唐山市沿街底商市场调研报告(doc)-市场调研(编辑修改稿)

唐山市沿街底商市场调研报告(doc)-市场调研(编辑修改稿)内容摘要：

服务业占据支配地位。 其中在各服务行业中，商贸流通、餐饮业等传统行业无论从户数、营业收入还是上缴税金均居主导地位。 在此次调查中走访了多个小区并进行了分析。 从路北的底商现状来看，底商虽说对经济的发展起到了相当重要的作用，并方便了广大小区居民的生活。 但底商多是开发 商出于追求利润最大化而建，并非出于小区配套的目的，建设之初对底商的经营模式、经营类型和范围没有任何限定，致使小饭馆、小发廊、歌厅、娱乐城等与居民楼相混杂，商业和住宅互相干扰，部分小区内环境混乱，居民居住环境的舒适度大大降低。 唐山多数开发商将商铺视为利润的重要来源，因而只要条件允许，开发商就会尽可能多建商铺，于是出现了凡是临街都有商铺的“惯例”，极端的例子是四面商铺合围，中间设计成内街，商铺普遍为 2层甚至更高的。 过多的商铺设计不但影响了社区的居住品质，也造成了唐山现有底商的相对过剩。 根据行业经验值，一个城市 人口与商业 地产咨询 9 面积的合理比值在 平方米 ~ 平方米 /人之间，而非商业区的普通住宅小区，商业面积与入住人口之比不宜超过 1 平方米 /人。 第三部分 对项目周边底商的调查分析 一、唐山居住小区底商调查分析 ： 结合 项目 项目 情况在唐山市内选取了金洋旺座、龙庭盛世、银安雅园、天元帝景、绿锦园、唐人起居、时代景苑、馨秀园、华宁景苑、东方广场世纪花园、鹭港、香木林、翡翠城、玫瑰庄园共计14 个小区进行 了以及新街、唐人街两个步行街进行了走访调查。 建筑楼层调查分析 ： 底商建筑楼层市场比重1层13%2层81%3层6%1层2层3层 从图示中可看出，唐山市内近三年来开发的楼盘中底商（沿街商铺）建筑设计为二层的占绝大多数，竟高达 81%，成为目前市场上房地产开发的主流楼层；但是从市场认可度来说， 由于受到底商面积及总价的影响因素，底商的商业价值随着楼层升高而成倍降低，除了 地产咨询 10 中大型餐饮、美容洗浴等少数业态会用到三楼及以上楼层外，大多数适宜社区环境的商业形态不会选择高于二楼的楼层，二楼以上底商招商经营将十分困难。 在走访的已经建成的小区中，底商为一层的项目的东方广场世纪花园、时代景苑临丰源道底商及新街商铺等，同地段建筑楼层为一层的底商入驻率远高于二层 的底商。 真正作为商铺投资者及经营者来说，第一考虑的是地段，但考虑最多的是商铺本身的实用面积，其次才是价格、开间、层高等，因此在市场上建筑楼层设计为单层的底商 会 更受消费者的青睐。 面宽调查分析 ： 底商面宽市场比重7%13%13%13%41%13% 20M15M10M9M8M6M 从图示中可看出，面宽为八米的商铺现在市场上占 41%的份额，面宽设计为八至九米的商铺是最理想的，因为 框架 结构建筑 柱间距最大为九米；同时从商业经营角度来说，面宽为八米的商铺会避免承重柱的困扰，实用面积也会最合理。 进深调查分析 地产咨询 11 底商进深市场比重7%14%43%14%14%8% 20M18M15M12M10M8M 从以上图示可看出，进深设计为 15 米的商铺为最多，进深太大日照时间太短，采光也不会太好，还会增加耗能；短进深一直是消费者所想要的， 1215 米进深设计从房地产开发来说既可中和消费者的需求又可兼顾自己的经济利益。 首层层高调查分析 ： 首层层高市场比重8%14%50%21%7% 从以上图示中可看出， 米的首层层高设计占得市场份额为最大，虽然对于消费者来说首层层高越高越好，但是从小区底商业态分析来看，因为不可能有大型百货与超市等的入驻，所以一般来说， 米的首层层高设计就 可以满足要求；如果层高再低一些装修吊顶加装 地产咨询 12 灯光后就会 让人感觉很压抑。 次层层高调查分析 ： 次层层高市场比重43%35%14%8%3M 从以上图示来看，两三层的商铺如果第二层或第三层设计为 米的层高来说对于消费者来说也是最好不过了，因为作为商业经营来说，二三层是不可能作经营面积来用的，因此装修方面也不会要求太好，对层高的要求也是一般不做要求的，通常 米就可以满足业主的需求。 主力面积调查分析 ： 主力面积市场比重16%19%26%23%10%6% 301㎡以上251300㎡201250㎡151200㎡101150㎡100㎡以下 地产咨询 13 从以上图示来看 ，因 多数底商 为 两 层设计，面宽 多为八至九米，进深多为 十二至十五米， 单层面积 约 100135平米，主力面积 区间应为 200300 平米 ；但真正从市场反馈的销售信息来看，两层商铺超过二百平米 ， 投资者 所 承受的资金压力会很大， 市场抗性也最大；因此两层底商主力面积在 150200 平米，单层底商主力面积在 100150平米的设计才是最合适。 底商均价调查分析： 底商均价区间市场比例36%29%21%14%800010000元1000112020元1202015000元1 5 0 0 0 元以上 从以上图示分析来看，选择售价在 10000 元以下的商铺是最多的，达 36%，如 御苑及华 宁景苑等；售价在 1000012020 元之间的商铺次之，如东方广场及金洋旺座等；售价最高的为玫瑰庄园的底商，现可售商铺价格高达 20200 元以上；因商铺价格杠杆受项目所在地段的影响最大，所以目前市内最具发展潜力商业地段的 底商 价格 也是最贵的。 唐山的底商总体呈现“冷热不均”的状况，临近城市主干道的商铺供不应求，而临城市次干道或者社区路的商铺则相对过剩，例如“时代景苑”项目，南临长宁道的 10 个底商已经售罄，而北临 地产咨询 14 丰源道的商铺，虽然规划为一层，但仅售出 2 套，仍有大量的商业剩余。 且唐山的商铺大多数为投资客户。