商业广场招商与运营管理初步方案(doc32)-商务谈判(编辑修改稿)

商业广场招商与运营管理初步方案(doc32)-商务谈判(编辑修改稿)内容摘要：

售商建立策略联盟，整合商业资源； 与电视台建立电视购物联盟。 与大型投资基金建立相关联，为未来整体出售奠定基础，提前了解大型投资公司对商业物业投资要求。 2. 日本八百伴、上海太平 洋、香港 SOGO 崇光百货、上海第一百货等企业 首先去上海考察整个商场特点，分析其品牌结构。 JUSCO 的中国总部与我们已经建立合作联系，与北京王府井百货等重点联络。 我们将整个消费群体特点，品牌结构对比，项目简介，项目优势等资料给对方。 主力店招商重点要做好专业工作和感情联络工作，对方市场拓展部人员掌握较大权力，像 JUSCO 每三个月向日本总部回报新店拓展事宜，能否列入备选计划拓展部人员具有较大权限。 期望林副总参与公关工作，多给对方信心和鼓励。 投资公司的引进：针对部分名牌，采用特许加盟形式，为填补深圳空 白，我们鼓励他们进入中国市场。 北美专题引进策略 第一：与儿童玩具反斗城合作，首先引进这家品牌。 抓住儿童顾客群体，整个项目就奠定了在中国购物中心的江湖地位。 第二： SAKS 第五大道百货 SAKS 百货商店集团拥有 241 家百货店，分别以 Parisian, Proffitt39。 s, McRae39。 s, Younkers, Herberger39。 s, Carson Pirie Scott, Bergner39。 s, Boston Store 命名，还包括 38 家 LIBBY LU 俱乐部专业商店。 SAKS 还经营第五大道集团 ，拥有64家第五大道百货店和 53家其他百货店。 SAKS 第五大道百货是由在纽约第 34 街各自独立经营零售店的 HORACE SAKS 和BERNARD CIMBEL 两家于 1900 年初创办的。 他们的宗旨是建造一家与时尚优雅的生活方式相吻合的个性化专业百货店。 纽约第五大道百货 SAKS 商品组合 这里主要列出 SDSG 百货店和 SAKS 第五大道百货店的商品组合， SDGS 百货店商品组合中既有一系列具有价格竞争力的国际名牌，又有一部分它独有的限量出售的品牌，下面是 SDSG 主打品牌： Liz Claiborne丽诗加邦 ,Susan Bristol,Marisa Christina玛莎 .克莉丝汀 Sigrid Olsen 西格 ,Polo/Ralph Lauren 保罗 . 拉芙 .劳 伦 ， Tommy Hilfiger唐美 .希绯格 ,Columbia哥伦比亚 ,Hart Schaffner amp。 Marx,Estee Lauder雅诗兰黛 ,Clinique倩碧 ,Lane兰寇 ,Chanel夏奈尔 ,Nine West玖熙 ,Enzo恩左 ,Timberland天 木兰 Clarks奇乐 ,Waterford,Bali百丽 下面这些牌子只有在 SDSG 专卖店才有： Karen Kane, BCBG, Garfield amp。 Marks加菲猫 ,Tahari,Oakley,Robert Talbott, Tommy Bahama托米 .巴哈马 ,Joseph Abboud约什夫 ,Callaway ， Trish McEvoy, MAC, Donald Pliner, Stuart Weitzman,Kate Spade,Via Spiga Brighton布莱顿。 Saks Fifth Avenue stores 商品组合中既有传统的品牌，又有一些新出道的牌子，它主要出售下面一系列欧美顶级品牌商品： Louis Vuitton路易 .威登 ,Christian Dior克里斯汀 .迪奥 Giio Armani乔治 .阿玛妮 ,Chanel夏奈尔 Dolce and Gabbana,Salvatore Ferragamo萨瓦托 .菲拉格慕 Gucci古兹 ,Donna Karan唐娜 .