中泰国际农产品博览交易中心开发策划方案doc36-产品策略(编辑修改稿)

中泰国际农产品博览交易中心开发策划方案doc36-产品策略(编辑修改稿)内容摘要：

平方公里，城镇人口达 万；远期（ 2020年 — 2020 年）。 建成区面积达 5平方公里，城区人口 10万。 已建和将建的街道有平伍、伍向、中兴、茶园、学园、长青等 6条街道；还有日供万吨自来水厂、 11 万伏变电站、伍市医技大楼、伍市小学、九龙宾馆、文化站、国土所、信用社、教师之家、嵩岳图书馆， 500户农民进镇购（建）房；新架了 3座电信信号塔。 2020年 2月，设 立为伍市省级工业园，园区总体规划面积 10平方公里，首期开发用地3平方公里。 现有入园企业投资总额达 ，预计年产值可达 ，增加就业岗位3000余个。 三、当地房地产市场总体供求现状 就岳阳而言，房地产发展相当快，而且供应量和需求量都很大，总体是求略大于供；而平江的房地产市场则另有一番风景，尽管新开发的城区一片欣欣向荣，房价也比老城区高，但整体市场并不大，所购买商铺及住宅者基本上本地居民或下面的乡镇中兴阶层，可以说市场总体是供求平衡，没有大起大波。 在伍市等镇里，房地产市场还相当 不成熟，基本上没有完全竟义上的商品住宅，多为自建的住宅。 因而，市场还需要时机和创造。 不过作为一种投资，当地人们已经看到门面和住宅一体式的商品房具有发展潜力，镇中心的商铺和住宅出租较容易，五年前该项目一期尚在建设时就几乎全部预订了，而且交付房款的占了 20%，后因种种原因，工程没有如期交付及经营，才导致其它预订者没有交钱并改变了购房打算。 四、当地商品住宅市场板块的划分及其差异 目前，就平江而言，商品住宅市场还不太发达，基本上没有发展成象岳阳、长沙那幺成熟和竞争激烈，一个县城的房地产就是两个板块，老城区 板块和新城区板块，由于城市发展方向和环境原因，新城区的房子明显要好于老城区，而且价格也高出 100元 /平方米左右。 据调查统计，平江县房地产业 2020年为 14603万元， 2020年为 13521万元，同比增长了 %。 全年共计发证 4015个，其中：乡镇发证 2660个，城镇居民、单位发证 1355个；发证面积共计 ；全年共办理各类房屋交易 274起，其中：城关办理 151起，乡镇办理 123起，计交易管理面积 121768平方米。 五、当地商品住宅平均价格走势及市场价值发现 中国最大的管理资料下载中心 (收集 \整理 . 部分版权归原作者 所有 ) 第 9 页 共 32 页 在平江县城 内，住宅的销售价格均价为 500— 600元 /平方米，上涨幅度不大。 估计一二年后，均价将可能略有升高，大体为 650元 /平方米左右的水平。 在平江县城，从天岳大道到民建路一线以及十字街到犁头嘴一线，商铺的成交均价大概为 3000 元 /mSUP2/SUP，其它地段均价为 2020 元 /mSUP2/SUP，偏僻地段 1200元 /mSUP2/SUP。 随着市场的不断发展和房地产的成熟，商铺的价值将会不断抬升，估计三年后，一类地段临街商铺的均价可升到 3500— 4500元 / mSUP2/SUP。 在伍市镇居民认可的住宅价格，估计为 400元 / mSUP2/SUP左右，因为据调查他们自建的综合成本约为 250350元 / mSUP2/SUP。 据我们调查，本项目一期已建的商铺和住宅土建成本约为 450元 / mSUP2/SUP，若加上土地等成本，综合成本则达到 500— 550元 / mSUP2/SUP。 当初销售时的商铺均价为 1500元 / mSUP2/SUP左右，住宅则为550— 600 元 / mSUP2/SUP左右，销售形势还相当不错。 可见人们是认可这个价值的，但可惜市场没有马上经营起来。 