荣宝斋项目整体发展战略暨营销推广方案doc49-营销战略(编辑修改稿)

荣宝斋项目整体发展战略暨营销推广方案doc49-营销战略(编辑修改稿)内容摘要：

积，复式的空间享受” 六）优秀的物业管理 建议 荣宝 斋大 厦将聘请国际酒店管理公司进行全程管家式的高规格的物业管理服务，以确保物业的保值增值功能，确保业主在此生活的高品位、高品质。 荣宝斋大厦向业主提供细致周到、体贴入微的服务，真正体现 以人为本 的管理精神，也是对业主的一项郑重承诺。 需要全面引入通常星级宾馆所能提供的星级服务，还将根据居住 物业的性质和小区自身的特点，提供一系列便民利民的个性化的生活服务，更为人性化，更具家园的亲和力和归属感。 荣宝斋大厦，一个以全新文化理念打造的高规格、高品质的国际标签特区。 远红外线自动化报警系统 闭路电视监控系统 24 小时监视小区各通道、电梯间、停车场及公共活动区域 中国最庞大的下资料库 (整理 . 版权归原作者所有 ) ● 荣宝斋项目 ◆ 凌峻策划 22 智能电子巡逻系统； 可视对讲系统； 家庭自动报警系统 家电远程自动控制系统 水、电、气的自动远程抄表系统； 公共区域照明的自动控制系统； 小区公共设备的集中控制系统； 小区局域网 系统，可通过 VOD 视频点播系统点播歌曲、影片； 车辆出入口管理系统； 小区 一卡通 管理系统； …… …… 封闭式智能化管理，让您感受绝对安全、舒适的居住生活。 五）投资潜力大 采用了专业的公司进行服务与管理，同时，有具有住宅与写字楼的一些特点，既可以居住，有可以办公，成为了一个功能自由的公寓空间，它将空间最大化模糊，能够让市场的接受面更加广，能够适合目前市场的充分需求。 建设成后将物业销售后，将它交给专业物业管理公司去管理，专业的物业管 中国最庞大的下资料库 (整理 . 版权归原作者所有 ) ● 荣宝斋项目 ◆ 凌峻策划 23 理公司成立“房屋银行”来进行运作，保证了投资的持续的 高收益，能够充分刺激市场投资的积极性。 六）项目会所功能设置建议 项目的六层作为配套层设立双会所 —— 商务会所与住户会所 商务会所功能设置建议： 设立独立中型、小型商务洽谈室，提供ＶＯＤ视频点播、卫星频道接收、 100兆光纤网络ＰＣ终端，能满足高档商务洽谈和小型会议的需要。 配设的商务中心提供满足办公需求的复印、打字、传真、商务秘书等配套服务。 设立空中商务酒吧，内置特色吧台，提供饮料、咖啡、其它各种饮品及商务餐，客人在此尽情享受紧张办公之余的休闲乐趣。 住户会所功能设置建议：  壁球室  时尚健康运动型 会所（ 棋牌室、台球室、健身区、乒乓区）  影音室不仅有液晶视频可供观赏经典名片，还设有家庭包厢式的卡拉 OK 室。  音乐阅览室营造了最为浪漫的读书方式：心仪的音乐 +喜爱的图书 +香甜的咖啡 +舒适的环境 =一个有美丽心情的午后生活。 七）国际级服务公寓八大标准 1．国际级的开发理念 中国最庞大的下资料库 (整理 . 版权归原作者所有 ) ● 荣宝斋项目 ◆ 凌峻策划 24 发展商秉承国际化开发理念，吸收国外先进的开发经验，充分结合淄博房地产现状与趋势，开发能够领先淄博房地产市场的项目。 2．国际化的规划设计 项目规划巧妙地将“自然、生活、人”三者结合，符合国际商业、居住潮流。 集商业、居住、休闲、娱乐于一 身，成为淄博一个真正的国际级服务公寓社区。 3．国际级的配套设施 汇集特色的生活、休闲、运动设施，为业主提供高品质的生活享受，同时提供智能化服务，让业主生活与国际同步。 4．国际级的物业管理 物业管理与世界知的物业管理公司合作，使物业管理达到世界先进水平，为业主提供“一站式物业管理”服务。 物业管理做到规划化、标准化。 