上海浦东新区市政中心物业管理方案(118页)-物业管理(编辑修改稿)

上海浦东新区市政中心物业管理方案(118页)-物业管理(编辑修改稿)内容摘要：

制订下一年度《设备、设施（年度）周期检查、保养计划表》，并按运行情况制订《设备、设施（年度）维修计划表》； c. 组织实施给排水设备的运行管理及维修保养工作，并进行指导，检查； d. 每周巡视水泵房设备 ,检查巡视记录、交接班记录； e. 每月定期组织管道工检查给排水设备的运行状况，填写《给排水系统检查表》。 按日常巡视记录及定期检查记录，根据《设备完好率标准》填写《设备完好率 月度统计表》交设备主管审核后报公司主管部门； f. 对每次周期检查保养记录、维修记录、故障记录进行检查验证； g. 每季汇总设备 故障情况，填写《设备故障记录（季度）汇总表》，报设备部主管审核后，交公司主管部门； h. 每年二次组织实施水箱清洗消毒及水质检测工作，记录《水箱清洗消毒记录表》； i. 按《应急预案》规定负责处理应急事件。 消防系统 【工作程序】  日常巡视 a. 设备维修工每日一次按照《设备、设施巡视内容与程序》巡视泵房及风机房设备，记录《水泵房巡视记录表》和《风机设备巡视记录表》。 设备发生异常和故障及时报告设备主管，记录《设备故障记录表》，并在弱电领班协同下排除异常和故障； b. 安保人员负责消防设施的日常巡视，每月对各层面消防设施巡视一遍， 将巡视结果记录于消防栓、灭火机箱内的记录表内。  定期检查 a. 由弱电维修操作工负责每月一次消火栓泵、喷淋泵、送风排烟机、双电源启动测试，记录《设备定期启动记录表》； b. 由弱电领班组织，并由安保主管、安保人员和设备维修工参与操作，每年一次进行消火栓、喷淋进行系统测试；送风、排烟系统测试；电源、控制联动功能以及报警安全系统的测试。 记录《消火栓、喷淋系统测试记录表》，《消防送风、排烟系统测试记录表》。  维修保养 a. 弱电操作维修工负责消防设施的维修保养工作； b. 设备机房每周打扫一次，机组每月清洁一次。 消防泵“运行”与“备用” 每月定期启动后交替更换一次； c. 按《设备、设施（年度）周期检查、保养计划表》和《消防设备（设施）维修保养规程》的内容要求进行周期检查、保养，并将结果记录于《设备、设施周期检查、保养记录表》内； d. 消防设备、设施维修工作记录于《设备、设施维修记录表》内。  领班 a. 负责设备的技术资料，档案的收集、保管，负责零星设备的配件，材料采购计划的编制，委托修理的联系工作； b. 每年 12 月制订下一年度《设备、设施（年度）周期检查、保养计划表》，并按运行情况制订《设备、设施（年度）维修计划表》； c. 组织实施消防设备的运行管理及维修保养工 作，并进行指导，检查； d. 每周巡视消防设备 ,检查巡视记录； e. 每月定期组织设备维修工检查消防设备的运行状况，填写《消防及报警系统检查表》。 按日常巡视记录及定期检查记录，根据《设备完好率标准》填写《设备完好率月度统计表》交设备主管审核后报公司主管部门； f. 对每次周期检查保养记录、维修记录、故障记录进行检查验证； g. 每季汇总设备故障情况，填写《设备故障记录（季度）汇总表》，报设备主管审核后，交公司主管部门。 弱电设备 【工作程序】  分承包方维保人员 a. 按《设备、设施（年度）周期检查、保养计划表》和《弱电设备（设施）维修保养规程》的内容要求进行周期检查、保养，并将结果记录于《设备、设施周期检查、保养记录表》内； b. 弱电设备、设施维修工作记录《设备、设施维修记录表》； c. 弱电设备发生异常和故障及时报告弱电领班，记录《设备故障记录表》，及时排除异常和故障。  弱电工 a. 每日按照《房屋、设备、设施巡视内容与程序》巡视信号接收机房设备及卫星天线，记录《信号收视设备巡视记录表》； b. 信号接收机房每周打扫一次，信号接收设备每月清洁一次； c. 发现弱电设备异常和故障及时通知分承包方维保人员并报告弱电领班，督促维修保养。  保安人员 a. 