广渠门地区市场调研报告书(doc)-市场调研(编辑修改稿)

广渠门地区市场调研报告书(doc)-市场调研(编辑修改稿)内容摘要：

建筑形式分析 广渠门地区早期规划以塔楼为主，而近一两年新建项目，在激烈的市场竞争中，为了提高项目的性价比纷纷规划设计高层板楼，填补了这一地区同类型产品的消费空白，并且在项目容积率、房屋使用率和房屋总价等方面控制的相当出色，建造了在众多的高层板楼产品中比 较优秀的，高品质的板楼产品。 按建筑形式分类分析  塔楼项目：丽水湾畔、花市枣苑、富力城、 NOLITA， 共 4 个。 丽水湾畔和花市枣苑的楼型比较陈旧，由其是花市枣苑存在着部分居室采光较差、楼座面积较大，楼体设计蠢、笨、粗的现象。 相比之下，富力城的楼型凸凹有致，外型丰富，注重居住的实用性和外观的可观瞻性，考虑了户型的均好性，没有采光不足的问题。 NOLITA 设计了二梯 6 户的小面积楼座，降低了在一层内布置不同户型的难度，注意了不同客户对户型的需求，也使户型的设计更为合理。  板楼项目：华城、富贵园、新裕家园、远洋德邑 ，在 NOLITA 项目中也有板楼供应。 在这些项目中富贵园无论从外立面的色彩、外型上，还是从楼体外观的局部处理上，都在众多项目中脱颖而出。 NOLITA 的板楼设计虽然在外型方面没有出众之处，但其以 12— 14 米的楼体进深和 9— 12 米的户型面宽成为高层板楼中的精品。 为户内充足的采光和实用的户型设计提供了有力的保障。 中管网房地产频道 作为国内最大、 最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 户型分析 户型面积分析表 户型 一居室 二居室 三居室 四居室 复式 户型面积（ ㎡ ） 60— 70 90— 120 120— 140 170— 190 220 以上 户型面积功能细分表 客厅 主卧 室 次卧室 次卧室 主卫生间 客卫生间 厨房 生活阳台 服务阳台 二居室（ ㎡ ） 25— 30 14— 16 10— 12 4— 5 5 6— 7 4— — 三居室（ ㎡ ） 34— 40 15— 18 11— 13 10— 11 — 4— 5 7— 8 5— 8 2— 3 以上表格说明的是区域项目建房面积的情况，可以看出该区域各项目二居室和三居室的户型面积均高于业内的标准户型面积，而且多数项目三居室的数量占到了在售房屋总数的 70％，从而说明此区域为城市南部的 高消费地区。 存在的 市场空白点： a. 跃层产 品少。 b. 没有错层产品。 c. 大面积户型的使用功能不全，例如：没有佣人房；没有独立的洗衣间和晾衣间等。 在产品异常丰富，购房客户对户型设计日益挑剔的今天，无论是板楼还是塔楼都已经不是市场决胜的关键。 关键是能否建造出高性价比的产品以及建造的产品的实用性如何。 而户型设计的好坏直接影响这两个方面，下面就塔楼与板楼的户型分别分析。 户型设计分类分析 第一类：塔楼 塔楼项目设计的难点是：在考虑建筑面积最大化的同时，要照顾各种户型的采光与通风，在 4 个塔楼项目中， NOLITA 和富力城的户型设计比较合理、基本做到了采光良好、浪费 面积少、使用功能强。 其中， NOLITA 在一梯 6 户的平面内，将南面安排为四居室，满足了高层消费客户对阳光的需求。 在东北、西北两侧安排了两居室，虽然不能采到正向阳光，但能够采到东、西侧的阳光，并且没有遮挡。 针对购买一居室的客户对阳光需求少的特点，安排在了北向。 各居室由南到北的布局，是从客户的需求出发，结合客户的支付能力而决定的。 富力城的 中管网房地产频道 作为国内最大、 最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 户型设计更多地考虑了观景与阳光的相互照应，做到了在没有阳光的户型内有景色，注重户型设计的均好性。 通过建造景观提升了北侧两居室的价格，但是在北方地区，购房者始终认为充足的阳光是最有 价值的。 第二类：板楼 板楼进深、面宽统计表 面宽 进深 朝向 华城 8 17 东西向 富贵园 8 15 南北向 远洋德邑 9 16 东西向、南北向 NOLITA 9— 12 12— 14 南北向 在板楼的设计中，面宽和进深的数据决定了户型设计的合理与否，在以上 4个板楼项目中，只有 NOLITA 的进深小于高层板楼舒适标准的进深 米，所以可以设计出了 120 平米的三居室户型。 并且在 NOLITA 的 6＃楼，设计了自由组合的户型，南北两侧分开即是两套 65 平米和 72 平米独立的一居室，当两套一居室打通后可成 为一套 137 平面的三居室，并且没有浪费面积的现象。 此种设计形式，在实际的销售过程中，可以有效规避销售风险。 价格分析 价格分析表 房屋总价统计表 户型 一居室 二居室 三居室 四居室 复式 总价（万元） 44— 52 66— 88 88— 103 125— 140 161 万以上 0202040006000800010000均价 7300 7000 7300 7300 8000 6180 6900 7480新裕家园 NOLITA 花市枣苑 富贵园 华城 丽水湾畔 远洋德邑 富力城 中管网房地产频道 作为国内最大、 最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作。