同时为业主提供个性化服务，所有的服务项目都能够在“客户服务中心”一站办妥。 国际级的资讯系统 小区智能化系统包括“安全防范系统”、“物业管理系统”、“信息网络系统”三部分。 按照建设部国 家星级标准建设。 将现代网络通讯技术、现代科技控制技术与建筑环境有机融合，实现资讯国际化和住宅综合自动化。 中国最庞大的下资料库 (整理 . 版权归原作者所有 ) ● 荣宝斋项目 ◆ 凌峻策划 25 6．国际级的增值服务 利用小区网络通讯系统实现各种，从而取得住户的信任，结合电子商务系统，使小区的知名度提高，实现软性指标的增值。 包括，提供远程服务（如医疗、教育、咨询、购物、阅读）、视频点播业务、网络信息电子公告牌以及域名服务等。 7．国际级的星级会所 在会所设计方面体现现代、时尚、先进超前的意识，展现新世界追求精品的开发理念，迎合项目业主生活追求的需要，在会所配置上满足未来国际级服务公寓及家居 服务的需要，引入先进的设施，建立电子商务平台及与世界接轨的各种经营模式。 8．国际级的社区文化 倡导社区文化的建设，加强邻里之间的联系，营造良好的社区文化氛围，把国际化的生活方式体现在社区文化的塑造中；定期举办业主联谊活动，使之贯彻社区生活的全过程，用高尚的生活情趣和生活品位来提升小区国际化生活品位，从在小区范围内形成人与人之间和睦相持、谦让友爱的氛围。 中国最庞大的下资料库 (整理 . 版权归原作者所有 ) ● 荣宝斋项目 ◆ 凌峻策划 26 第二部分 项目营销推广计划 中国最庞大的下资料库 (整理 . 版权归原作者所有 ) ● 荣宝斋项目 ◆ 凌峻策划 27 一、销售目标 开盘 3 个月完成销售额的 80% 二、十大推销原则 原则 1: 先住宅，再商业销 售 荣宝斋大厦的核心部分就是住宅。 项目位于淄博张店区属于淄博 CBD，而且项目周边商业环境和配套都比较成熟，又紧靠人民公园，项目区位优势是其他竞争项目所无法比拟的。 由此可以断定商业部分不愁卖。 项目市场定位为“鲁中 1号国际公寓”，就决定了项目的主要目标是 SOHO 公寓部分，同时先卖住宅部分也便于项目前期的包装与宣传。 另外，国际级服务性公寓的买家也会关注和口头宣传商业物业部分，这样一来，在推出住宅部分时就积累了一部分商业物业买家，为商铺的公开竞拍销售奠定了坚实的基础。 原则 2:卖点的推出必须有层次。 悠久的“荣宝 斋文化品牌”和环境景观优势（３４５亩开放式的城市森林公园 人民公园）以及产品独特创新和国际级的物业管理，这是荣宝斋大厦拥有的核心竞争优势，也即它的核心卖点和特色。 围绕这一核心卖点我们还可以提炼出其它众多的卖点，但是这些卖点的推出必须是有节奏和有目的的，只有这样才能辅助项目进行更好的营销推广。 原则 3: 采取点对点有效传播方式。 市场推广工作的细致化，主要指每一环节和每一步骤的周到、细腻与有效、有机结合，根据本项目具体情况，可采取分区域、分层次点对点有效传播方式进行前期的销售。 中国最庞大的下资料库 (整理 . 版权归原作者所有 ) ● 荣宝斋项目 ◆ 凌峻策划 28 原则 4:充足的客户储备 与管理，开盘前达到 强烈购买意愿者： 200 个以上； 较强的购买意愿者： 300 个以上； 意向登记者： 500 个以上。 看楼者： 10000 人以上 原则 5: “短、平、快”原则 由于市场竞争压力的迫近，以及巨额销售量，本商铺与商务公寓的推售时间与周期不可过长，因此，我们建议本商铺宜采用 “短、平、快” 的价格策略，力求在较短的时间内快速出货，并形成浓重的商业氛围和社区文化氛围。 原则 6:综合性价比优于对手 从目前的市场来看，荣宝斋项目并没有真正意义上的竞争对手，因此，项目 的销售必须是让投资者能够形成巨大的心理落差，一方面感觉到能够拥有超值的回报，另一方面又能够超值的价位进行投资。 