负责监控中心设备的日 常运行操作，每班清洁监控室及设备表面，每次交接班时巡视周界报警系统探头和设备，每班一次巡视摄像监控系统、电子对讲系统的设备，并记录《监控、对讲设备巡视记录表》； b. 发现异常情况，及时报告保安主管、设备主管。  领班 a. 负责设备的技术资料、档案的收集、保管，联系委托保养工作； b. 每年 12 月制订下一年度《设备、设施（年度）周期检查、保养计划表》，并按运行情况制订《设备、设施（年度）维修计划表》； c. 组织实施弱电设备的运行管理并按《设备维修保养分承包方服务质量监管办法》对分承包方进行监管。 对弱电设备维修保养工作进行检查、验 证； d. 每周巡视弱电房设备 ,检查巡视记录； e. 每月定期组织分承包方维保人员和电工检查弱电设备的运行状况，填写《保安防盗系统检查表》和《摄像监控系统检查表》。 按日常巡视记录及定期检查记录，根据《设备完好率标准》填写《设备完好率月度统计表》交设备主管审核后报公司主管部门； f. 对每次周期检查保养记录、维修记录、故障记录进行检查验证； g. 每季汇总设备故障情况，填写《设备故障记录（季度）汇总表》，报经理审核后，交公司公司主管部门； h. 按《应急预案》规定负责处理应急事件； i. 协助设备主管做好分承包方的评审、评价和初选工作。  设备主 管负责组织对分承包商的评审和初选工作，每月组织对分承包商的评价。 设备设施保养质量标准 （设备设施定期检查保养内容与要求完全响应《浦东新区机关后勤物业服务项目竞争性谈判文件》的要求） 供配电设备 【电力变压器】  检查电力变压器是否符合要求。  分接开关档位是否与电源相符。  外壳接地装置是否可靠，接地电阻是否合格。  变压器温度是否在要求范围内，通风是否良好。  三相电压表是否平衡，应于 380V400V之内，变压器声响是否正常。  各接线端子紧固是否良好。 【高压开关柜】  耐压试验是否符合规范 规定。  隔离开关、负荷开关和熔断器位置正确、平整和牢固。  操作机构动作灵活、正确、瓷件应清洁，不应有裂纹和伤痕。  隔离开关、负荷开关和熔断器与电线连接应紧密。  接地线连接应紧密、牢固，防腐处理应均匀，无遗漏。  接地电阻小于 4Ω  开关直流电源屏电压、电流正常 【低压开关柜】  耐压试验是否符合规范规定。  开关柜内设备应齐全、完整、固定、牢靠，盘面油漆应完好。  二次接线与电器或端子排的连接应牢固，绑扎排列整齐，标志清晰齐全。  接地线连接应紧密牢固。  操作部分应灵活，接点和机械闭锁的动作应正确。  闸刀开关、负荷开 关、空气开关和熔断器完好。  接触器和各种继电器完好，面板指示灯和按钮完好。  双电源切换箱能自动切换。  控制箱手动和自动操作均能运行。 【设备配电房】  开关柜内设备齐全、完整、固定，盘面漆完好。  二次接线与电器或端子排的连接牢固，绑扎排列整齐，标志清洗齐全。  接地线连接紧密牢固。  操作部分灵活，接点和机械闭锁的动作正确。  闸刀开关、负荷开关、空气开关和熔斯器完好。  接触器和各种继电器完好，面板指示灯和按钮完好。  模拟屏指示与开关实际位置相符。 【层面电器设备】  灯具、开关、插座和照明配电箱等固定牢靠，清洁 整齐。  开关是否切断相线，单相三极插座接地线是否可靠，照明灯头有无触电危险。  照明线路的绝缘是否良好，接线头不应外露，灯具高度是否符合规定。  防爆潮湿场所是否应用防爆防潮灯具。  仓库照明灯具和可燃物之间的距离是否符合要求。  移动的照明灯具是否用安全电压 24伏。 【防雷接地装置】  检查接地电阻值是否符合要求。  接地线应平直、牢固，不应有高低起伏和弯曲现象。  接地体焊接应牢固，防腐处理应均匀。 【机房环境】  无积尘、积水、泊渍、无乱堆杂物和易燃易爆物品。  机房消防器材完备。 【各种管理资料齐全】  原始资料 齐全。  日常运行记录资料。  操作运行管理制度。 电梯设备 【曳引机】  主机运行正常，速度平稳可靠。  冷却风机正常、有效、无异常响声。  