物业管理人员素质与要求doc29-素质训练(编辑修改稿)

物业管理人员素质与要求doc29-素质训练(编辑修改稿)内容摘要：

，因为三表远传组建工程正在进行 当中，尚未实 中国最庞大的实用下载资料库 (负责整理 . 版权归原作者所有 ) 施，故每月尚需人工查表，此项工作耗费了大量的人力物力，造成了时间上的浪费，导致每月的付款通知书制作滞后，给工作带来很大的不便。 故，作为物业管理行业来说，关注这方面的科技进步和发展应用态势，对于及时提高管理技术、增强市场竞争力度以及促进整个行业的进步都十分重要。 第三章 经济与法律知识是物业管理人员不可或缺的素质之一 随着从计划经济制度到市场经济制度、从计划经济体系向市场经济体系的转变，传统的经营理念、生产经营方式、管理方式方法在市场经济体制下已不适应，特别是中国的市场制度日益 成熟，全球 经济一体化发展的大趋势和中国加入 WTO 后带来国际企业的竞争，物业管理行业现有的政府保护或干预的计划经济色彩将日渐消褪，物业管理企业，将会面临体制变革的挑战，因而必须调整经营战略。 市场化经营就是随着物业管理市场的形成，企业要通过招投标取得物业管理的经营权。 成熟的物业管理市场，就是为物业管理公开、公平、公正的竞争创造条件。 这是因为物业管理作为市场经济的产物，市场经济的本质是竞争，竞争是市场经济生机和活力的源泉，也是把物业管理推向一个更新境地的重要途径。 只有竞争才能不断提高物业管理服务的质量和水 平，才能使物业管理行业充满生机和活力。 加快竞争机制的形成，要做好三个方面的工作：一是要学习先行城市物业管理行业竞争机制的成功经验和做法，结合本地的经验，积极探索，大胆实践； 二是要破除行业保护主义，本位主义，为建立物业管理竞争机制创造条件，勇于把符合招标条件的物业项目拿出来，推向市场实行公开、公平的竞争，加快物业管理市场的 中国最庞大的实用下载资料库 (负责整理 . 版权归原作者所有 ) 培育和发展；三是要建立规则，实现物业管理竞争有序化、规范化。 现代社会是一个法制的社会。 我国的物业管理只有实现有法可依，依法办事，违法必究的法制化运作，才能保证行业健康持续、稳定的发展。 近年来，在物业管理产业方面虽有了可喜的进展，出台了多部法规、规章，全国物业管理条例即将出台，但从整体形势来看，物业管理发展前景仍存在很多隐患，制约因素较多，其中重要的方面就是法制环境较差；全国缺乏系统完善的法律体系；半数以上的省、直辖市及较大城市没有地方法规，有的甚至连规范性文件都很少；即使在法制建设较早的地方，法规政策仍然存在结构、体系、覆盖面、执法等许多的缺陷甚至混乱现象。 法规政策成为物业管理市场的紧缺物资，并严重制约着行业的发展与进步，亟需建立健全物业管理的法律体系。 物业管理公司对小区提供物业 管理服务的同时也还扮演着一个法律、法规维护者的角色，大量烦琐棘手的安全防范和公共秩序管理工作自然成了物业公司一项重要的工作内容。 围绕着防火安全、治安防范、交通管治、技术安全防范、公共生活秩序管理以及邻里纠纷调解等一系列过去本应由多个部门共同完成的工作。 除了配合公安机关加强小区安全管理防范措施的制定和落实外，还要做好对违章、违纪、违规现象的纠正工作，杜绝一切可能影响居用者生活的行为产生。 由于这一类工作极易引发居用者之间矛盾的产生，故还应积极做好宣传教育工作，使小区安全保障系数提升到最高点。 物业管理公司能够提供 优秀的管理和服务，居住者能够享有高品质的居住生活，首先应明确二者之间的关系。 这既有一般意义上的 “管理与被管理，服务与被服务 ”的常规概念，而更重要的是以平等为前提保障的法律关系。 物业管理公司与居住者及所成立的业主委员会通过法律协定棗委托管理协议和管理公约棗而形成的契约关系，依据国家及政府相关部门所界定的权限及合约中的各项条款明晰双方的各项行为，保障双方的权益。 不管是法人机构（管理公司）与自然人（居用者），还是法人机构（管理公司）与非独立法人社团（业主委员会）之间所形成的各项契约的前提均是平等的，是具 中国最庞大的实用下载资料库 (负责整理 . 版权归原作者所有 ) 备法律效益 的。 居住者与物业管理公司的另一层关系是政策法规及合同所约定的经济关系。 物业管理公司收取相应标准的管理费，获得一定的权益，向居住者提供管理与服务，居用者支付一定的费用并出让一定的权益，获得相应的服务。 物业管理公司所提供的管理服务作为企业行为有别于过去政府部门提供的公益行为，是有偿的，作为开放改革新形势下的市场经济的产物正逐渐被社会所接纳，企业成为其重要表征，也为国家所大力提倡。 