郎咸平在墨尔本的演讲doc34-演讲技能(编辑修改稿)

郎咸平在墨尔本的演讲doc34-演讲技能(编辑修改稿)内容摘要：

而是交易量急速萎缩，有 几个月是零，没有交易，现在一个月大概是 100 多个交易，那等于没有一样的。 北京的房 价以及广东的房价维持上升，这是很有意思的现象。 我希望跟各位解释一下中国的房地 产市场是什么样的格局，中国的房地产市场 amp。 shy。 是天生的畸形的市场。 他是向谁学的呢 ，他是这么样的一个历史过程：深圳学香港，广东学深圳，沿海学广东，全国学沿海。 那么香港的房子有什么特性呢，香港的房市呢 amp。 shy。 是一个急剧炒作的房市，就是说，他 卖楼花，而且楼花卖的很奇怪，一下推出 10 户，炒的高高的，也不是全部推出，推出一 部分楼，而且上面是住宅，下面是商店，这种模式。 这种炒作的模式呢目前被中国大陆 的地产界普遍采纳。 但是你在中国又没有 amp。 shy。 香港的法制体系。 举个例子来讲，各位从 香港来的应该知道，前一阵子有很多谣言，有个地产商代理，就说我这个房子 卖的特别 好，有个大陆来的表叔阿一下子买了 10 套，付现金的。 大家说房子这么热销阿，带我们 去看下吧，就发现这个事情是假的，这个人呢还被香港的高院起诉。 那么我想请问你， 同样的谣言，如果在国内呢，会不会 amp。 shy。 起诉他呢，肯定不会。 所以你看阿，香港的楼 市本来就是严重炒作的楼市，把他整个精神移植到国内，你又没有相应的法律保证来预 防炒作，来扼杀谣言，怎么办。 那么我再假设一个情况，假如我是国际炒家的话，我要怎么从房产大赚一笔。 我常 常再给你们讲一句话，我们在 150 年前，大清王朝时代，你是船坚 炮利不如人，你要签订 丧权辱国的条约阿，你今天阿，财务金融不如人阿，你一样要签订丧权辱国的条约。 你 们都是外地过来的，思考一下 amp。 shy。 ，你如果要进军中国的房地产市场的话，要怎么样来 坑中国人一把。 尤其是这些不懂金融的中国人，不坑他都有点不好意思。 （笑）怎么坑 他。 那么首先，我们找到一个城 amp。 shy。 市，在哪一个城市是最好炒作的城市。 我讲的详细 一点，方便你们炒作阿。 （笑）你要不要去深圳炒，深圳有没有市中心，有的，比如说 像罗湖区勉强可以称作为市中心， amp。 shy。 可是老百姓他不喜欢住哪里的，哪里夜总会特别 多， 哪里房价低的多，不太涨的，那么深圳人住哪里呢，住在华侨村、香米湖、湖田区 那一带，那是很大的一个区域，这么 amp。 shy。 大的区域，假设你几亿的资金，你怎么炒作， 那很难。 广州呢，广州也有市中心，广州的交通是差的，那么差个交通，给老百姓很大 的负担，广州人愿意住在市中心吗，他 amp。 shy。 不愿意，他住哪里呢，天河以及番禺，现在 番禺也是广州的一部分，番禺是新开发区域，这二个区域地方非常之大，难以炒作。 北 京呢，这个北京阿是特别有意思的一个地 amp。 shy。 方。 今天我有多少时间讲课。 （笑）我要 把时间找对，多讲了不好意思。 （ 笑）这个北京阿，他是二环、三环，没有一环，四环 ，这么环下去的，我有时候挖苦北京市，怎 amp。 shy。 么搞这种环呢，莫名其妙，现在搞到七 环了，八环就把天津搞进来了，（笑）十六环就把山东搞进来了，（笑）把全国都变成 北京郊区了。 （笑）他这个环状的东西呢，让 amp。 shy。 你很难炒作，虽然环有很多的缺点。 而且北京市他特别有意思，他领导意识非常强的，北京市可能交通堵塞的原因，几环交 流道出来的地方发现不对，下一个出口下来就不 amp。 shy。 会有交通堵塞了，非要从这个道口 下来，很奇怪的。 北京市的交通堵塞跟规划不善关系非常大的， 搞这个几环。 这个几环 特别有意思，你问北京老百姓，想不想住在市中心 amp。 shy。 阿，他当然想住市中心了，是天 安门，（笑）那是国家领导人住的地方，不是老百姓住的地方，（笑）你要住天安门阿 ，没有人要住那里的，想也别想，住王府井，那也不 amp。 shy。 行。 那住哪里呢，北大清华那 一带，或者亚运村，或者工人体育馆那一带，那是肯定没问题的，四环、五环之外，那 是很大的一个区，北京市是很大的一个地方。 在墨尔本 amp。 shy。 呆久了以后呢，回到北京你 很不习惯，吃个饭都要 1 个小时才能到，而且都是塞车，太大了，去任何地方，包括 上个厕所，都要 1 个小 时。 （笑）在这个地方，这么大的区域，你怎么炒作，你看还是不行。 因此应了我的一句话，大上海地区是最好炒作的地方。 你去问上海人阿，你喜不喜 欢住在南京西路啊，以及淮海路阿。 我不知道你们这里有没有上海来的，上海老百姓最 喜 amp。 shy。 欢住那个地方了，上海人特别可爱，有钱的上海人可能在郊区，浦东或虹桥那一 带，买个豪华别墅，他还是要在南京西路、淮海路买个小公寓住着，他就是这个心态， 他这 amp。 shy。 么样的一个想法没办法的。 要不要住南京西路啊，他高兴的很，淮海路呢，没 问题。 那个 区域阿，土地供应极为有限，当然目前还有一大块地没开发呢，那就是周正 毅的地 shy。 ，（笑）要开发搞成一个什么雕塑公园，在南京西路附近。 他那个土地供应 非常有限，而且楼盘很少，而且上海人都很想住这里，叫内环区。 由于这种特殊的现象 在，所以 amp。 shy。 呢，他可以用少量资金，据我们判断，几亿元就可以撬动上海的房价。 他做法是这样子的，我们发现，整个上海房价走势图呢，跟 2020 年国际炒家炒作香 港 H 股是非常类似的。 香港的 H 股什么意思，就是国内到香港去上市的叫 H 股，国内的很多 国营企业是 H 股。 我们看他们当 时怎么炒 H 股阿，就是国外的机构投资人呢，联合起来炒 作。 各位回头看一下阿，中国人侵略别的国家的时候，都是单打独干的，国外呢都是八 国联军，当时在清朝的时候他八国联军 amp。 shy。 ，到今天他中华人民共和国，他一样八国联 军，你看他炒房地产，他炒 H 股就是这样的。 当时在 2020 年 4 月 1 号前后，当然我有一个理 论，那就是，国际炒家联合操纵的结果。 讲了这话，我要找证据。 当时香港的规定呢， 机构投资人持股量在 10％以上才需要披露， 10 以下不需要披露，我看资料发现，我没有 看到国际炒家、国际投资人炒股，难得我的理论是错的吗， 不可能，我不会错的。 突然 到了 2020 年 4 月 1 号，联交所来了突然一个命令， 5％以上都要披露。 你看吧，都在 10～ 9 ％之间，最多的时候，摩根大通、摩根斯坦利呀，都在里面，你想像的到的国外投资机 构都在里面。 摩根还有几笔控制的比较好， ，（笑） 10％要披露， amp。 shy。 9不需要 披露，就这么干的。 这些人怎么炒呢，我拿马鞍山钢铁阿，国内的一家国营企业，来给各位举个例子。 我们发现阿，马鞍山钢铁是大通以及汇丰银行，还有一个叫联合资本公司几家联合炒作 的 amp。 shy。 怎么炒作呢，摩根先进来 ，大量收购股票，使他的持股量一直上升，可是发现 股价阿，他没有变动，很稳定。 他大量收购，但速度很慢，不在市场造成任何压力，没 有谣 amp。 shy。 言。 收购量上升，股价不太变动。 到最后由谁来拉他股价呢，就由汇丰银行以 及联合资本二个公司，突然进来，大幅拉抬股价，然后在最高价位，三家公司一起套现 离场， amp。 shy。 股价大跌，然后把中小股民圈进去。 这是马鞍山钢铁，换一家呢，说不定由 汇丰银行先做，然后摩根大通再后面接盘，就这样子，相互合作，所以大家都不会被套 牢，不像 amp。 shy。 我们中国的庄家，还被套牢的，你说傻的。 （笑） 要使坏的话呢，就要跟 老外学，联合炒作才行。 这个现象给我们一个很大的震撼，所谓的联合操纵竟然在上海的楼市一样上演。 我 们回头看个历史资料，在 2020 年的时候呢，尤其 2020 年初，大量进来，大量收购内环的 房子，房价没有太变动。 我们找不到具体的资料，它不是股市，没有披露的义务。 但是 我们走访了很多内环地区的房屋代理，根据他们的 amp。 shy。 说法，有很多的机构投资人进来 ，成批成批的买。 到了 2020 年底，开始拉抬，从年底到 2 月份，短短 2～ 3 个月的时间，拉 抬近 30％，从 2020 年下半年，楼价大幅上升，跟 H 股走势非常类似。 到了 3 月份、 4 月份， 达到历史高位，怎么样呢，应该是和 H 股一样，一起套现离场。 我和各位讲阿，中央政府在做决策的时候阿，很多时候，会还没开完，外面都知道 了，（笑）宏观调控这个思维阿早就知道了，很多人晓得，可能我不晓得吧，但很多人 都 amp。 shy。 晓得。 所以在宏观调控政策没有出台之前，全部套现离场。 然后宏观调控政策一 出来，一刀砍向谁呢，接盘的上海老百姓，国际炒家呢他们比你先走，这叫什么各位知 道吗 amp。 shy。 ，技不如人。 