北京新街口项目前期市场调查及初步可行性研究报告(doc49)-市场调研(编辑修改稿)

北京新街口项目前期市场调查及初步可行性研究报告(doc49)-市场调研(编辑修改稿)内容摘要：

了如加修直通三层的手扶滚梯，将过街天桥与二层直接相连等措施吸引客流，以弥补在设计上的缺陷，部分店铺仍有空置现象。 部分成熟商圈底商基本情况 项目名称 位置 商业面积 (建筑平米 ) 售价 （元 /平米） 租金（美元 /月 /平方建面） 状态 国展 家园 国展附近 10000 23000 约 22 已售完 中国最大的管理资料下载中心 (收集 \整理 . 部分 版权归原作者 所有 ) 第 18 页 共 47 页 北京科技会展中心 双安商场旁边 3000 1400024000 3043 已售完 东方银座 东直门 40000 暂定 30000 待定 未开盘 新起点 苏州桥 12800 12020 待定 已售完 商业房地产开发的风险 2020 年房地产业的商铺投资火爆大江南北。 不仅是北京这种大城市，商铺热还波及小城镇。 （ 1） 商铺投资发展迅猛的原因。 ① 消费者投资意识的多元化。 过去，不少人投资股票、住宅，但利润回报空间逐渐缩小。 商铺投资相对于股市和住宅，回报率 较高。 一般来讲，商铺投资回收周期是 68年，此后年出租收益率为 16%左右。 商铺投资刚刚兴起，投资者都想在此掘“第一桶金”。 ② 大城市的商铺发展空间大。 随着郊居化速度的加快，城市居民外迁已是大势所趋。 人们的衣、食、日用消费，大都需要临近便捷的商业网点实现，这个商业空当恰恰是商铺的发展空间。 ③ 商铺可出租、亦可经营的灵活方式也是吸引投资者的重要因素。 随着我国加入 WTO，市场化进程进一步加快，人们就业选择日趋多元化。 “与其为老板打工，不如自己当老板”，这种潜意识在许多人心里涌动。 商铺 3080 平方米投资一般在 50 万元 左右，而且可以贷款，正好可圆这部分人“当老板”的梦。 （ 2） 商铺投资中的风险。 中国最大的管理资料下载中心 (收集 \整理 . 部分 版权归原作者 所有 ) 第 19 页 共 47 页 最近，不少商铺项目的销售率超过 100%(连过道都租出去了 )，极为火爆。 开发商、投资者皆曰“形势大好”。 专业人士指出，这不是一个好现象。 商铺出租率高于 100%，势必造成购物环境拥挤，商业品质下降，长久下去，甚至会使整个商铺区没落。 商铺的风险还在于： ① 商铺投资风险性比住宅投资大。 住宅如果高租金租不出去，可以低租金出租，租住宅的人要比租商铺的人多得多；实在租不出去，还可以自己住。 商铺如果定位没掌握好，往往低租金也租不出去，只能“砸”在自己手 里，很难另有用途。 ② 不确定因素多。 科学的商铺营销链应该是：开发商 —— 投资者 —— 经营商家 —— 消费市场，这样一环扣一环的完整体系。 只有消费市场赢，商家、投资者才能赢。 往往环境的一个变化，如交通改道、学校搬迁，或社区规划改变，而使“旺铺”变成“冷铺”。 这些变化也是投资者难以预测的。 （ 3） 小区商铺必须总量控制、统筹规划。 商铺投资前景看好，但决不能保证每一个投资者都保赚不赔。 影响住宅投资回报的不过是户型、楼层、朝向、位置等几个屈指可数的因素。 商铺则要复杂得多，区域、人流、地点、门面、铺型、整体环境配置、经营类别、装修档次 、周边消费层次、习惯等，每一种因素都对商铺价值的高低产生很大影响。 商铺的开发要遵循市场规律，从经济发展的规律看，商铺总面积与人口密度的合理比例为 1平方米/人。 而近年来，在经济发达城市，商业用房面积增长速度过快，有的已突破这一比例。 因此，商铺的开发，一定要注意与周边的社会商业网点相配套和谐，切莫盲目。 中国最大的管理资料下载中心 (收集 \整理 . 部分 版权归原作者 所有 ) 第 20 页 共 47 页 （二）写字楼部分 总体概述：写字楼供过于求，整体租售价下降几成定势 据中房指数报告显示， 2020 年第三季度北京甲级写字楼平均租金普遍下跌，其中位于燕莎附近的第三使馆区租金跌幅最大，下跌 %，其次为 CBD及 东长安街地区，分别下跌 %及 %。 