20xx年桂林兴安御景园物业管理服务方案(31页)-物业管理(编辑修改稿)

20xx年桂林兴安御景园物业管理服务方案(31页)-物业管理(编辑修改稿)内容摘要：

、车辆管理； 治安； 清洁； 绿化；维修； 机电设备； 社区活动； 员工宿舍； 1内务巡视。 处理 方法 记录巡视发现的问题，搜集资料； 对巡视中发现的问题，分类进行处理并及时向有关部门反馈解决； 1）填写意见转呈表； 2）发现的维修不合格，填写维修记录，及时反映到主管部门； 3）即行关闭轻微不合格项目； 4）发现违章行为按“违章处理规定”执行； 5）发现严重不合格项，填写纠正措施报告。 周检 项目 全面检查住宅区各项工作，着重对房管日检中发现的不合格 项进行检查处理。 处理办法 管理处主任组织各部门主管、领班，对发现的不合格项及时整改，严重不合格项制定纠正措施。 考核标准 平时日检、周检、月检参照 ISO9002 质量体系考核标准执行； 年终按 “区物业管理优秀示范区”的考核验收标准执行。 ※小区设施、照明日常管理工作，实施规范运作。 如下表： 主要内容 运行组 值班：保障小区供水、供电等正常运作并做好记录。 巡视：巡视设备运作情况，做好巡查记录； 维修组 负责设施、设备的各项维修、保养工作，并做好记录；定期清洁设备；负责对设备设施进行全面巡 视、检查，发现问题及时处理。 检查项目检查项目 水泵； 水池、水箱； 防盗监控报警系统； 消火栓； 干粉灭火器。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作 为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 及处理方法 处理方法 按照公司 ISO9002标准，对轻微不合格项进行整改，严重不合格项上报主管部门并提出纠正措施。 考核标准 日常周检、月检考核参照 ISO9002 质量标准； 年终考核区“优秀示范区”标准考核。 ※ 小区设施日常维修养护管理工作，实施规范运作 ： 主要工作 房屋本体 室内：小修 30 分钟，一般故障 2 小时，不超过 8 小时，较难故障 3 天内。 48小时跟踪验证。 楼梯、墙面：发现问题按原样及时修复，每年全面检查一次， 3~4 年全面修补刷漆一次。 公共 设施 道路车场：每天检查 1 遍，随坏随修； 明暗沟：每周检查 1 遍，随坏随修； 供水电气：每月细查 1 遍； 路灯：每周检查 1 遍，即坏即修。 检查项目及处理方法 检查项目 地基基础； 墙体； 水池； 消防设施； 信报箱； 标识； 上下雨污水管； 道路； 电缆沟盖板； 路面； 1给排水； 1路灯；1清洁设备； 1娱乐设施。 处理方法 按照公司 ISO9002标准，对轻微不合格项进行整改，严重不合格项上报主管部门并提出纠正措施。 考核标准 日常周检、月检考核参照 ISO9002 质量标准； 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作 为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 年终考核区“优秀示范区”标准考核。 第二节 小区设备设施管理 一、供配电系统的管理 设施设备分类： 根据各类设施设备的功能、用途、重要性等因素对其实行分类管理，分 A、B、 C 类： A 类：监视系统设备，生活、消防水泵，监控报警系统。 B 类：水池，灭火器材，排污泵。 C 类：照明设施、排水设施、道路。 二、设备运行管理 对 A 类设备，配备专职运行操作员，根据委托方要求，定 期或巡回方式对设施进行管理。 设备运行操作人员经过培训，熟悉所管理的设备性能、特点和设备操作规程，考核合格后上岗操作。 设备运行操作人员按岗位职责及运行操作规程，对设备进行操作和检查，做到运行记录和值班记录，认真做好交接班。 管理处根据运行管理有关制度，每月检查监督设备运行操作人员岗位职责履行情况，检查设备运行安全性、合理性、经济性，检查运行记录、维修保养记录、交接班记录，检查后在有关记录上签字，发现问题及时纠正，对发现的设备问题应详细填写报告，管理处主任监督整改情况。 三、设施设备的维护保养 设备维护保养分日常保养、定期维护保养和年检维护保养 3个层次。 日常维护保养主要是巡视检查和清洁方面的工作；定期维护保养主要是性能状态检查和计划性能修理的内容；年检维护保养主 要是对设备进行全面检修调整。 日常维护保养与定期维护保养派由专业技术人员负责设备运行操作。 根据各类设备作出操作规程并结合设备具体技术状况，做出月、季、年度维护保养计划并实施。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作 为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 设备年检维护保养，由委托年检单位实施。 维护保养结束后以书面形式资料留存。 