真正的想砍到他们，没砍到他们， 到最后呢，打击了上海老百姓 ，但是这也是活该的，谁叫你要去接呢。 你看我们广东老百姓就很好阿，多打几次就乖 了。 （ amp。 shy。 笑）广东为什么没有泡沫各位晓得吗，因为广东跟香港非常近，从1992 年开 始呢，广东就不断的受到香港的冲击，香港楼市几次崩盘， 97 年是最严重的，当然董建 华 先生领导无方是最重要的原因，但是几次打下来以后呢，广东老百姓特别的理智，他 不跟风的。 所以各位请看下，我们按照房地产走势图来看，广东几乎没有任何的泡沫，房价走 势有时候还低于通货膨胀率。 这个现象还是比较正常，香米湖 一带，华侨城一带1 平米卖 到 1 万多比比皆是，可在上海内环地区呢 3 万以上。 像上海老百姓这次的跟风，受到打击 ，他什么时候调整，这更有意思。 我认为这一点呢值得各位关切。 宏观调控出来，如果 你不交易的话呢，价格是不会变的，就 amp。 shy。 像股票一样，股票价格为何有波动，就是要 通过交易，没有交易是不会有波动的。 我们观察到这个现象，上海老百姓惜售，不卖， 宏观调控前二三个月，交易量几乎为零， amp。 shy。 现在是 100 多，那也和零差不多。 由于你 交易量过少，除了一些资金链供应紧张的新楼盘不得不降价之外，我们没有看到二手房 大 幅降价，尤其内环地区。 我当初预言，内外环之间的 amp。 shy。 房价按照比例而言是泡沫比 较大的，为什么呢，内环房价一炒起来， 3 万块以后，旁边这些内外环之间的楼盘呢，觉得他们怎么涨的那么快阿，咱们也跟 着吧。 跟风跟起来的，所以内外环之间的泡沫最严重，外环之外的还好一点。 这次下跌 的 amp。 shy。 阿是内外环之间的下跌，而且这带楼盘啊，抗不起价格的，他们基本不是实在的 资金进入，而是跟风的结果。 当时我在 4 月份的时候做过这种预测，到最后走势图也是这 样，内外环之间价格下跌的压力是比较大的。 外环以外的一大批新楼 盘下跌呢，我们发 现是因为地产商抗不住。 但是属于个 amp。 shy。 人资产的这一部分有很强的惜售现象。 那么现在我更担心是哪一点，我更担心是，上海市老百姓的消费习惯是很奇怪的， 他不是根据赚多少钱来消费的，他的消费习惯有二个变数，一个是薪水多少，另外一个 呢 amp。 shy。 是财富效果。 由于房地产大幅泡沫现象，房子价值虚增比较多，甚至增值 100％ 、 200％的都有。 老百姓觉得自己有钱了，出门打的啦，晚上出去吃喝玩乐啦，腐败呀。 上海是个最有趣的区域，你只要稍微下一点小雨，毛毛雨，再叫不到出租车，大家都怕 淋 amp。 shy。 点雨，娇贵的样子，怕淋点小雨。 （笑）还有，不论你菜做的多难吃阿，总是高 朋满座，（笑）上海人的一个独特现象。 各位知道为什么吗，就是那种财富效果，所产 生的 amp。 shy。 一种畸形消费，这种畸形的消费拉抬了上海市的经济。 各位知道我担心什么事 ，上海市的竞争力，就像我批评银川跟武汉的一样，会因为高房价而受到一定的打击。 这话怎 amp。 shy。 么说。 如果宏观调控非常有效的话，打击了房价，如果泡沫假设阿完全都没 有了，消费会大幅下跌阿，所以现在繁荣的假相所形成的高增长，会因为消费的大跌呢 而受到破 amp。 shy。 坏。 我最 担心上海会是第一个开始萧条的城市，同时大上海地区政府希望 搞金融中心，这个中心，那个中心的。 我想反问一个问题，你这么高的房价，外滩要搞 个金融界以 amp。 shy。 前有这个想法，现在不搞了，为什么不搞了，太贵了。 几万块1 平米， 谁能住的起。 你发现很多政策的推动阿，因为高房价的原因，很多政策推不下去。 所以 现在上海政府阿，我觉得他是非常辛苦的，他想做什么下一步，你告诉我，除amp。 shy。 了 20 10 年的所谓世博概念之外，你还有什么新的概念你告诉我。 上海市走到现在遇到一个瓶 颈，当然我不能排除其他的因素，但是高房价遏制了上 海下一步的发展，而且上海消费 amp。 shy。 的这种特殊形态，上海地区会成为波动极为大的城市，会让未来的治理呢更加的艰 难。 可是各位要理解阿，每个城市都有每个城市的问题。 我们再回头看，广东省的发展 和上海不一样，上海市政府的规划还是比较到位的，整个城市的发展，政府的行为做了 主 amp。 shy。 导力量。 广东又不是的，广东是绝对自由放纵民营经济的地方，到现在为止，你 发现这个也是遏制广东经济发展的原因。 大家知道为什么，因为。