世茂物业公司职责、制度、流程和作业标准(65页)-物业管理(编辑修改稿)

世茂物业公司职责、制度、流程和作业标准(65页)-物业管理(编辑修改稿)内容摘要：

3不是告诉你了吗，怎么还问。 你去投诉好了。 不清楚。 你找领导去呀。 真烦人。 2没看见我在忙吗。 真罗嗦。 2你以为你是谁呀。 自己找。 2你有什么资格。 1别进来。 2你算什么东西。 1少废话。 2你自己看着办。 1有完没完。 2你问我，我问谁呀。 4. 质量记录和表单 无 消防安全管理检查制度 保证消 防设备、设施的正常使用，预防火灾的发生，确保辖区人身、财产安全。 秩序维护部 消防检查管理。 管理中心应视实际情况设立专门的消防监控中心或在中控室设置消防监控职能，并建立三级防火机构，明确各防火责任人职责。 （由消防局任命），负责消防组织机构的建立和消防工作的组织及安排，总经理负责成立公司防火安全委员会，确定委员会成员人选，并明确其职责。 项目管理部作为公司常设消防安全职能部门，具体承担防火安全委员会的日常事务工作， 并负责有关消防法的贯彻，定期组织消防安全检查及消防演习。 管理中心经理作为第二级消防机构的责任人，负责管理中心消防管理工作的制定和组织实施并对 日常消防工作进行监督、指导。 管理中心副经理（或经理助理）作为第三级消防机构的责任人，负责消防监督、检查和日常管理工作，未设立副经理（或经理助理）岗位的管理中心，由 秩序维护 主管作为第三级消防机构的责任人。 秩序维护 主管 指导、监督各部（或岗位）组织实施。 每位员工每天对本岗位、本地段消 防安全情况进行一次检查，处理本身能够解决的不安全的因素，本身不能处理的应及时提交上级主管，否则，发生事故由该岗位当班人员及其主管负责。 主管负责对小区的消防设施，消防安全情况及施工现场防火安全进行日常检查。 秩序维护 主管每月将消防安全情况总结后向管理中心经理汇报。 秩序维护 部、工程部等部门对辖区设备、设施、公共区域进行一次检查。 （岗位）对消防安 全工作的执行情况、火情隐患及整改情况。 ，尤其是每年元旦、春节、“五一”、“十一”前要组织消防安全大检查。 检查内容包括管理中心贯彻执行消防安全制度情况，重点要害部位消防安全管理及检查制度的执行情况。 《消防栓检查记录表》 《灭火器检 查记录表》 门岗岗位职责 及流程 部门 /单位： 秩序维护 部 职级： 门岗队员 需向何上司负责： 秩序维护 领班 建立一支训练有素、纪律严明的安全管理队伍，加强管辖区域的安全防范能力。 范围 适用于门岗（人行出入口，机动车辆出入口）。 对出入 小区 的人员进行身份及证件的严格查验，并依据 物业的规定 严格履行通报、登记手续。 对出入 小区 的人员、车辆、物资严格查验 ，并登记。 疏导 门岗周围 的人员车辆，维护正常秩序。 发现可疑人、可疑事，要及时报告 上级领导。 发 现有人 强行进入小区 、闹事现象，应当 及 时 上报相关部门 并采取有效措施予以制止。 发现车辆进门不停车、不接受检查，并强行闯入时，应采取措施制止，并记下车型、车号上报 相关领导级部门。 禁止小商小贩和各类推销人员 进入小区。 执勤人员要严肃认真，恪尽职守，言语文明，不得擅自离岗，嬉笑打闹，同无关人员闲谈，不得在岗上读书、看报、听广播、玩弄手机或处理其他个人事务。 严格交接班制度，妥善处理好交接班中有关待处理的事情，认真做好值班记录，不得在纪录本上乱写乱画和撕毁记录本。 要保持值班室内外卫生，每交接 班后必须清理卫生一次，爱护公物，管理好值班室的家具和其他公用物品，不得在值班室墙上涂抹或张贴任何不允许纸张。 治安管理： 登记访客，控制无关人员进入所辖区域；核查出入人员、车辆所携带的物品，防止物品丢失及危险品进入所辖区域；协助政府执法部门查处案件，查禁违法行为。 交通管理： 指挥、疏导人、车流量，防止辖区内秩序混乱和交通堵塞及停放的车辆遭受破坏、盗窃和未经许可停泊。 ： 巡查消防设施、设备及器材的完好情况，确保其正常使用。 突发事件及违章处理： 随时发现 、处理、控制突发事件现场，防止事态恶化；按规定程序查处违章行为，制止违章搭建的材料进入所辖区域。 