入  =固定资产投资 +投资方向调节税 +借贷利息 +流动资金  ：项目建成后经营过程中发生的费用  中国最大管理资源中心 《房地产经营与管理》 55 二 .财务评价的主要工作内容和技术经济指标  ：  通过主要技术经济指标对项目的盈利能力进行分析，计算项目的投资利润率，投资收益率       中国最大管理资源中心 《房地产经营与管理》 56 三 .房地产开发项目财务评价体系示例 四 .房地产开发项目财务评价中所使用的基本报表 中国最大管理资源中心 《房地产经营与管理》 57 房地产开发项目的不确定分析  变动因素 ：地价；土地开发成本；购置土地过程中的附加费；容积率或有效面积系数；建造成本；专业人员费用；管理费；租赁代理费；广告宣传费；租金或售价；开发周期；建设期和租售期；投资收益率；贷款利率；空置率等  主要变动因素 ：土地成本；建造成本；租金或售价；开发周期；投资收益率；贷款。