雁塔文化新天地营销策划案(doc25)-服务业(编辑修改稿)

雁塔文化新天地营销策划案(doc25)-服务业(编辑修改稿)内容摘要：

层： 时尚品牌主力店、“酷”类服饰专卖、才艺展示中心、明星走秀场。 地下一层： 西式快餐、咖啡茶语、风情酒吧、 ４Ｄ 电影院、文秀美甲、桌面舞吧、时尚贴吧。 地下夹层： 明星纪念品、饰品专卖， CD、 DVD 唱片专卖。 （三）经营管理 购物中心的经营方式 经营方式 适用情况 自 营 企业具有商场经营管理能力 自营为主、招租为辅 企业具有商场经营管理能力，但扩大规模，充实服务功能，以招租形式引入一些核心经营业务外的商户作为补充。 大量管理资料下载 11 自营为辅、招租为主 企业缺乏商场经营管理能力或营运资金不足 全部招租 企业具有商场经营管理能力 委托管理公司经营管理 企业具有商场经营管理能力 推荐经营方式 根据雁塔文化新天地的定位和经营特点，结合嘉汇集团实际，建议整体采用统一管理、自主经营形式；在经营管理上引入专业经营管理公司对商业实施分层管理。 （四）经营策略 商业经营策略的核心是 投资与回报的关系处理。 作为项目的买家，是一种长期的投资行为；而作为项目的开发商，则渴望在短期内资金快速回笼，以求得利润最大化。 通常情况下发展商必须在投资的短期和长期利益之间寻求平衡，在租售之间做出平衡。 从雁塔文化新天地得实际出发建议：根据层次和经营的不同，采取：占有主要的、抓住有用的、放弃次要的原则。 以合作经营、出售经营、出租经营相结合的策略，用出售的资金和出租的租金回报投资，实现投入与收益的平衡。 具体操作建议如下： 地下二层经营定位：以时尚主力店为主体主要是为了带旺整个雁塔文化新天地的经营氛围，所以 主要以合作经营和出租经营为主，等到招商成功后再以“投资返租”形式“拆零销售”；对于主力店周边的小面积商业建议在条件成熟时直接售出。 地下一层经营定位：地下一层由于近乎三分之一的面积已经作为电影院定向开发销售，剩余部分由于设计的缘故自然分割面积比 大量管理资料下载 12 较适中，建议作为回收资金的主要来源，以出售为主。 但在出售时必须限定其经营的类别范围。 夹层经营定位：夹层部分由于位置和面积优势明显，出售难度小，建议在限定经营类别的前提下，等雁塔文化新天地整体商业氛围烘托起来后出售。 三、招商计划 （一）招商思路 通过以上分 析，我们初步确立了雁塔文化新天地项目以出售为主、租售并举，以获取稳定、良好的投资回报的目标。 结合小寨区域“无大户不稳、无小户不活”的商业现状，建议紧紧围绕该项目的经营策略，引入有号召力的品牌主力店，知名商户作为项目的牵动性商户，建议对此商户主要以租赁为主，并尽量将租赁条件放宽，促其入住，再利用其品牌号召力吸引其它商户购买、入住。 我们根据项目各层细化了的功能定位，针对性的提出以下招商建议采取以下两种招商手法： 方案一：委托专业的招商机构或经营管理公司进行招商。 方案二：自主组织招商团队进行招商，具体执行方案 如下： 地下二层：是本项目招商的重点，其主力店、品牌店的引进是关乎项目成败的关键。 其中主力店如： 新加坡第一时尚品牌 —— ７７街 （ 其经营理念是 “充满活力 ”， 主要顾客群是１４－２９岁的时尚年轻人，在新加坡和马 大量管理资料下载 13 来西亚取得辉煌成功 ，并于 2020 年 4 月成功入住西单文化广场）、 世界名品折扣店 —— 奥特莱斯等，采取直接联系。 其它品牌店采取直接联系厂商或地区经销商的形式招商、销售，也可以辅助传媒将信息传达给厂商、经销商及投资者。 地下一层：该层以休闲、娱乐定位经营内容灵活，建议除了象 卖当劳、 肯德基这样的主力店采取招租经营外， 其余的都采取定向缺位销售（在项目中根据设定的经营主题，一项经营内容只销售给一家经营单位）形式出售。 夹层：根据其单位面积小、商铺数量希缺的特点，针对目标经营户以拍卖形式直接出售。 （二）招商对象 根据项目经营规划，招商对象将涉及满足年轻时尚一族购物、娱乐、休闲、餐饮、展示自我的各行各业。 （三）招商方式 在常规的招商中，一般会采用以下几种主流的招商方式。 在雁塔文化新天地的招商工作中，建议针对不同情况或单项使用，或组合实施，以灵活变通的形式保障发展商的利益。 纯租金 发展商直接将商铺租给目标商户使用，收取 固定的租金，商户自主经营、自担风险。 此法发展商虽无任何风险，但对整体管理服务要求较高，否则会使项目缺乏统一经营、统一管理形象。 建议在招商工作中主要采取此方法。 大量管理资料下载 14 合作分成 即从营业额中提取一部分作为商场的回报（具体额度根据行业确定），发展商跟商户共同承担市场风险，共同分享利润。 此法风险由发展商和商户共同承担，可以消除商家的市场顾虑；发展商可利用此法争取目标商户进驻，并与商家共同分享利润。 建议此方法在面积较大、相对独立的商铺的目标客户引入难度较大的情况下使用。 代客加盟 由发展商协助投资客户与目标品 牌商家谈定加盟协议，投资客户自主经营；或者发展商与品牌商家沟通，取得其意向加盟客户资料邀请其进驻，自主经营。 此法充分利用内外部资源，操作风险小。 建议招商工作中广泛采用此法。 加盟店 由经营者向品牌商户交纳一定数量的加盟费（额度依品牌定），经营者即可获得该品牌或专利技术的使用权，货源由品牌商户以较高的价格折扣提供，经营者将货品买断，经营风险由经营者负担。 此法对经营者的资金和对市场的把握能力要求颇高。 建议针对一般品牌不宜采取此法，但针对一些知名度很高，在行业内有极大影响力、对商业其它商户有巨大吸引的著名 品牌（如卖当劳、肯德基等）可以采用。 大量管理资料下载 15 第三部分：营销推广篇 一、推广主题 (一 )商业概念设计 明星体验 —— 情景式购物 体验营销最早是由美国著名的营销专家斯科特 罗比内特提出。