原则 7:现场包装策略 把“生活的艺术”确立为包装设计的理念， 营销中心 用艺术吊灯、钢琴、名人字画等来体现 荣宝斋项目的优雅、尊贵品位，用文化艺术来引发人们的共鸣。 将中国传统的艺术氛围、文化思想融入到荣宝斋大厦现代建筑的环境中，厚重的文化底蕴、国际化的符号、人本气质与灵动的思考空间，造就“鲁中 1 号国际公寓” 荣宝斋大厦。 售楼部 —— “艺术馆” 中国最庞大的下资料库 (整理 . 版权归原作者所有 ) ● 荣宝斋项目 ◆ 凌峻策划 29 荣宝斋大厦可以考虑建设艺术馆形式，布置名画家字画、 古董文物、散发着强烈的文化气息和艺术魅力，吸引着淄博以及全国的艺术家和艺术爱好者、艺术工作者，使荣宝斋大厦从骨子里透出一股高雅的风范。 艺术博物馆前期作为项目的营销中心使用。 在项目的营销中心以艺术氛围来装点，提高项目的文化底蕴，赋予项目丰富的品牌价值。 为了更好的利用项目的艺术资源，在项目的外立面颜色的选择搭配上赋予一定的说法，如项目的整个色彩计划是邀请陈逸飞作为色彩顾问，同时还可以邀请余秋雨先生作为项目的艺术指导等，邀请启功先生为项目题词，通过与名家的联合能够增加项目的整体文化价值的提升。 样板房 “艺术生活时空” 荣宝斋的样板房包装必须是树立项目的个性，在装修中注现代气息，强调一种生活情趣和品位格调。 对于全新形象导入后推出的荣宝斋国际级服务性公寓，特别命名为“艺术生活时空”、“艺术工作室”进行全方位包装。 艺术之旅 将书画作品、摄影作品、现代雕塑作品融入到样板房装饰中，使样板房充满艺术气氛与格调。 让看楼者感受到，来样板房参观就是享受一次艺术之旅。 哪怕是牺牲数小时也值得。 样板房的艺术包装 样板房包装的个性化装饰将成为项目的一道亮丽的风景。 因此，建议将荣宝斋的一套样板房进行艺术包装（侧重于居住）， 设计一种可伸缩的空间，将样板 中国最庞大的下资料库 (整理 . 版权归原作者所有 ) ● 荣宝斋项目 ◆ 凌峻策划 30 房全部用特殊材料包起来，如同一件包装好的礼品，建立项目样板房的感性和整体格调的，制造项目自身热点，以新闻为项目造势。 荣宝斋大厦 SOHO 公寓市场定位为初次置业自住者、商住两用者，因此，建议将荣宝斋的一套样板房以居住文化时空为主题，以清溪、竹林、木廊等中式符号营造出 禪 意景观和儒雅氛围，让中国深厚的文化内涵自然渗透居室的每一寸空间。 彰显荣宝斋悠久的文化品牌的无限魅力。 另一套样板房则作时尚前卫的包装（侧重于办公），演绎未来的国际化办公模式，在样板房中融入可视电话、酒吧台等 SOHO 概念元 素。 原则 8:造势策略： 做势，做市，做事，三者同步进行。 要在激烈的市场竞争中赢得“先手”，并保证项目在全面进入市场后短期内迅速取得成功，我们认为“造势、做市、做事”三位一体的全方位整体推广策略势在必行。 造势： 1）利用政府及媒介的权威性开展新闻炒作 在项目开盘前期，积极利用项目位于淄博市张店区是城市 CBD 商业圈的优势，借助政府搭台、媒介唱戏进行造势炒作淄博城市形象标志物业。 2）形成舆论口碑地位 “政府搭台、媒介唱戏”开始后，项目所在区域必将成为市民关注的亮点。 通过政府这种具有权威性的造势和媒介 轰炸性的煽动，将淄博荣宝斋项目渲染成一个淄博城市形象标志物业，并顺利成章。 让这种舆论在市民口中传播开来，有 中国最庞大的下资料库 (整理 . 版权归原作者所有 ) ● 荣宝斋项目 ◆ 凌峻策划 31 利项目的推广和招租。 3）采用“事件行销”活动，制造轰动效应 为达到造势的目的与效果，在商铺租售的导入期（蓄客期），建议采用淄博“新城市、新形象、新地标物业”论坛暨荣宝斋大厦开发理念论证会、售楼部和样板房公开开放剪彩仪式、“。