连云港苏果超市项目营销策划报告(doc)-超市连锁(编辑修改稿)

连云港苏果超市项目营销策划报告(doc)-超市连锁(编辑修改稿)内容摘要：

权。 一般来讲，酒店管理公司会给业主每年几天的免费入住期，但不一定会住进自己的房间。 而高档的星级酒店式公寓一般都具备国际标准的软硬件设施，出租率达 90%以上，租金比一般公寓高出 40%50%，这 28 样的 “ 酒店式公寓 ” 才名实相符，但却都不提供产权分割出售，即只租不售。 酒店式公寓的消费者： 酒店式公寓 的客户属金字塔顶端的消费者，是以来自境内外、金字塔顶端、具有高端住宅消费能力的消费者构成的。 以上海为例，国际化商务活动的往来频繁使越来越多的境外机构雨后春笋般地迅速抢滩上海，但出于资金成本有效控制的考虑。 这些公司越来越多倾向于租赁市中心区位优越、交通方便、价格较酒店房租便宜的酒店式公寓，这样，既能享受方便、舒适的服务，又能节省开销，公司亦乐于接受。 与此同时，大量外籍经营管理者和专业人士也拥入申城，使大量驻沪外籍人士均乐于租用豪华完善并能提供短期居住的场所。 酒店式公寓产品特性 : 业内专家普遍认为，酒店式公寓 比同档次的公寓更值得投资。 其原因主要在于酒店式公寓提供酒店式服务的经营，其良好的物业管理服务和设施水平，是酒店式服务公寓的优势。 此外有如下的特性：  出租率较有保证：酒店式公寓大多聘请专业的酒店物业管理公司和酒店式公寓管理公司进行管理，他们有广泛的租客源，而普通公寓的小业主出租，偶然性强。 此外，租客也愿意花比公寓不高的价差，获得更多的、风险更小的服务。 29  租金稳定性较有保证：在普通公寓里，由于各投资者的资金、持房能力不同，投资比例的增加势必导致小业主的恶性竞争。 而酒店式公寓统一的经营方式使各业主的经济利益捆绑 在一起，管理公司根据收益分成，可以保持物业的整体租价。  性价比比酒店更有优势：酒店式公寓由于是成套住宅，比纯酒店的单间设计，居住的舒适性大为提高。 同时，酒店式公寓在其软、硬件的配置与纯酒店相差无比，但租金价格却相去甚远，因此，许多酒店的长租客便把置业目光投向了酒店式公寓。 酒店式公寓产品问题点： 当今不少酒店式公寓是由烂尾楼改建而成的，而这些烂尾楼的土地大都是商办用地，由于不能按住宅楼的身份进行出售，因此才冠以酒店式头衔，实质只是全装修小户型的改良品。 这些所谓的“酒店式公寓”虽然在出售的时候非常火爆，但后期 的物业管理却问题多多，不能为住户提供酒店式标准服务。 酒店式公寓服务内容和配套设施： 酒店式公寓服务内容和配套设施方面需要使其更具有“舒适性”和“私密性”，能够为租户提供良好的配套服务和设施是保持长期生命力的关键。 其物业管理分为硬件和软件两大部分。 30 硬件主要指物业的配套设施，包括房间套内的设施和公共设施  房间内设施 ：以家具设备为主，其中，厨房和卫生间的设施以及空调、电话、电视、冰箱、洗衣机 (烘干设备 )等设备的品牌和质量是关键。  公共部位设施 ：以会所设备为主。 大多数中高档的酒店式公寓都拥有自己独立功能齐全的会 所，通常包括： ◆ 健身设施：网球场、游泳池、跳操房、桌球室、棋牌室、乒乓室等 ◆ 娱乐休闲设施：桑拿及蒸汽室、按摩房、按摩池、游戏室、多功能室、阅览室、客人休息室、餐厅或酒吧、网吧等 ◆ 商业设施：商务中心、超市、美容美发厅等 ◆ 其它设施：公寓大堂等 软件主要指公寓的服务管理水平，主要体现在以下几大内容上：  家政服务：日常的房间清洁、干湿洗衣服务等  交通服务：机场接送、出租车预定、停车设施等  其它服务：社区聚会、幼儿看护等 31 B. 产权式酒店 (time share hotel) “产权式酒店” (time share hotel)本身就是酒店，是由专门的酒店经营，而非简单的酒店物业的后管理。 它与一般酒店的不同之处在于，它可以把酒店、宾馆的每个客房作为一个有独立产权的单位，分别出售给投资者，投资者可以像购买其它房产一样投资置业，委托酒店管理公司管理，从出租经营收益中获取回报。 国内现况是由开发商将酒店的每间客房分割成独立产权出售给投资者，并聘请酒店管理公司引进酒店式的物业管理，为业主开展出租服务和理财服务。 产权式酒店与可售型 “ 酒店式公寓 ” 管理的不同之处在于，虽然它将客房产权分割出售，但小业主只能将客房返租给酒店统一管理，而 不得自己寻找租户或自行入住，酒店每年给予投资者总房款一定比例的投资回报，虽不及商铺，但却胜过一般住宅，且投资风险大大减少，按揭还贷结清后，如果投资者不想要该房子的话，酒店保证以原价进行回购。 业内人士称， “ 产权式酒店 ” 实则是房产商的一种融资手段，在正规的操作程序下，投资者和房产商往往可以达到双赢的效果。 32 C. 