从目前我国的物业管理法律、法规而言，主要有以下三个层次：第一层是宪法的有关条款。 《中华人民共和国宪法》是我国的根本大法，是制定物 业管理法律、法规的根本依据； 第二层是全国人大常委会、国务院颁布的物业管理方面的法律、法规。 如《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市私有房屋管理条例》等，及其相配套的法规、规章，如《城市房屋修缮管理规定》、《城市新建住宅小区管理办法》、《城市住宅区物业管理服务等暂行办法》等；第三层是各省、自治区、直辖市人大及人大常委会颁布的物业管理方面的地方法规，同级地方人民政府颁发的物业管理行业规章。 如《深圳经济特区住宅区物业管理条例》、《北京市居住小区物业管理办法》等。 以上便是物业管理人员应关注了解的法律知识。 通过对这些法律法规、规章及办法的学 习，可以使物业管理的管理、服务、经营、收费等各方面各环节做到依法管理和运作。 市场经济是法制经济，不断完善物业管理法规和法律，是规范物业管理使之健康快速发展的保证。 要根据目前在物业管理中存在的主要问题和在实践中的成功经验及其规律，制定并完善诸如开发商与物业管理企业在有关房屋质量、配套设施、产权、前期资金投入、物业管理前期委托合同期限更换物业管理企业后各种资源的交接、各地有区别的经常性服务合格的上下限、优质优价、房屋维修基金的归集、使用和管理、业主委员会的法律地位和责权利、物业管理的宏观管理、政府主管部门职能、 行业协作职能等方面的法规和法律问题。 此外，对物业管理人员的素质还有一些要求。 首先，物业管理公司所管理的住宅小区不仅仅 中国最庞大的实用下载资料库 (负责整理 . 版权归原作者所有 ) 是一个家的概念而是一个社区一个社会。 在这个社区和小社会里，管理和服务的总管家就是物业管理公司，物业管理公司的人员要懂得常规的法规知识，处理一些简单的民事纠纷，要懂得一些保险和其他方面的知识为用户排忧解难。 这是物业管理人员素质中的重要方面。 第四章 物业管理人员应具备房地产知识及相关工程知识 作为物业的兄弟行业，房地产知识也成为物业人必不可少的知识。 新千年上半叶将是我国房地产业发 展的黄金时期，房地产业的支柱产业地位将得以体现，其增加值将大大提高。 房地产业包括房地产的生产、流通和服务，物业管理是房地产服务的重要环节，其好坏直接关系到房地产业的发展快慢。 物业管理消除了房地产消费者和投资者的后顾之忧，必将进一步促进房地产开发和销售，促进房地产业的健康和快速发展。 房地产开发和物业管理存在着紧密地联系，房地产行业的状况直接对物业管理产生影响。 目前越来越多的房地产开发商认识到物业管理在房地产开发中的重要性，并十分关注物业管理的发展，而在物业管理行业还没能充分关注房地产的现状和发展，这和物业管理 的发展极不适应。 物业管理的水平直接受制于房地产开发。 物业管理是建立在对特定物业之上的管理，是对已经形成并投入使用的场地和设施的管理，而这些场地和设施是由房地产开发商所形成的。 因此房地产开发商对物业管理的认识和对物业管理的重视程度，直接影响和决定了后续的物业管理水平。 从事物业管理的人员都知道，如果是开发商规划设计建造中遗留的问题或不完善的部分要 *物业管理去解决，那是十分困难的。 因此我们现在提倡的物业管理早期介入就是要弥补规划设计对物业管理认识不足的缺陷，完善房地产开发环节中与物业管理相关的 内容。 房地产业政策的变化为物业管理创造了良好的外部环境，同时也提出了更高的要求。 随着我国住房政策的调整和变化，房改步伐的加快，我国居民的住房产权关系进一步明 中国最庞大的实用下载资料库 (负责整理 . 版权归原作者所有 ) 晰。 这些产权关系明晰地结果就是每个居民实实在在在地拥有了自己的物业。 一个家庭面对最大的 “资产 ”，其保值、增值的要求更为强烈。 在这种情况下，一方面居民为了自己的物业保值增值愿意掏出一定的资金对物业进行维修和管理，另一方面也对管理单位提出了更高的要求。 在这种房改政策的影响下，物业管理公司因居民权关系明晰而容易调整相应的法律关系，但同时 也因产权明晰后带来了对物业管理要求更高的压力。 房地产开发企业的售后服务和质量承诺将改变物业管理的现行做法和规定 随着房地产政策的完善，方地产开发也从无序走进了规范，尤其是近年来房地产的积压和房地产企业的竞争，更迫使房地产业朝着有利于消费者的方向发展，房地产这个特殊的商品正逐步的适应商品交换的一般法则。 房地产开发商推出的 “三包 ”、 “无理由退房 ”、 “质量保证 ”措施，以及政府出台的相关管理措施，售楼书等书面文件将是合同的组成部分，这就使得。