四、设施设备维修 设施设备的维修分为计划维修和故障维修两类。 （ 1）计划维修是指在设施设备没有发生问题前，对其劣化和缺陷部件进行预先维护和修理。 （ 2）故障维修是对设施受损设备故障后其失效、损坏的部分进行针对性维修。 设施设备维修采取委托维修和派工维修两种形式： （ 1）委托维修主要用于故障维修。 管理处设值班调度，实行 24小时值班，配置专线电话，随时接受住户、操作人员的维修申请和故障报告，接报告，迅速通知有关维修人员在规定时间内修复。 （ 2）派工维修主要用于计划维修、零星及小型的设备新装、改装项目处理。 管理处根据设备定期保养计划，当前对设备状况的分析调查结果，以及住 户的要求填写派工单。 派专人完成的特定工作。 派工单的处理与跟进流程按委托维修规定进行。 五、设备故障及事故 无论发生何种设备故障和事故，设备维修组人员必须详细记录，不得疏漏和隐瞒。 六、设施设备运行记录 设备运行； 设备日常巡视保养项目及记录； 设备定期维护保养项目及记录； 事故故障报告单； 设备报废申请单； 设备大修改造审报表； 第三节 治安管理措施 治安、消防、车辆管理工作实施规范运作。 如下表： 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作 为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 工作 安排 定岗 检查 进出口、停车场： 24 小时； 流动 巡查 消防设施： 1 遍 /周； 小区安全： 24 小时 违章行为： 24 小时 车辆停放： 24 小时 车辆保管： 24 小时 突发事件： 120 秒 (责任区域保安到达现场 ) 300 秒 (协助保安陆续到达现场 ) 学习 训练 学习法规： 1 次 /周； 训 练： 2 次 /周； 演示培训： 1 次 /周； 检查项目及处理方法 检查 项目 查可疑人员、外来人员； 查违章停车、违章装修； 查室外施工、搭建情况； 查乱扔垃圾现象； 查破坏绿化、占用绿地现象； 查漏水、漏电、漏气现象； 查公共设施情况。 处理 方法 按照公司 ISO9002 标准，对轻微不合格项汇报队 长及主管房管员，严重不合格项上报主任。 考核 标准 日常周检、月检考核参照 ISO9002 质量标准； 年终考核区“优秀示范区”标准考核。 保安管理承诺： 为保证各岗位人员能严于职守，领班负责对各岗位的督察，做好巡查记录，要求各岗人员分析和掌握各岗所存在的治安情况。 （ 1） 保安员在上班时间做好区域内不定时巡逻。 （ 2） 在巡视区域内一旦发现有危及人员安全的地方，做到有防范并设置 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作 为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 明显的标志。 （ 3） 遇有紧急情况时，保持镇静，斗智斗勇，能制服的要立即制服，并立即呼叫队友，及时报案，号召群众支援。 （ 4） 对犯罪分子逃跑时，掌握罪证，人证 物证齐全，记清地点、人数、相貌特征，采取充足力量快速追逐，协助公安机关及时破案。 （ 5） 在任何情况下不与业主发生吵嘴，发生纠纷及时处理。 （ 6） 严格遵守上下班时间、做好值班记录、做到警容严整，文明执勤。 上班时间不得与他人闲谈，不准看报或做 与值班无关的事情。 （ 7） 执勤人员要严守本职岗位，不得擅自离开岗位，要与队友团结助好，紧密配合，共同完成值班任务，吃饭时轮流进行，不同时离开，留守人员加倍提高警惕。 保安队伍的建设 保安队伍建设，按高标准，严要求的指导思想，严抓招聘、培训、上岗、考核等关键环节，实施“准军事化管理”，统一着 装，尽职尽责。 保安员选聘以优秀退伍军人为主，具有良好的思想品质及业务技能，建立业务、绩效考核与工资、职位挂钩的机制。 保安人员在管理引入轮换制和淘汰制，在年终考评中，实行 10%淘汰制，保持保安员的高素质和战斗力，对聘用的保安人员实行政审后可方可录用。 第四节 消防管理 措施 一、具体做法是： 以预防为主，防消结合，做好消防知识普及宣传工作。 组建义务消防队，建立消防应急预案，定期组织消防知识培训。 每日应检查消防设施设备完好状况。 经常宣传贯彻以预防为主，防消结合的方针，加强住户防火意识。 严禁乱拉乱 接临时用电线路。 严禁在小区内烧废物或乱丢烟头、点蜡烛等。 落实三级防火安全“三级”检查制度 ■一级检查由班组组织实施，每天对小区进行一次火情安全的检查，发现问题及时处理，及时报告。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作 为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 ■二级检查由保安主管组织实施，每周组织领班对小区范围内的设备物资进行一次检查，消除火灾隐患及落实整改，每周。