物业的特点，在确保小区安全的情况 下，可选择以下对普通来访人员的管理办法： 《来访人员登记表》 上登记，可通过监控中心（或者巡逻岗队员）核实、经受访人同意后方可进入，离开小区时，需登记离开时间。 ，必须经监控中心或业主同意、在 《来访人员登记表》上登记后方可进入，对离去时间可根据情况予以记录。 ，但 秩序维护 员及监控中心必须密切注意其行为，对进入小区后东张西望、长时间逗留等行迹可疑的人员， 秩序维护 员要及时采取妥善的方法进行盘问、控制， 运用人防、技防、物防等综合的防范管理方法，确保辖区安全。 秩序维护 员对来访人员进行合理监控，防止其损坏公共设施及卫生环境，如在管理中发生争执或冲突，应及时通知上级领导协调解决。 、易爆、剧毒等危险品进入小区。 ，在未明确来意之前，不得放其进入小区。 、游乐场地，只为客户开放， 秩序维护 员应劝阻外来人员使用。 同意禁止推销、收废品等闲杂人员进入小区。 执行公务的执法人员因公进入小区，门岗的 秩序维护 员应请其出示证件并予以登记，同时立即通知管 理中心 负责人员。 负责人员接获此信息后立即致电对方单位核实身份，同时安排人员陪同前往。 执行公务人员对小区业主房屋进行搜查前，应请其出示执行部门签发的搜查证；需要查扣业主物品的，应请其列出清单并由双方签字认可。 外地执法 人员进入小区，除上述内容外，还必须有本市执法部门陪同及本地相应部门的证明，并需登记陪同人员的证件，予以核实后方可放行。 ，并由管理中心 安排人员陪同前往。 客户到管理中心 办理物资搬运申请手续，申请人须详细按 《物资搬运放行条》 要求进行填写，写明物资名称、数量和本人资料。 若非业主本人办理，需有客户在《物资搬运放行条》上的签名 或委托书或电话委托，当值人员除查验申办人的身份证外，还须报管理中心 核实，经确认后方可放行；在装修期间， 属施工方工具、材料的，可由装修负责人或申办人员办理，当值人员须查验身份证及临时出入证或业主委托书，确认后放行。 管理中心办理物资搬运手续的经手人须与管理中心 收费员核对，追收尚未交纳的各项费用并签字认可；收费员不当班或外出时，应将尚未交纳费用的住户及其费用清单交客服部收费员或物业值班人员，由委托人签字认可。 由 秩序维护 员核实所搬货物与申请内容是否相符。 秩序维护 员负责记录、核对有关手续，确认无误后予以放行。 签发的 《临时出入证》 进出小区。 员在检查《临时出入证》时应核对相片、施工人员姓名、证件有效期。 ，施工人员应到管理中心 补办证件或延期后方可进入施工现场。 秩序维护 员的管理，严格按照管理中心 相关装修规定的内容进行操作。 如有违章， 秩序维护 员协助有关部门进行制止或停水停电，需延时施工的装修，须经管理中心 同意后方可进行。 小区内市政公共设备设施的施工人员应在管理中心办理相应手续，经管理中心 经理或相关专业人员同意后方可施工。 ，需穿制服、佩带工作证。 秩序维护 员的治安管理，并主动合作。 ，如有必要，应自觉接受安全检查。 内部员工在辖区内的各项活动都要严格遵守各项规章制度，当值 秩序维护 员在工作范围内有权指出员工各种违章、违纪行为。 ，同时相关人员须陪同。 ，注重礼仪，爱护环境，爱护公物。 ，应自觉 遵守公共秩序。 ，按指定路线行走，未经允许不得摄像和照相。 、细致、全面地做好接待工作。 秩序维护 员统一着装，注重礼仪，保持良好的军人姿态。 、发广告人员的管理 、无关人员进入小区。 、发广告人员进入小区必须经管理中心 允许，并详实登记后方可进入。 凡经管理中心 允许进入小区的推销、发广告人员， 秩序维护 员要对其进行监控，如有违规，立即进行纠正，对不接受纠正管理的人员 可清理出场。 对每一位外来人员我们都应友善、礼貌地对 待对方，尽量避免发生纠纷与冲突。 对难以处理的事件，应立即上报 秩序维护 或 秩序维护 主管进行协助调解，把纠纷控制在有效范围。 严格执行小区停车场管理规定，实行 《机动车辆出入卡》 收发制度，一车一卡，认卡、认人方予放行。 如换车、换人需车主陪同或亲笔委托并经登记相关资料后方可放行。 