物业管理服务竞争性谈判文件(doc68)-商务谈判(编辑修改稿)

物业管理服务竞争性谈判文件(doc68)-商务谈判(编辑修改稿)内容摘要：

桌椅等物资进行统一管理，对新增的资产及时进帐，对调整的设备进行跟踪，按物资管理的要求做到帐、物、卡相符。 要求每月对帐一次。 工作人员应提 前 10 分钟到位，做好教学楼课室上课前的扩音设备的出借登记及课后的收回工作。 保证教学楼内课室照明设备的正常关启；保证课室里的课桌椅配备整齐，每天检查课桌椅的配备情况。 制订有关教学设备的使用指南，并贴在相关设备旁边，方便师生使用前阅读。 按规定维护保养教学设备，配件（如电源线、插线板）配备齐全，保证各项教学设备随时处于可投入使用的状况。 每日检查课时内的设备状况，发现故障及时处理。 一般故障，应随叫随到，当天维修完毕。 维修期间，有备用设备的，应换上备用设备，没有备用设备 的，要及时对使用该课室的老师说明清楚，确要使用有关设备上课的，要及时与相关部门联系，调整课室并提前通知上课学生。 对教师在课堂教学过程中教学设备出现的问题及时提供技术支持。 对于教师在教学过程 24 中提出的技术支持请求，应在 5 分钟内赶到现场并进行处理。 做好多媒体讲台钥匙的保管工作，对按计划需要使用多媒体设备的课室，在每天开课室门时，打开多媒体讲台及电脑，并保证电脑能正常运行；对临时使用多媒体设备的，做好多媒体讲台钥匙的出借登记及回收工作。 关闭课室门前，保证多媒体设备及多媒体讲台处于关闭状态。 安全保卫、消防与交通管理工作 结合教学区和生活区特点，分别制定安全防范措施。 危及人身安全处设有明显标志和防范措施。 消防系统设施设备齐全、完好无损，可随时起用。 物业管理人员掌握消防设施设备的使用方法，并能及时处理各种火灾事故。 协助学校保卫处开展消防法规及消防知识的宣传教育，组建义务消防队和明确防火责任人。 按照学校突发火灾的应急方案，设立消防疏散示意图，照明设施及引路标志完好，紧急疏散通道畅通。 保证校区内无火警火灾事故。 确保门禁系统及监控系统的正常工作，熟练操作监控设备并进行日常维护，发现问题及时处理并报告校保卫处。 严禁小商贩等无关人员进入校区内推销商品和拾破烂。 严格来访登记制度，热情接待来访者。 建立生活区学生凭“一卡通”进宿舍制度。 组建保安队并经大学城派出所和番禺区公安分局备案登记，保安员 24 小时巡逻。 在学校保卫处的领导和业务指导下，服从保卫处的管理，建立完善的消防制度和消防工作计划，值班人员接受校保卫处的定期消防培训。 25 负责教学 区和生活区单车管理，保证单车停放有序，防止单车被盗。 如有单车被盗，按《赔偿法》予以赔偿。 保证消防通道和各安全出口的畅通无阻，每月对所有消防通道和安全出口检查 2 次以上。 保管好消防设施。 严禁在生活区、宿舍内私自乱接乱拉电源线、私装电源插座和使用大功率电器。 负责一般刑事案件和治安案件的现场保护，积极抢救伤员，及时报告学校保卫处和当地公安派出所，协助保卫处和当地派出所调查工作。 、保证校区内无重大刑事案件和灾害事故。 因管理不善或工作失 职造成的案件的，物业公司根据有关规定给予赔偿（具体赔偿办法另定）。 、负责校内交通秩序的管理，保证车辆运行畅顺。 负责交通事故的现场保护和报告，协助有关部门处理。 负责停车场车辆的保管，建立管理制度，并按照学校标准代收取停车费用。 协助学校保卫处做好突发事件处理以及涉外安全保卫工作。 物业管理制度与档案、资料管理 建立资料的收集、分类整理、归档管理制度。 在日常管理中要建立交接班、项目故障与维修、保养等登记制度。 档案资料 包括：与物业相关的工程图纸、档案和竣工验收资料；实施管理和服务工作中的各种制度、规程、记录、图表、函件等。 校园综合服务 提供校区重大会议、庆典、招生、考试、报到、艺术节、学术活动、布展等活动的劳动 26 服务，包括布置会场、搬运器材、桌椅、试室布置、清场等工作。 保证会议机密，在会议前要了解该会议的保密程度，以便决定如何参与会议的服务。 