凯伦 ,Calvin KleinCK 卡尔文 .克莱恩 Ralph Lauren拉夫 .劳伦 ,Judith Leiber ,Prada,Escada埃斯卡达 Carolina Herrera卡罗莱娜 .海莱拉 , Oscar de la Renta奥斯卡 .德拉伦塔， St. John, Yves St. Laurent圣罗兰 , Tod39。 s ,Ermenegildo Zegna杰尼亚， Max Mara。 中国是快速成长的奢侈品消费市场，由于深圳已经成为中国重要旅游城市，深圳特区是中国购买高档消费品的首选之地，深圳与香港成为高档购物中心荟萃之地。 我们积极引进像美国 SAKS 第五大道百货的优秀百货，填补国内商业空白。 对于国外主力百货店，主要依靠中国市场和有吸引力主题购物中心作为吸引的主要卖点。 不要依靠低档租金策略，对症下药，重点研究国外百货商店中国开发策略，例如美国西尔斯百货多次牌高层领导出席中国论坛，事实上美国百货在积极谋求中国市场。 第三 JC PENNY 引进化妆品旗舰店 香港莎莎 英国 body shop 国内主力店招商策略 以儿童翻斗城等作为吸引人流业态，以地铁车站综合优秀吸引国内优秀百货或旗舰品牌店入驻。 正中商业广场租金策略 租金是收益的重要组成部分，租金策略是招商的重要，初步建议租金表如下： 每月每平方米租金 第一年 第二年及以后 负二层租金 80 100 最后升至 150 负一层租金 100 120 最后升至 180 元 一层租金 140 160 最后升至 200 元 二层百货租金 60 80 最后升至 100 元 三层租金 50 70 最后升至 90 元 四层租金 50 娱乐 其中 3000 平方米租金 20 元 60最后升至 100 元 酒楼租金 60 80 最后升至 100 元 超市租金 30元左右，租金期限 15 年。 租金策略：根据百货为主的业态方案，整体租金最高。 由于深圳各个开发商纷纷与家乐福、沃尔玛等大卖场联络，目前所开租金极低，因此，我们从竞争态势以及盈利能力出发，力争整体租金最高的百货店组合策略。 儿童翻斗城作为吸引人流业态。 提升租金策略 负二层租金 引入特殊业态 能够吸引顾客从地铁中停留 具体品牌 负一层租金 力争平均租金 120 元以上 吸引一家主题百货 引入著名药店， 例如同仁堂连锁店，三九健康药店，租金 200元 /月左右左右；面包房可颂房等两家租金为 1000 元 / 一层租金 化妆品旗舰店租金 200 元以上，力争局部 300 元 如果 SAKS 进入将一层一半和负一层大部分给予该百货公司，形成深圳最具竞争力的百货业态。 二层百货租金 给主力百货店 两端餐厅租金 60100 元 /平方米 三层租金 给主力百货店 两端餐厅租金 60100 元 /平方米 四层租金 给主力百货店 两端餐厅租金 60100 元 /平方米 五层 儿童翻斗城争取作为引进项目；若对方不入驻，建议自营，为整个购物中心吸引 人流创造良好条件。 考虑投入 2020 万元自营 力争通过经营第一年实现 10%利润，第二年实现 20%以上利润 大型酒楼租金 60100 元 八． 招商费用估算 招商费用使用原则 : 把握招商节奏，初期费用严格控制 , 集中使用招商经费 ,在招商见成效时候明显加大费用投放力度 . 根据招商效果进行及时调整 . 招商宣传费用 招商手册与导示系统 20 万元 招商广告 90万元 招商活动 80万元 小计 170 万元 招商摸底与招商谈判差旅费用 各大城市招商调研摸底及考察费用 10万元 专业招商人员 费用 （国际名店招商） 两名优秀招商人才 相关工资待遇 45万元 主力店拓展部 招待费用 5万元 招商委托费用 计算方法：一个月招商面积的租金 5 万 40元 =200 万元 50 万元 开业宣传费用 包括开业活动，广告宣传等 100— 200 万元 总体预算 400— 500 万元左右 酒店式公寓营销费用 单独计算 预计销售额 3亿元 200 万元左右 完全委托中介公。