据业内有关人士介绍，导致第三使馆区租金跌幅最大的原因较多，由于第三使馆区的租户多是国外公司，由于受到全球经济不景气的影响，一些国际大公司纷纷裁员，这样对办公用地的需求相对减少，从而对该区整体写字楼的租金的走势形成下压趋势。 另外，2020 年第三使馆区新增写字楼将近 8万平方米左右，而整个第三使馆区的写字楼面积为 50 万平方米，市场对新项目的吸纳过程也造成整体租金价格的下降。 不过，由于以往第三使馆区写字楼租金一直徘徊在高价位，此次租金下降依然属于正常范围内的调整。 报告同时显 示，北京市上半年新落成甲级写字楼共达 万平方米，预计于年底前将会额外增加 万平方米。 根据中房指数办公室的监测， 2020 年下半年新入伙的写字楼包括，朝阳区的国航大厦、金泰大厦、名人广场，海淀区的创新大厦、海淀艺术中心以及西城区的国际金融中心等，这些写字楼已经给市场带来了可观的供应量。 加上现有的写字楼存量、一些公司由于调整而投放市场的面积以及小业主房不断空出的面积， 2020 年下半年写字楼市场仍旧是供过于求的局面，写字楼的空置率将不断攀升，而租金和售价也将随之保持下降趋势。 不过，中关村写字楼市场倒显得 乐观一些。 报告认为，中关村地区在未来数年将继续重点发展。 至 2020 年该园区正式落成，总投资额将会达到 50亿元人民币。 其中较瞩目 中国最大的管理资料下载中心 (收集 \整理 . 部分 版权归原作者 所有 ) 第 21 页 共 47 页 的为中关村国际商城发展面积逾 100 公顷。 中资机构是主力，外资需求增长缓慢。 由于，高新技术产业链、现代制造业和现代服务业都具有很大的发展潜力，所以， 2020 年北京写字楼市场中中资机构仍然是需求的主力，外资需求增长缓慢。 北京市写字楼区域分布和消费者定位 （ 1） CBD 写字楼的主要业主为成熟稳定型的企业。 以国贸为代表 CBD 区域首先是外资企业的代表，很多外资企业的发展已经相当规范和成熟。 因 此，为满足这部分客户的需要，就需要建设高品质的写字楼，写字楼建设和国际接轨，整个的基础设施、配套，商务服务都需要齐全。 另一种生活在 CBD 的企业就是国内稳定型的大企业，这种企业的业务渠道、收入来源和利润水平都是稳定的，甚至企业的组织结构也是稳定的。 从而具有经济实力成为真正意义上的写字楼的业主。 在 CBD，尤其在核心区的位置，土地出让金会明显比其他地区要高，所以项目在定位上就是那些效益好、规模大的企业。 这样的企业，因为它承受了昂贵的租金，对楼的品质的要求会比较高，因此在写字楼的建设中就要不断把好的东西加进来。 （ 2）中关村属于创业型企业。 中关村企业多数处于创业阶段，但是也不乏成熟的大企业的存在。 因此，在这些地区的写字楼项目也就呈现出丰富的面貌。 当企业还处在创业型的发展过程中的时候，它不可能有高档物业的需求。 创业型企业在资金上没有成熟企业来得雄厚，所以在办公地点的选择上也没有那些企业讲究。 一些中档写字楼项目或者商住两用的准写字楼就成为他们所需要的。 而那些外企或者中国的高级企业又需 中国最大的管理资料下载中心 (收集 \整理 . 部分 版权归原作者 所有 ) 第 22 页 共 47 页 要一些高档写字楼来办公。 中关村的写字楼既要提供满足大多数需要的中档项目，又要提供与国际接轨的高端产品，呈现出多元发展的趋向。 （ 3）金融街 国有大企业的集散地。 相对于 CBD 与中关村写字楼的火爆，金融街应该属于势头比较弱的一方。 这里国营企业的气氛浓一点，人民银行、保监会、证监会这些监管部门，还有三大国有商业银行及交通银行、招商银行、民生银行以及国内主要大的保险公司等总部都设在这里，另外中国电信、中国移动、中国网通、中国联通等大型电信企业也集中于此。 由于金融街国营大公司多一点，在规模上就不会像国外的写字楼规模一样。 中国人的生活方式和工作方式与外国人不同。 不可能完全跟国外走的路线一样。 （ 4）奥运村。 奥运村前景看好，启动尚需时日。 目前该地块已冻结 项目审批，需等到奥运村规划方案整体通过后方会解冻，因此，算上开发需要的时间，正式进入市场最快也要到 2020 年下半年。 目前该地区仅有一个近 50 万平方米的大型写字楼项目进入审批阶段，其拆迁和市政建设已经基本完成。 （ 5）传媒大道。 