制定完备的会务服务工作细则并严格执行。 会务服务人员应仪表端庄、举止文明、知晓相关礼仪，并经过专业培训。 4 技术指标（请予以 响应） 教学楼课室管理要确保满足教学及正常使用需要，高效节约，避免浪费，开放课室的座位总体空置率不高于 50%； 消防管理严格遵守有关消防规定，确保无消防事故，消防设备完好率 100％； 安全防范方面确保无重大刑事、交通等安全事故； 卫生、清洁实行动态保洁，满意率在 95%以上； 绿化养护良好，环境绿化达标率在 95%以上； 除因基建质量、设备在保养期内等特殊原因外，房屋及设备、配套设施完好率 100%； 房屋零星维修、急修（单项在 5000 元以内）及时率 99%以 上，返修率不超过 1％； 管理服务人员必须持有相应的上岗证、资格证，专业培训合格率 100%； 师生员工对物业管理服务满意率 95%以上，投诉处理率 100%； 停车场、道路完好率 100％； 化粪池、雨水井、污水井完好率 100％； 排水管、明暗沟完好率 100％； 照明设备、校园广播设施完好率在 95％以上； 违章处理率 100％。 27 5 商务指标 交货地点： 广州市番禺小谷围大学城广州中医药大学一期各教学区、生活区 交货时间：合同签订后 15 天内 服务质量监督与付款条件： 服务质量监督考核标准参照《全国城市物业管理（优秀）示范大厦评分标准》和《全国物业管理（优秀）示范住宅校区》执行。 中标单位在开展以上各类管理服务时，必须接受学校相关部门的管理、指导、监督。 中标单位必须支持和配合学校开展工作，保证学校各项工作的正常运行。 学校将通过巡查、发放调查表等途径跟踪及了解中标单位的服务质量。 学校每年扣出年综合管理费的 5％作为服务质量保证金，如果各项服务指标达到要求，学校师生对服务单位的满意率达到 90％，学校将扣下的服务质量保证金全额支付给服务单位；满意率高于 95％的，学校另外支付年管理费用的 ％作为奖励；满意率为 85～ 90％的，学校扣下服务质量保证金 20％，余下支付给服务单位；满意率为 80～ 85％，学校扣下服务质量保证金的50％，余下支付给服务单位；满意率为 75~80%学校扣下全部服务质量保证金，同时给服务单位发出服务质量黄牌警告；满意率低于 75％的，学校扣下全部的服务质量保证金及押金的 50％，同时与服务单位终止服务协议。 6 其他要求和说明 报价人应具有一套物业管理服务的规章制度和素 质较高的管理队伍。 中标单位安排到学校工作的工作人员要求有高中以上文化程度，年龄 40岁以下，有责任心、专业管理技术和一定的工作经验，并经严格的岗前培训。 各类工作人员应持有相应的资格证、上岗证，人员数量应满足学校的物业管理要求。 统一服装，形象良好，举止文明，对学生和教职 28 员工提供微笑服务。 承诺遵守学校的各项规章制度。 中标单位根据有关物业管理法规及物业管理委托合同，对物业实行一体化的统一管理，综合服务，自主经营，自负盈亏。 物业委托管理期限为 24 个月，试用期为 3 个月，从签订合同生效之日起。 办公室和学生宿舍内的设施维修、清洁服务不在本招标管理服务范围内。 校区内各类门牌、标识牌、垃圾筒、箱等环卫设施、消防设施均由招标方负责；但物业管理所需的各类标识由中标单位负责。 物业在交接期间的清洁开荒由中标单位负责。 招标单位提供物业管理办公用房 平方米（按委托管理的物业建筑面积 3‟计，含办公用房、值班用房、仓库及维修场所），该用房在委托管理期限内由物业公司免费使用，水、电、通讯等费用由中标单位承担。 物业公司员工生活用房自行解决。 校区内的公 共设施、房屋本体、共用设施设备、机电等设施设备、单项维修费用超过 5000元以上由招标方负责。 物业设施设备的维护和管理不包括： 公寓、宿舍的室内设施设备（灯具、风扇、插座、开关、水龙头、床、桌、椅、柜子、镜子、洗手盆、大小便器、花洒、晾衣架等）； 食堂厨具、餐具等专用设施设备。 会议室的管理服务由物业公司负责，物业公司主要提供人力服务，会议室所挂的会标、条幅、茶叶、水果、茶杯等均由招标方负责。 