单身公寓 又称白领公寓，可能也会引入一些酒店式的管理，但与酒店式公寓有很大差别，根据目标客户和物业特征，大致可以分为两类： 一类是 “ 小户型单身公寓 ” ，以 “ 小户型、低总价和酒店式服务 ” 作为其最主要的卖点， 赢得了大量新兴白领的年轻购房群和投资客。 另一类即从 1990 年代初期开始，伴随着上海对外经济贸易的增多，以 “ 上海商城酒店式服务公寓 ” 为代表的物业类型，这类物业主要为在上海从事商务活动的外籍人士提供国际化的居家服务设施。 33 产品 分析 ：  产品量体小，不足 10000 平方米，若要做成酒店式公寓或者产权式酒店，必须要有的硬件配套本案无法作到  本案无大型停车场所  本案无商务 /运动会所，餐厅，咖啡厅  本案的进出动线无法满足酒店的需要  本案大堂面积小，再怎样包装也很难体现出大气的格局，只能以精致和独特取胜  酒店式公寓或者产 权式酒店在前期就要求有强有力的酒店管理机构介入，单身公寓则无此方面的需求，只需要后期有一定执行能力的物业公司介入即可  以连云港当地的旅游业来说，每年就只有 6 个月的旺季，因此面对神州宾馆，东盛假日酒店以及海棠北路旁待建的大型五星级宾馆来说，本案从整体规模上无竞争优势。 因此做成酒店类产品的后续经营以及返利很难有保障，届时很有可能出现开发商不断将前期销售利润回吐现象（具体分析后面有专门章节）  作为一个想在当地持续发展的公司，经营不善无疑会影响到民众对公司的信心和看法 ,公司的品牌效应将因此而弱化。 但 是，如果以单身公寓产品推想市场，可以规避这些不必要的风险。 结论：本案应该以单身公寓为销售主推方向。 34 本案 513 层为标准层，层高 3 米； 1416 层为夹层，层高 5 米；因此将分开进行价格定位。  通过对周边市场楼盘的了解，公寓房的售价（扣除装修后的毛坯价）约在 35003800 元 /M2；办公型产品的售价（扣除装修费用后的毛坯价）约在 38004000 元 /M2。 本项目有较多的优势，再加上产品的打造，企划力的表现，预期价格可望创行情新高。 因此， 5 月开盘底价均价 标准层 为： 4800 元 /平方米 （精装修） 若不做精装修，则底价为 4200 元 /平方米（毛坯）  夹层产品由于可以提供更多的使用面积，因此比较受卖方追捧，但是夹层所提供额外面积的空间感觉和标准层相比较，并不能替代使用的舒适感。 依照市场的惯例，一般夹层产品的价格为标准层产品的 120125%。 因此， 5 月开盘底价均价 — 夹层为 ： 5800 元 /平方米（精装修） 若不做精装修，则底价为 5200 元 /平方米（毛坯） 35 本案建议用精装修，使本案达到高档的形象，同时增加业主的获利。 （装修成本约 400 元 /平方米，预留 200 元 /平方米的利润空间） 36 后分析 数据 ：本案可售建筑面积约 1万平方米，以均价 4800 元 /平方米（装修 600 元 /平方米）测算，销售收入在 4800万  若作成单身公寓型产品，开发商售后无其它支出，销售收入在4800 万  若作成酒店式公寓产品 ◆ 增加装修成本 ：酒店标准间的装修及家俱、电器 , 34星级的酒店一间要 65000 元左右，装修成本为 22002600 元 /平方米 , 5 星级在 85000100000 元左右，装修成本为 30003200 元 /平方米。 在计算中选用中间值 2600 元 /平方米，则本案均价上升为 6800 元 /平方米 ,导致本案装修费 用从 400元 /平方米的成本和 200元 /平方米的装修利润，上升到 2600 元 /平方米，但是利润没有增加，反而增加了成本支出，造成销售上以及营运上的风险 ◆ 减少销售面积： 考虑到酒店式公寓需要预留相关的配套设施面积（ 健身设施：网球场、游泳池、跳操房、桌球室、棋牌室、乒乓室等；娱乐休闲设施：桑拿及蒸汽室、按摩房、按摩池、游戏室、多功能室、阅览室、客人休息室、餐厅或酒吧、网吧等；商业设 37 施：商务中心、超市、美容美发厅等），因此销售面积一定会减少，以本案的规模来说，预留空间约在 2020 平方米左右，则销售面积减少至 8000 平 方米 ◆ 销售收入为： 6800*8000=5440 万  分析： 表面上看来，酒店式公寓销售收入比单身公寓销售收入高 出 640 万 ，但是 ◆ 建造相关配套设施导致成本增加 ◆ 未计算酒店式公寓向客户返利。 酒店式公寓的通常返利标准为78%年返利 810 年。 下面以返利 7%，共返 8 年进行保守测算： 年返利额 =5440 万 *7%= 万 8 年返利总额 =*8= 万 ◆ 从以上数据可以得出结论，若以酒店式公寓推向市场，虽然前期的收入可能略多一点，但是后期的负担相当大。 38 年返利额 万的概 念是，本案作为酒店经营后平均每天需返利 : 3808000/365=10342 元 ， 这是一个相当大的负担。 前文已经说过本案在酒店。