传媒大道投资百亿，值得关注。 “国际传媒大道”与新加坡宏兴国际发展有限公司等 6家海内外投资集团成功签约，项目总投资近百亿元。 传媒未来城、国际传媒城等大型综合项目在今后几年会相继落成，如此浓重的“传媒风”将带动此地的写字楼市场。 北京市甲级写字楼 2020 年市场状况 中国最大的管理资料下载中心 (收集 \整理 . 部分 版权归原作者 所有 ) 第 23 页 共 47 页 尽管“入 世”效应不断深化，并且市场上也没有很多新增供应，但北京甲级写字楼市场在 2020 年上半年还是延续了 2020 年的下跌趋势，表现在租金持续下跌，入住率也没有出现明显的改善。 （ 1） 供应。 2020 年上半年只有两栋甲级写字楼入伙，即位于海淀区中科院南路的融科咨询中心和位于朝阳区马甸桥东北角的中国国际科技会展中心，分别为市场提供写字楼面积 49000 平方米和 50000 平方米，使市场总存量达到 283 万平方米。 尽管 2020 年上半年新增供应与往年相比很少，但写字楼市场压力仍旧很大，这主要是由以下几点原因造成的。 第一， 2020 年入伙 但尚未消化的写字楼存量仍有很多；第二，许多小业主的房子因逐渐空出来而纷纷压价以争取客户；第三，许多公司由于业务方面的调整而使一些面积空了出来，这些面积也加入到了写字楼存量中；第四，一些国外公司由于被兼并，其在北京的写字楼物业也相应地空了出来。 （ 2） 需求。 ① 租赁市场 2020 年上半年可以分为两个阶段，即传统行业占主导地位的第一季度和高科技行业开始复苏的第二季度。 第一季度，传统行业的表现超过高科技行业；第二季度，虽然传统行业在写字楼市场的表现继续超过高科技行业，但过去几个季度表现不佳的高科技行业也开始在二季度复苏。 太阳公司的研发部门在学知大厦租了 3000 平方米；诺基亚在盈科中心扩租了 3000 平方米；而国内通讯公司深圳华为也在泰康大厦租了 2600 平方米。 2020 年上半年主要租赁成交 中国最大的管理资料下载中心 (收集 \整理 . 部分 版权归原作者 所有 ) 第 24 页 共 47 页 公司名称 物业名称 位置 建筑面积 M2 中青旅 艾维克大厦 朝阳区东环南路 4700 美国友邦保险 京汇大厦 朝阳区东环南路 2500 泰利特科技发展有限公司 东方广场 东城区东长安街 1918 美卓纸业 京汇大厦 朝阳区东环南路 1891 新闻集团 东方广场 东城区东长安街 1700 壳牌 国贸中心二期 朝阳区建外大街 1550(使用 ) 韩国软件振兴院 京汇大厦 朝阳区东环南路 1500 中洲会计师事务所 远洋大厦 西城区复兴门 860 莱博智科技公司 新东安广场 东城区王府井 710 普天系统集成 中国人寿大厦 朝阳区朝外大街 600(使用 ) LoneStar 嘉里中心 朝阳区光华路 510 大众汽车 嘉里中心 朝阳区光华路 3000 阳光四通 汉威大厦 朝阳区光华路 3000 太阳公司 学知大厦 海淀区五道口 3000 诺基亚 盈科中心 朝阳区工体北路 3000(扩租 ) 深圳华为 泰康大厦 西城区复兴 门 2600 施乐 丰联广场 朝阳区朝阳门外 2020(扩租 ) 联想时代华纳 融科资讯中心 海淀区中科院南路 1890 利盟 华润大厦 东城区建国门北大街 1800 首创投资 腾达大厦 海淀区白石桥 1500 中国最大的管理资料下载中心 (收集 \整理 . 部分 版权归原作者 所有 ) 第 25 页 共 47 页 香港运盛投资集团 艾维克大厦 朝阳区东环南路 1400 CH2M 环境保护信息科技 盛世大厦 朝阳区霄云路 1000 ② 投资市场 国内公司 仍是主要的买家，但与以往不同的是，目前国内公司更倾向于购买北京东部的高档写字楼，这与“入世”效应带来的 CBD热有密切的关系。 但是，由于目前靠近东三环的中 央商务区内可售写字楼非常少，买家不得不转向朝阳区东北三环、甚至北三环和东城区的写字楼。 从行业分布上看，现在的买家不再象以前那样集中在金融和通讯行业，这是因为这些行业的需求在前几年已经得到了释放，另外，最近这两个行业都不是很景气也影响了他们的需求。 2020 年上半年主要买卖成交 公司 /机构名称 物业名称 位置 面积 (建筑平米 )。