学校一年有近三个月的假期，假期间绝大部分师生离校，课室、工作 室、办公室基本停用，期间的物业管理费用应单独报价。 29 物业管理服务报价包括的主要项目： 管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费； 办公费用。 清洁卫生费（不包括公共洗手间卫生用品费用）。 绿化养护费。 治安保卫费。 物业共用设施、公用设施维护费； 机电设施设备维护费； 固定资产折旧费。 法定税费。 物业管理企业利润。 本次物业服务费报价不包括设备财产保险及公共 责任险。 装修施工垃圾由施工单位负责清理。 一期物业中有部分房间不开放使用，按每季度清洁 1 次进行报价。 凡处于保修期或养护期内的项目，其维修管理由供应商负责或由物业公司与供应商协商决定，学校不再另行支付维修费用。 30 第 Ⅳ 部 份 合 同 （样本） 31 广州中医药大学大学城校区 一期物业管理委托合同 委托方：广州中医药大学（以下简称甲方） 受托方： （以下简称乙方） 根据国家、省、市的有关法律、法规政策及本次物业管理的《竞争性谈判 文件》和甲方签发的《中标通知书》，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方就大学城校区的物业管理，委托乙方实行专业、规范、安全、高质量的物业管理服务，特订立本合同。 第一条 物业基本情况 物业名称：广州中医药大学大学城校区一期 座落位置：具体以总平面图标明的位置为准。 总建筑面积： 179765 平方米；总绿地面积： 297590 平方米。 委托管理的物业范围详见红线图（附件一）。 现有教学设备： 第二条 乙方提供服务的受益人为本物业的业主（即甲方）和物业使用人，本物业的业主和物业使用人均对本合同承 担相应的责任。 第三条 委托管理事项（具体内容以标书为准） 建筑物的本体维护，即建筑物的防漏、保养、供水、排水维修、网架维修翻新维护等； 校区的供水、排水、下水道等保养、维修； 校区电力系统的维护及照明：即双回路高压配电房、低压配电房、变压器室的维护和保养；供电照明及室外的照明的保养和维护； 32 监控系统的保养和维修，弱电线路、公共布线部分的维护； 配套的设施保养维修，即所有电动伸缩门、车道路障机、自动栏杆的保养维护工作； 区内的环境绿化和美化、修剪和养护；各重大节日所规定的绿化（盆景 ）摆设和保养，宣传标语的制作和悬挂； 校区的保洁工作，所有室内外的洗手间、公共地带的保洁和垃圾清运； 校区的治安、消防和交通管理工作 校区消防及广播系统的保养和维修，消防管网、蓄水池的维护、保养； 校区所有维修的项目中所涉及原材料及器械的成本支出，在单项 5000元以下的由中标方统筹包干，包括日常的设备零件更换、购置消耗品及物业项目的维修等。 在 5000元以上的由中标方和甲方按年度维修计划签订协议，另行组织实施。 1其他委托事项：负责校区一切公共设施的保养、维修、年审及蛇虫鼠蚁的防治。 第 四条 委托管理期限 委托管理期限为三年。 自 2020年 7月 10日至 2020 年 7 月 9日止。 试用期为 3个月，在此期间未履行合同，不遵守承诺或达不到甲方要求，甲方有权解除合同，其一切责任由乙方负责，不得以任何理由向甲方提出任何索赔要求。 第五条 物业管理费及其支付 本合同所指的物业管理费是指乙方根据本《招标文件》中招标项目要求所投报的物业管理中标价； 根据乙方此次投报的物业管理中标价 ，物业管理服务费为人民币 __________________ 元，即每年 ________元，每月 ______元； 支付方式为：甲方须在每月 10日以前，按月向乙方支付上月 95％的物业管理费。 甲方每年扣出年综合管理费的 5％作为服务质量保证金，如果各项服务指标达到要求，学校师生对服务 33 单位的满意率达到 90％，甲方将扣下的服务质量保证金全额支付给服务单位；满意率高于 95％的。