正确引导车辆停放在指定区域，保持大门岗及其周边环境卫生、交通标识完好，制止车辆乱停乱放。 对于大型车辆因公进入小区，如泥头车 、抽粪车等，须征得管理中心 同意后方可放入，并及时通 知相关岗位，指挥车辆在指定区域活动或停放。 禁止携带易燃易爆物品的车辆进入。 对搬运物资的车辆，经核实后，凭管理中心 签署的《物资搬运放行条》给予放行，对于没有出入卡的车辆应核对并登记车主有效证件后，方可放行。 负责岗亭对讲机、充电器、大衣、雨衣、雨鞋的摆放整齐及卫生工作，妥善保管好相关票据及质量记录，爱惜使用警用器材。 对距本岗位的远处即可确认能予以放行的车辆，应提前启动道闸（对进入车辆应在启动道闸 后立即进行车辆登记并在车辆到达车场道闸处 5秒内完成登记手续）并放行，减少顾客因停车、交（取）卡启步而造成的不便。 《 秩序维护 值勤记录表》 巡逻岗岗位职责 及流程 部门 /单位： 秩序维护 部 职级： 秩序维护 队 员 需向何上司负责： 秩序维护 领班 明确 秩序维护 员在巡逻过程中的工作方法和需要注意的事项，确保辖区的安全。 范围 适用于 秩序维护 员的巡逻管理。 秩序维护 领班的直接领导，对 秩序维护 领班负责； 秩序维护 主管根据小区实际情况，负责制定 秩序维护 员岗位 配置及巡逻路线、巡逻签到点，报管理中心经理审批，并根据实际情况不定期调整巡逻路线，具体指导和检查巡逻工作。 负责区域内的公共设施设备巡视检查，对于运行不正常的情况及时报告 秩序维护 领班；保障区域内的人员、财物、环境等处于安全状态，能够及时发现所存在的隐患 ，并采取积极的保护避免措施； 巡逻路线进行巡逻签到，如遇特殊情况不能准时签到需注明原因，经 秩序维护 领班 确认，并对巡逻路线保密。 ，积极处理相关突发事件。 秩序维护 员在巡逻时，应增强 险情观念，全神贯注，细心观察，并利用身体五官的本能感觉，不可忽视任何异常情况，发现可疑点要及时核实并上报。 ，水龙头是否关好，水管、水箱是否漏水。 、建筑物是否遭破坏、安全监控系统是否有问题。 检查巡逻区域内是否存有易燃、易引发火灾的物品，防火门、灭火器存放位置是否有阻碍物，检查垃圾等废弃物中是否有燃烧物。 ，并有礼貌地询问其意图及去向。 有异常现象。 ，保护巡逻区域内重点目标的绝对安全。 ，防止各种治安事故的发生。 、可疑情况。 ，抓获各种现行犯罪分子。 、治安案件和灾害事故的现场保护。 检查要害部门的门窗、锁具是否完好，内部有无异常声音，发现异常情况及时报告当值 秩序维护领班 处理。 （如：台风、暴雨、水灾等），应立即对所辖区域进行全面的安全检查，通知所辖区域的住户关好门窗，把阳台上所摆花盆、杂物移到安全位置。 、通讯设备、抗灾物资的储备情况。 ，检查照明设施和通讯设施是否能正常使用。 在台风暴雨来临之前，检查区内所有公共设施是否牢固（如公共信息栏、广告牌、灯箱、高脚架等），发现异常及时通知指挥中心派专人处理，做好防范措施，制止机动车辆停放在已发现的不牢固公共设施附近。 检查配电房、水泵房、办公室、资料室等门窗是否关好，有无雨水进入的可能，防止地势较低的机电设备被水淹，如发现电线被台风刮断要及时通知 秩序维护 领班， 派专业维修人员处理。 准备好一切应急救护措施，发现安全隐患时，立即向 秩序维护 领班 或上级领导报告，并请求派人增援，将损失减少到最低限度，同时应注意自身安全。 按照巡逻路线、巡查点进行巡查，灵活机智，发现问题及时记录、报告，对可疑人员及时进行清查。 对所辖区域单车、摩托车的不规则摆放进行整理，对道路泊车、停车秩序进行监管，检查车厢内存放 物资，发现可疑情况或安全漏洞应及时作出处理和报告。 按程 序要求对装修户进行过程监督，对施工人员违章作业要及时制止并向 秩序维护 领班 报告，并联系装修管理员到现场处理。 熟悉管辖范围内各种设施的位置，注意公用设施、绿地等情况，发现违章或受破坏，及时处理并向上级报告。 ，发现不合格之处，及时通知相关人员进行处理。 检查各路口消防通道是否畅通，消防设备器材是否完好无损，安全疏散标识是否醒目、正确，有无消防隐患。 、外来人员或管理中 心 员工的违章行为。