蛇口春天广场市场调研分析报告(doc48)-市场调研(编辑修改稿)

蛇口春天广场市场调研分析报告(doc48)-市场调研(编辑修改稿)内容摘要：

他区域商业的经营带来了诸多的难题。 商业竞争激烈表现之三 商业经营的切入点难找，各种发展商都期望商业能给其带来无穷的开发利润，坚信“人气望，则财气旺”的老规矩，对于商住项目，都是先推住宅 ，而后推商业，这样整个市场集中消化的物业在短时期内加大。 归根到底深圳商业的竞争表现就在这几点上，同时也可以看到这样竞争所带来的大批商业物业的积累积压， 在未来的市场中仍将持续。 19 （二）面对激烈竞争的商业局面，追求最大的商业利润关键在于如何经营 市场的竞争大，但发展商的商业终究要推上市场，为了吸引客户，纷纷推出各种优惠政策，甚至有的发展商通过“低首期，高按揭”的思路吸引发展商，如一个 50 万元的铺位，如果正常交易的话，客户首期需支付 20 万，另 30 万按揭，但发展商把起价如果提到 50 万的话，客户只需支 付首期 8 万，另外 42 万按揭。 当然许多发展商利用这些策略取得了很好的客户渠道， 如果客户投资经营商铺的目的是为不通过以后商业的经营来获得利益，如果发展商不能提前营造一个良好营销环境，商业项目在以后的经营过程将不会乐观。 这样，客户如果认为这里不适合他们的经营，他们宁愿舍弃前期很少的投资而不再继续按揭，也就是停止资金投入， 这种后果是发展商要承担巨大的回购风险。 所以我们认为，目前的商业运作所追求利润的关键是 发展商能否为客户提供和保障一条科学的经营思路，这就是项目关键的定位问题。 21 （三）具备“人气旺”， 这样做则财气更旺 “人气旺，则财气旺”是来形容未来商业的运作经营，“人气”讲的是购买者的多少，“财旺”指商业的利益，意思是说，市场上只要购买人多 —— 旺，其商业的利润就大。 也就由于这样，这一概念成为了诸多商业投资者的经营理念，其实，反过来说，此概念也是商业运作的决定性因素，我们从如下来论述。 在市场的基本原理中，市场一般由三个因素构成， 第一为人，第二为购买力，第三为购买欲望， 而后两种都是人的因素而产生的，所以人是构成市场最关键因素，同时，人的衣食住行无一可离开其商业活动，使人产生无穷的购买欲望。 商业的运营靠人的支持，靠人的消费支持 ，在商业经营的领域里，人的因素往往成为了诸多商家运营的参考指数，如“麦当劳”的选址，“麦当劳”每开一家经营连锁店，对于意向选定的区域都要进行详细的市场调查，其中最主要的是测量区域的人流和人的消费层次，另外如许多大百货经营商如“沃尔玛”、“新一佳”、“南城百货”等他们在选址的过程中，对人的消费预算调查还要详细。 他们除了了解区域的现实消费群体外，还要去研究区域未来几年的发展机遇。 22 “人气旺，则财气旺”是商业经营的关键，也是商业发展的决定性因素， 商业策划的工作在于对商业的整体规划，为未来的经营指点方向，同时要通过一些行而有效的手段，为商业项目提前营造商业气氛和氛围。 在树立自身商业品牌的同时，使之财气东升。 23 结论：面对商业竞争，我们认为 ……。 “未来经营”考虑第一，“销售经营”考虑第二。 ，白纸商业上好写文章。 ，四商铺具备“人气”，怎样才能“财旺”，是我们思考的主题。 营主题是一个迫在眉睫的问题。 25 二、深圳商业市场的压力之大 深圳商业市场的压力分为两种，一是前期的销售压力，一是后期的经营压力，主要表现如下： （一）销售压力表现 ，销售面积积压量大。 ，同时市场的空置量大。 ，底层的销售良好，三、四层销售难以启动。 ，小铺位经营混乱，致使销售不乐观。 ，商业项目的营业 透明度日益加大。 ，消费者对商场未来的经营缺乏信心，开发商缺乏有效的科学定位依据，大多数的发展商只考虑如何卖出去，而不考虑后期如何经营，也就是说商业物业缺前期科学的定位。 ，鼓吹投资回报，使市场理想化，使消费者失去信心。 27 （二）经营压力表现 ，商家经营各自讲求特色。 ，但小柜台经营方式多，使之商业整体氛围差。 ，商品的利润越来越小，使得商 家的利润越来越小。 ，一些新兴的商业，如果不借品牌商的势头入市，则很难短时间在市场上取得深入，对商业的持续经营风险大。 ，主要是受经营的压力，回购风险大。 ，销售时是小面积，小柜台经营，而经营时趋向于整体的经营模式。 ，同时所提供的服务也越来越多。 ，大都提供反租计划，虽说是羊毛出在羊身上，但发展商的压力加大了。 29 结论：面对商业市场压力，我们认为 …… 项目的商业销售压力和经营压力，首先要考虑经营压力。 用经营特色来解决销售压力。 3. 现在面临的不仅是销售的压力，如何统一整体经营更关键。 30 二、 我们对南山商业调查明显表现在 小商铺特别多，“小规模、集散经营”现象严重。 沿街密集的档铺和小店，几步一个店，几米一个铺，数不胜数。 沿街店铺经营品种多为五金、家私、（中低档）服装、装饰材料、陶瓷等。 经营品种缺少时尚精品，周边居民要买此类物品，都须搭车到上 海宾馆商业圈、华强北商业圈、东门国贸商业圈。 沿街生活日常用品及饮食，缺少大型超市及品质保证。 家居装饰用品，缺少专业化、规模化、高档次的统一经营，缺少质量保证。 南山商圈成熟还需要 35 年的时间。 一、商业繁荣的背后出现供需失衡、经营乏术的恶果 早在五、六年前甚至更早，业界有识之士就曾经大声疾呼：“深圳商业已经过剩”。 盲目中扩张从一开始到现在依然是深圳商业发展轨迹中的硬伤，更可怕的是经营乏 31 术所带来的后果更是不堪设想。 南山虽然 蕴藏着无限商机，但自始至终贯穿一个好的项目经营规划却鲜有实现，盲目者屡见不鲜。 以集美堂和东方巴黎为例： （ 1）集美堂（原万豪商业城） 99 年就开始推出，最初定位为大百货商业城， 2020 年底，一夜之间却改变成“家居新生活广场”，试想：一个最初按大百货商场标准规划设计的商业城，其格局已经定型的情况下，其分割布局和各项功能设施怎能如广告内容所言：购物的环境是家居浪漫之旅。 （ 2）东方巴黎，经历过一次惨痛的失败，经策划公司绞尽脑汁后重整旗鼓，隆重的二次推出来，但我 们冷静的想一想：就东方巴黎目前情况，与虎门富民相比无论是规模还是经营格局和经营实力相差甚远。 东方巴黎要扛起南派服装大旗、要做成深圳的服装批发和展示中心谈何容易。 综述：上述两例就是经营乏术最好的例证，缺乏从事此类商业经营。