广厦西湖时代广场开盘期营销广告方案(doc)-广告知识(编辑修改稿)

广厦西湖时代广场开盘期营销广告方案(doc)-广告知识(编辑修改稿)内容摘要：

字楼、商场为统一中央空调。 公寓如果能解决“以实际使用热量计量”问题就配统一中央空调，如不能解决就预留统一家庭空调或分体空调位置。 6． 花园： 内庭花园仅供公寓业主享用， 500 ㎡楼顶观湖花园仅供公寓业主享有，节日观礼由物业公司每户发票，敲定人数。 7． 统一热水： 整座大楼采用统一供热（可以与华侨及以后大华侨全盘考虑），城市热水是发展方向，计量技术也已成熟。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库 ， 月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库 ， 月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 8． 管道净水： 由于管道净水的质量问题还有待于提高暂不考虑管道净水。 除非能引进在技术上确已过关的设施。 9． 智能布线： 写字楼、公寓和 市场统一布线、域带要宽、功能要全、设备要新，应该在杭州最高水平。 具体方案请尽快设计出台。 10． 物管公司： 建议由华侨饭店来管理西湖时代广场，并实行真正的星级物管，可以资源共享，还可尽早介入。 11． 直升机坪： 这个想法不能实现，就不要对外承诺。 建议在写字楼顶做大型观湖花园，成为写字楼的一大卖点。 12． 俱乐部： 西湖时代广场俱乐部的具体项目亦应尽早确定。 原则上不与华侨饭店重复，引进一些国际性的时尚项目。 13． 物业管理费： 凯悦为 10 元 /㎡月，元华为 4 元 /㎡月，西湖时代广场应该在 6 元 /㎡月左右。 五 价格体系 经调查，目前西湖边 房产的售价比去年中期约有回落，原因有二：一是临湖的房子和景观优良的房子已售完，留下的房子相对较差；二是总体销势趋淡。 相关楼盘目前售价为： 1． 公寓： 中大吴庄： 9000 元 /㎡ —— 15000 元 /㎡，均价 11500 元 /㎡； 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库 ， 月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库 ， 月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 元华公寓： 9000 元 /㎡ —— 17000 元 /㎡，均价 14000 元 /㎡； 凯悦公寓： 15000 元 /㎡ —— 25000 元 /㎡，均价 20200 元 /㎡； 西子公寓： 12020 元 /㎡ —— 19000 元 /㎡，均价 14000 元 /㎡； 达盟山庄： 13000 元 /㎡ —— 18000 元 /㎡，均价 15000 元 /㎡。 以上楼盘 中，凯悦是国际五星级酒店，所以档次最高，卖得也很好。 吴庄、西子、达盟为落地公寓，比较合适居家，尽管离西湖远一点，但选购者不少。 元华面湖房好卖，背湖房难卖。 经过比较，我们认为，广厦西湖时代广场公寓与竞争楼盘相比，均价定在 14000 元 /㎡左右比较适宜，看得见西湖的房子在 17000 元 /㎡ —— 20200 元 /㎡比较合适。 2． 写字楼： 写字楼在西湖边价格更低，原因是没有大型物业，象西湖铭楼、清波商厦写字楼、涌金广场等，售价均在 7000 元 /㎡ —— 8000 元 /㎡左右，还不如世贸中心和标力大厦。 建议广厦西湖时代广场写字 楼均价在 9500 元 /㎡左右，因为景观上还不如西湖铭楼和清波商厦能看到西湖，东坡路目前还没改造好。 尽管总体物业水平会超越这两个楼盘。 商场： 公司目前对商场的卖还是租的问题没有最后决定。 我们的建议：从市场考虑，目前中国“大商场小业主”模式矛盾性太大，只能做专业市场一样分割，要保持高档很难。 最理想的是作为公司长期资产积淀下来，委托国际著名百货公司来经营，这样能保持物业的档次，亦能让物业增值。 在西湖边上这样的商场，它的增值潜力还是很大，永远不会有风险。 如果公司需要资金回笼，那么整个商场就做品牌服装专卖。 东坡 路是杭州有钱女人的大 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库 ， 月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库 ， 月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 街，如果时代广场全做品牌衣饰专卖 ,可以按目前的分割卖给小业主，由他们自己经营。 这样招商对象明确，以后经营思路明确，能真正旺市。 在湖滨一带变成休闲区、星级酒店区后，这样的商场是很有前途的，而这样的规模做百货性质的商场有点不上不下，很难形成气候。 待公司决定后，我们再做具体的招商方案。 为慎重起见，在整座物业推广时，我们先推公寓和写字楼，同时接受商场的登记调查，待弄清楚市场消费者的真正意向后，再推商场。 六 营销定位 根据西湖时代广场的物业档次和价格定位，我们确定了其目标消费者并提炼出物 业的消费价值点。 1． 西湖时代广场消费群及购买特征： 西湖时代广场的单套公寓总价在 200 万到 1000 万之间，写字楼也在 800 万元以上。 她的对象是全省、全国乃至海外顶尖消费者： a． 各大集团总裁级人物； b． 各地成功的私有企业主； c． 海外商人及国内代办； d． 各路名星、大牌知识产业者。 这些人购买西湖时代广场的动机： a． 西子湖情结； b． 湖边物业保值增值； 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库 ， 月更新房地产资料近千个。 最。