减速和润滑良好，油位正常油质清澈。  制动器完好、可靠。 【轿厢】  内部按钮齐全完好，信号登记有效。  照明完好，通风机运转平稳，无异常声。  手动、自动操作运行正常。  应急对讲完好可靠音质清晰。  超载报警正确可靠。  轿门开闭平稳，时间适中。  轿厢长、短行程的平层精度符合要求。  轿厢空调制冷通风良好，过滤网清洁，无冷水溢出。 【安全系统】  安全钳齐全 ，性能灵活可靠。  限速开 关可靠，动作灵敏。  各安全开关齐全、性能可靠、有效。  各厅门及轿门安全连锁开关齐全，性能可靠、有效。  急停开关完好，性能可靠有效。  检修及运行状态正常。 【导轨导靴】  连接点平滑，固定螺栓无松动，导轨不走位。  运行时靴衬与导轨无异常声，滑动平稳。  导轨润滑良好，油杯、油毡等齐全无锈蚀。  各导轨表面无重大锈蚀。 【供电系统】  每台梯专用一只控制箱，电气规范符合要求。  应急备用电源能自动切换。  动力电与照明电，控制电与信号电不得混用。  发电机运行平稳，无异常声。 电机绝缘大于  轿顶、井道照明齐全良好。  电梯控制和内接线符合要求，无临时跳线。  接地保护符合要求，接地电阻小于 4Ω。 【底坑】  无积水、渗漏、线路受潮。  照明、插座齐全完好。  急停检修开关有效。  缓冲器正常、符合规定要求。 【自动扶梯】  接触器、继电器无杂声，接触良好。  制动良好，电流、安全保护开关完好。  对转动链校、导轨进行加油润滑。  梯脚板行走无杂声。  扶手运行与梯脚运行要同步。  梳齿板断裂二根以上按照觅换  底坑清洁、照片完好。 【机房设施】  手动松闸扳手、手动轮齐全。  机房空调完好，运行正常。  监视设备完好，运行正常。  机房、设备 清洁，无易燃物品。  消防设施及各工具完好有效。  制冷通风效果良好，过滤网清洁，无冷凝水溢出。 【资料】  日常运行记录。  原始技术资料。  运行管理制度。  安全运行证、年检证。 中央空调系统 【主机】  制冷量符合出厂要求，温度控制正确。  运转平衡，无冲击、碰撞声。  油位正常，无漏油。  制冷剂充注量符合出厂要求，管路无泄漏，且干燥、清洁。  联轴器无松动，密封无泄漏，润滑油清澈，油位正常。  油泵工作正常，无异常响声。  各监测仪表齐全，灵敏可靠。  电气控制部分可靠，程序运行正常，控制箱内无尘。  管道保温良好。  电 机绝缘值大于。  排污管干净，加热温度正常，过滤器无堵塞。  各运行参数达到出厂标准。 【循环泵及管道】  循环泵（流量、扬程等主要参数）符合出厂要求。  管道上的阀门、避震接头、压力表、止回阀齐全且有效，无泄漏，阀门启闭灵活。  水泵运行平稳，无振动，润滑良好。  电气控制箱各元件齐全，正常可靠。  水泵、电机等接地装置、防护罩安全可靠，无缺损。  管道设备等无锈蚀。  管道保温完整，无滴水，水质达标。  压力表、温度表显示正常。  二管制切换阀门灵活、无漏、开关状态正确。 【水系统】  定期做好循环水、水质分析、 测试，做到 1次 /月测试、投药。  水系统无泄漏。  自动放气阀齐全、有效。  膨胀水箱控制正常。  保温良好，支架无锈蚀。  板式热交换器进出水压差不超过。 【风机盘管、空调机及新风机】  风机盘管运行正常，无异常声。  风机盘管滤网定期清洗，滤网完好。  调速开关齐全、有效，温度控制正常。  空调机、新风机运行正常，无异常声。  空调机、新风机滤网定期清洗，滤网完好。  凝结水排放畅通，管路保温良好。  电气控制及接地保护符合规定。  加湿器、风阀工作正常，动作灵活。 【分体式空调机恒温恒湿】  过滤网清洁无积灰，电 机电流正常，室内机无结露，下水畅通。  室内室外风机运行无异声，接线桩头牢固。  压缩机运行电流电压符合技术要求，电机绝缘大于。  冷煤系统高低压力符合技术参数。 【节能降耗】  开闭时间、台数适应实际负荷情况。  图表要素采集按时、正确、可靠。  能耗数值统计详细。 【资料】  各运行记录。  原始技术资料。  操作运行制度。