万科物业管理服务指南(26页)-物业管理(编辑修改稿)

万科物业管理服务指南(26页)-物业管理(编辑修改稿)内容摘要：

备大修、中修或更新改造计划。 此计划中应包括具体的维修更新改造方案和费用的预算及其来源与落实等。 此计划必须经业主委员会讨论同意后，方可实施。 水泵房管理规定有哪些。 水泵房及地下水池、消防系统的全部机电设备由机电人员负责监控、定期保养、维修、清洁，定时进行巡回检查，了解设备的运转情况，及时发现故障苗头和消防隐患并及时处 理，认真做好记录，解决不了的问题书面报告上级主管部门，争取早日解决。 水泵房内机电设备由机电人员负责，无关人员不得进入水泵房。 消防泵、生活泵、恒压泵、污水泵的选择开关位置与自动位置，操作标志都应简单明确。 保证社会供水泵的正常运转，定期检查泵的运转情况，住接处定期检查擦洗。 消防泵每月运转一次（ 10分钟），以保持正常运转，每半年进行一次“自动、手动”操作检查，每年进行一次全面检查。 水泵房卫生每周打扫一次，泵及管道每半月清洗一次。 操作人员在 2 米以上检修设备 （包括开关、阀门等），必须带好安全帽，扶梯要有防滑措施，要有人扶挡。 如何进行水箱清洗操作。 根据环保和卫生防疫部门的要求，为确保水箱水质，每年必须对水箱进行二次清洗。 其操作要求如下： 准备工作：（ 1）操作人员必须持有主管管理部门核发的上岗合格证。 （ 2）清洗时间应提前通知业主和监控室，以免发生误报警。 （ 3）关闭双联水箱进水阀门，安排临时排风设施、临时水源、橡皮管，打开水箱进口盖。 清洗操作：（ 1）当双联水箱内水位降低到一半或 1/3 时，将待洗的水箱出水阀关闭，打开底部排污阀，打开另 一联进水阀以确保正常供水。 不允许一只水箱排空清洗，另一只满水水箱工作，这样会因负荷不均，造成水箱壁受压变形产生裂纹。 （ 2）清洗人员从进口处沿梯子下至 水箱底部，用洁布将水箱四壁和底部擦洗干净，应清水反复冲洗干净。 （ 3）水箱顶上要有一名监护人员，负责向水箱内送新风，防止清洗人员余氯中毒，并控制另一联水箱的水位。 结束工作：（ 1）清洗结束，关闭清洗水箱的排污阀，打开水箱进水阀开始蓄水。 （ 2）当两个水箱水位接近时，打开清洗水箱的出水阀门，收好清洗工具，将水箱进口盖盖上并落锁。 （ 3）通知监控室清洗结束，做好相 关的工作记录。 供电系统的操作、保养和维修的基本内容包括哪些。 1. 建立严格配送电制度和电气维修制度。 2. 负责供电的运作，维修人员上岗前必须进行业务培训，按规定要求上岗。 3. 一定要配备主管电器的工程技术人员，要有完整的供电忘了资料，对楼宇的进线、房屋内的线路、电表、电力匹配、电压等要心中有数。 4. 建立 24小时值班制度，发现故障，及时排除。 5. 加强日常维护检修，公用的照明、指示、显示灯都要保证完好，管辖范围内的电气线路符合设计、施工技术 要求，线路负荷要满足和保证用户涌电安全，确保发配电设备安全运行。 6. 限电、停电提前发出通知，以便用户合理按排生活，避免造成经济损失和人员伤亡。 7. 对电表安装、抄表、用表计量及公用电进行合理分配。 8. 对临时施工工程及用户装修应有临时用电管理措施，对公用照明及其它电器设备关闭要加强管理。 9. 遇火灾、地震、水灾等灾害时，要有及时切断电源的预防措施，并协助供电部门做好安全用电的有关工作。 电梯操作、保养和维修的基本内容有哪些。 料及技术性能指标，制定电梯安全维修保养的规章制度； ，坚持劳动主管部门的资质审查、持证上岗制度； ； ，电梯的故障修理必须由经乐观部门审查认可的单位和人员承担； ，健全电梯设备档案及修理记录； ，停梯须出告示； ，要首先救护乘客出梯； ； 、井道、轿厢的清洁及空气流通 ； 10. 定人定时对轨道、门导进行清洁，加油润滑等。 电梯的维修、保养操作规程是怎样。 ，首先要确认轿厢内无乘客、置放安全维护标志后，方可停机切断控制电源，以确保安全。 ，做到无积灰、无蛛网，地板上无垃圾和灰尘。 机房内不得堆放杂物和易燃物品，不准闲人进入，不准住人。 要有明亮的采光，通风良好，并配有必要的消防器材。 ，做到无油垢、无黄油，底盘无积油。 ，作到无灰尘，磁铁接触开关无锈蚀、无油垢。 如有 油垢，用酒精棉花擦净，以防磁铁得电后被粘结吸住不放，造成电动机继续运转。 ，必须首先断电，然后排除。 有漏水、渗水情况，一定要修好。 同时要将垃圾清除干净，不得堆放杂物，保持底坑整洁，确保电梯下越程的极限开关有效运作。 、顶上、底下均须经常擦净，防止声锈腐蚀。 要定期油漆，保持清洁美观。 ，以防门脚阻塞而影响门厅畅通。 ，确认轿厢内乘客后，方可停机。 ，除了判断故障和调试需要外，禁止快车。 工作时必须 带安全帽。 10. 井底作业时，禁止关闭厅门（留有人监视除外），防止无关人员靠近。 11. 电梯凡是转动机件均须加润滑油，要做到定点、定质、定量、定期、定人，确保安全运行。 12. 维修保养工作完成后，必须认真清理现场，清点工具，切忌遗漏。 13. 机房、井道因工作需要动火时，必须遵守消防管理规定，做好现场的控制和监督，事后清理火种。 上门维修服务的规范要求有哪些。 有门铃应轻按门铃，按铃时间不要过长，无人应答再次按铃。 没有门铃应轻轻叩门三响，无人应答再次门，叩门节奏渐快、力度渐强。 若 无人答应，应稍作等候，如确认主人不在家时，应填写歉意信或留言条，塞入用户屋内。 主人开门或在户内询问时，首先应自我介绍：“您好。 我是物业管理公司的维修人员 XXX，前来为您服务。 ” ，必须先将鞋子脱在门外或套上鞋套后在进门，进入室内步子要轻，所带的维修工具或设备不能在地上拖行。 达到工作现场时，应先将干净的帆布或塑料布铺在主人指定的位置，用于存放工具和需要拆卸的零件，不能将工具随意置放地上。 在维修工作中时间手脚要轻，尽可能的不要发出噪声。 实在无法避免时， 应事先向主人打招呼，并说一声“非常对不起”。 修理完毕时，应用清洁的擦布将维修物品擦拭干净，收拾好工具和物品。 请业主试用验收，证实维修物品已恢复正常运转。 向业主讲解故障的原因，介绍正确的使用方式和保养知识。 出示规定的标准价格表或按与事先业主商妥的合同价格，如实填写维修服务工作单，按价收费。 向业主告辞时，应面向业主说“今后有什么需要维修的，请随时与我们联系，我很乐于为您服务，再见。 ” 三、安全管理服务篇 安全管理的任务主要有哪些。 作用是什么。 物业管理 中的安全管理，按其工作性质划分，主要任务是指治安管理、消防管理和交通管理三大项。 按管理的空间划分，其任务又分为固定岗哨、安全巡视、监控值班等。 按工作状态来划分，可分为正常状态下的安全管理和紧急状态下的安全管理等。 安全管理工作的作用主要在于： 必须确保物业及附属设备、公共场所、建筑地块等，不受人为损坏、破坏或尽可能减少损失。 必须阻止或防止任何影响业主或使用人的生命财产的行为。 必须终止任何影响业主和使用人身心健康的行为，维护正常的生活秩序与工作秩序。 加强区域内的精神文明建设，和睦邻里关系 ，减少邻里纠纷。 确保一方平安，打击各种犯罪活动，同时维护社区的安定团结。 什么是消防管理。 主要内容是什么。 消防管理，是预防物业火灾的发生，最大限度地减少火灾损失，为业主（或租户）的生产和生活提供安全环境，增强城市居民的安全感，保卫其生命和财产的安全。 消防管理的主要内容有三方面： 消防队伍的建设； 消防制度的订立； 消防设备的管理。 业主和使用人发生刑事和治安灾害事故时如何处置。 ，用对讲机迅速向指挥中心报告，同时通过指挥中心报告主管机关； ，实行区域隔离，禁止无关人员进入现场，以免破坏现场； ，向有关部门如实反映，协助破案。 发生火警时如何处置。 各岗位保安人员无论接到何种形式的火警信息后，应先通知巡逻保安实地查看，作出正确处理；如管理初确实无力自救时，需有高层领导认可或授权拨打“ 119”，同时采取救援措施，将损失减少到最低程度；维护火场秩序，防止他人趁火打劫，并积极参加抢救伤员的财物的工作。 执勤中遇到犯罪分子偷盗或抢劫时如何处置。 ，智勇双全，设法制服罪犯，并立即 发出信号，通知就近保安人员。 ，保安人员应用对讲机呼叫门卫保安，讲清罪犯的外貌、人数、衣着及其它特征。 ，千万不能自行处理，应维护现场由公安部门处理。 执勤中遇到不执行规定、不听劝阻的人如何处理。 ，要态度和蔼，说话和气，以理服人； ，要查清姓名、单位、如实记录并向保安部汇报； ，注意对方蛮横无理，打骂保安人员，视情节轻重作出处理。 执勤中发现可疑分子如何处理。 12 分钟，然后上前盘问，注意对 方的神态，如有异样，及时通知所在的业主或使用人及保安部； ，暗中监视，防止其破坏或造成其它意外事故； ，可采取直接送往公安机关的方式。 执勤中发现酒醉者或精神病人闯入区域如何处置。 ，让其离开安全管理区域范围。 、精神病人的有关单位或家属，让他们派人领回，并采取控制和监护措施。 ，可将其强制送到有关部门处理。 遇有使用人携带易燃易 爆物品进入区域如何处理。 ，宣传消防管理条例，然后通知安全管理部，并将物品暂时存放在指定地点。 ，应对存放地点进行检查和监控，要求使用人必须做好安全防范，确保不发生事故。 当你有急事前往发案现场，在行走中需要超越宾客时如何处理。 ：“对不起，先生（小姐）请问能否让一下。 ”然后超越。 ，切忌从宾客的中间穿过。 ，应回头向宾客点头以示感谢。 使用人对安全保卫工作大为不满时如何处置。 1. 请使用人到单独的地方会谈，并 向使用人表示理解。 2. 仔细聆听，了解事情真相，向使用人致谦，但不要随意认错。 3. 保持友好、礼貌、冷静的态度，并使使用人平静下来，向使用人提出解决问题的建议。 4. 不时记录下使用人谈话的内容，并立即处理涉及自己权限范围内的事。 5. 与具体部门联系商量解决的方法，做好事件的发生及过程的记录。 燃烧的一般条件是什么。 燃烧必须具备可燃物、助燃物、着火热源三个条件。 一旦形成火警苗子，他通过传导、辐射、对流方式进行着火热源传播，从而酿成火灾。 从燃烧的类型看，火灾 的起因有闪燃、着火、受热自燃、本身自燃、化学爆炸。 预防火灾的一般知识 1. 减少可燃性物质。 所有建筑设计防火规范和建筑消防管理规则的要求，室内装修应当采用非燃或难燃材料，尽可能减少使用可燃材料。 2. 预防着火源，严格控制明火的使用。 维修、施工动用明火按有关规定经过批准，并在安全管理员监督下进行。 建立感应防火报警，发现问题即使解决。 3. 建立防火分隔区。 按防火要求用防火墙及防火门等，将建筑分隔为若干防火防烟分区。 每层楼之间也要求防火防烟分隔设施，万一发生火灾，便于控制， 防止蔓延。 灭火的一般知识。 将燃烧的温度降到燃点以下，使燃烧停止下来。 采取隔绝空气或减少空气中的含氧量，使燃烧物得不到足够氧气而停止燃烧。 把正在燃烧的物质，同未燃烧的物质隔离开，使燃烧不能蔓延而停止燃烧。 用抑制作用的化学灭火剂喷射到燃烧物上，并参与燃烧物的反应，与燃烧反应中产生的游离基结合成稳定的不燃烧的分子结构，而使燃烧停止。 区内交通管理的四规范 ，管区内交通标志应与城市交通管理的标志相统一，进出环绕单行道标志应醒目，让人一看就懂。 ，指挥手势、引导动作要舒展、大方，一般有向前、停止、左传、右转等 12隔动作，每个安全管理员做得要一致。 ，在疏导车辆时特别要注意礼貌，一定要文明用语，防止发生争执。 ，对有条件得物业管理，不管是地下车库、地上车库，都应有统一的车辆安置方向，包括前、后、左、右的间隔距离合车头的位置。 四、清洁、保洁服务篇 物业管理中清洁保洁的涵义。 什么是“推尘”。 操作要求有哪些。 推尘是用尘推（又叫“干式拖布”或“除尘拖布”）对各种高档地面如大理石 等地面的牵尘，操作简单省力，附着灰尘力强，可保持地面光亮，被广泛使用于大厦的日常清扫保洁。 基本操作要求： 将极少量的牵尘油渗入拖布； 沿直线推尘，尘推不可离地； 尘推沾满尘土时，将尘推放在垃圾桶上用刷子刷净再使用，直到地面完全清洁为止； 尘推失去粘尘能力，要重新喷上尘推处理液使用； 尘推用脏后，可用碱水洗净，干后重新喷上尘推处理液使用。 “擦拭”的操作要求有哪些。 干擦。 抹布一般是沾湿后使用，但有些表面如高档漆面、铜面、不锈钢面等不宜经常湿擦，可用干抹布擦拭。 操作时，就像抚摸似地轻擦 ，以去除微细的灰尘。 如果用力干擦反而会产生静电粘附灰尘。 水擦。 在去除建筑材料及家具表面的灰尘、污垢时，广泛运用水擦或湿擦。 湿抹布可将污垢。