我们分析，如果一旦气势做足，让投资和经营者重新找回信心，或者更加充满希望，那幺本项目的价值还将会提高；而且也只能这样，才会让当初已经购买了本项目的投资者感到安慰和再鼓足勇气，或再购买或影响周围的人群购买。 六、商品住宅客户构成及购买实态分析 （一）各种档次商品住宅客户分析 在岳阳和平江，所开发出来的商品住宅，几乎全部是本地人在购买，他们长期居住在本地，购房就象成家立业一样，成为一辈子的事情。 一般居民都只有一套房或还住在公房或老房子中，一些当官者和经商发达者则有几 处房，或者他们已经在更发达的城市购了房屋，而在本地则自建别墅。 就我们对本项目原来购买客户的分析，发现来购买本项目的客户具有以下特点：一是来源相当散，既有本镇的，也有平江县其它镇的及县城投资者，还有附近如汨罗市的，还有来自岳阳市的。 二是投资者比自营者更多。 三是有政府资源关系者较多，可见政策因素的影响力。 （二）商品住宅客户购买行为分析 就岳阳和平江住宅市场来看，客户购买主要是改善自己的居住环境和提高居住水平，以自用为绝对主流，很少有购买住宅作为投资者。 BR clear=all 第四章 中泰项目 SWOT 分析 一、项目的优势（ S） （一）独特的经济地理优势 中泰国际农产品博览交易中心位于国家开放口岸岳阳市（长江经济带）和湖南省省会长沙市（长株潭经济圈）的结合部 —— 伍市镇，是国家西部大开发的过渡带，西气东输工程的结合点，同时又是长江经济带和沿海开放带的交汇点，能够充分接受长沙乃至港澳、京华的辐射作用。 （二）优越的国内交通优势 中泰国际农产品博览交易中心交通便捷，东邻江西修水，南接长沙，西靠汩罗、湘阴，北连湖北武汉，是长沙、汩罗、岳阳、平江四市县和湘、鄂、赣三省的商品、物资 集散地。 京珠高速公路、 107国道、 S308高等级公路和汩罗江纵横交错，在此形成交汇点，京广铁路擦边而过，具有“一江三路”的交通优势。 距长沙市 63公里，黄花国际机场 59公里，岳阳市 66公里，距平江县城 38公里。 （三）长株潭经济圈的卫星城 中国最大的管理资料下载中心 (收集 \整理 . 部分版权归原作者 所有 ) 第 10 页 共 32 页 长沙、株洲、湘潭经济带和岳阳地区经济发达，农产品资源丰富，商品流通活跃，中泰国际农产品博览交易中心紧靠长株潭经济圈和岳阳市等农产品需求量大的市场，具有很强的经济吸纳能力、辐射能力和市场潜力，是长株潭经济圈的“后花园”、长江生态经济圈的重要节点。 （四）巨大的资源优势 平江县加快产业结构调整，已基本形成“一乡一品”的产业格局，如：酱干之乡、茶叶之乡、蚕桑之乡„„，随着农业产业化进程的深入，平江的农业、蓄牧业及传统山货产品正在形成自己优势，这些产品门类独特，地域风格明显，畅销海内外。 平江是全国 18 个重点中药材基地县。 中草药品种多，分布广，资源丰富。 全县有中草药 1181种，可采量 ，能正式入药的有 309种。 绞股兰、玄参、半夏、百合、香附、菊花、扁豆、杜仲、厚朴、黄业、乌药等是平江传统药材。 具有极大的开发利用价值。 平江特产甚多，农作物资源 种类达 430 多个品种。 其中粮食作物有稻、麦、豆、薯等30多个品种，年总产量 44万吨，已列入国家商品粮基地建设县。 经济作物有 210多个品种。 无公害优质米、反时令蔬菜也已形成一定的开发规模。 畜牧业资源主要有生猪、菜牛、黑山羊、鸡、鸭、山桂花蜂蜜等。 年出栏生猪 100万头，是湖南八大重点基地县之一。 山桂花蜂蜜是全国少有的珍稀蜜资源，平江蜜源丰富，属全国九个重点基地县之一。 平江县还具有丰富的人口资源、土地资源、矿产资源和森林资源以及文化旅游资源。 （五）政策优势 中泰国际农产品博览交易中心由于符合 国家产业发展方向，具有可持续性，从而拥有多种政策优势，可享受以下政策的优惠： 农业产业化政策 继续推进农业结构调整，挖掘农业内部增收潜力。 „„农产品市场和加工布局、技术推广和质量安全检验等服务体系的建设，都要着眼和有利于促进优势产业带的形成。 „„要进一步完善农产品的检验检测、安全监测及质量认证体系，推行农产品原产地标记制度，开展农业投入品强制性产品认证试点，扩大无公害食品、绿色食品、有机食品等优质农产品的生产和供应。 加快发展农业产业化经营。 各级财政要安排支持农业产业化发展的专项资金， 较大幅度地增加对龙头企业的投入。 对符合条件的龙头企业的技改贷款，可给予财政贴息。 对新办的中小型农副产品加工企业，要加强创业扶持和服务。 不管哪种所有制和经营形式的龙头企业，只要能带动农户，与农民建立起合理的利益联结机制，给农民带来实惠，都要在财政、税收、金融等方面一视同仁地给予支持。 DIV align=right—— 中央 1号文件《关于促进农民增加收入若干政策的意见》 国家物流政策 国家领导人明确指出要把现代物流业作为国民经济重要产业与新的经济增长点，国家“十五”计划将物流业列为大力发展的新型 服务业之一。 国家物流产业政策将在市场准入、税收政策、土地政策、交通管制、鼓励第三方物流企业发展等方面有具体规定。 中央 1号文件也明确规定：发挥市场机制作用，搞活农产品流通。 培育农产品营销主体。 鼓励发展各类农产品专业合作组织、购销大户和农业经纪人。 积极推进有关农民专业合作组织的立法工作。 从 2020 年起，中央和地方要安排专门资金，支持农民专业合作组织开展信息、技术、培训、质量标准与认证、市场营销等服务。 有关金融机构支持农民专业合作组织建设标准化生产基地、兴办仓储设施和加工企业、购置农产品运销 设备，财政可适当给予贴息。 加快发展农产品连锁、超市、配送经营，鼓励有条件的地方将城市农贸市场改建成超市，支持农业龙头企业到城市开办农产品超市，逐步把网络延伸到 中国最大的管理资料下载中心 (收集 \整理 . 部分版权归原作者 所有 ) 第 11 页 共 32 页 城市社区。 进一步加强产地和销地批发市场建设，创造条件发展现代物流业。 加强农业生产资料市场管理，有关部门要保证货源充足、价格基本稳定，严厉打击制售假冒伪劣农资等坑农伤农行为。 支持鲜活农产品运销，在全国建立高效率的绿色信道，各地要从实际出发进一步改善农产品的流通环境。 小城镇建设的优惠政策 繁荣小城镇经济。 小城镇建设要同壮大县域经济、发展乡镇企 业、推进农业产业化经营、移民搬迁结合起来，引导更多的农民进入小城镇，逐步形成产业发展、人口聚焦、市场扩大的良性互动机制，增强小城镇吸纳农村人口、带动农村发展的能力。 国家固定资产投资要继续支持小城镇建设，引导金融机构按市场经济规律支持小城镇发展。 DIV align=right—— 中央 1号文件《关于促进农民增加收入若干政策的意见》 当地政府部门制定的优惠政策 中泰国际农产品博览交易中心优惠政策 第一条 为了鼓励国内外客商来中泰国际农产品博览交易中心投资经营，特制定本优惠政策。 第二条 国内 外客商可不受地域、身份、行业等限制前一中泰国际农产品博览交易中心投资经营，除国家明令禁止和须经有关部门特批的行业、项目外，其余一律实行自行选择，自主经营，享受本优惠政策。 第三条 凡进入中泰国际农产品博览交易中心的经营者，凭居民身份证等相关证件、资料到工商、税务、卫生、公安等联合现场办公窗口办理有关证照。 办理证照除收取工本费外，不再收取其它任何费用。 第四条 凡进入中泰国际农产品博览交易中心的比经营客商，经工商、税务等部门认定，2年内免收工商管理费、暂住人口费、防洪保安费、治安费、绿化费。 县外经 商户在经营过程中，除增值税外，地方税收依法定程度前两年实行先征后返，后 3年地方税收实行确定基数，超基数部分全额返还，县内老经营户进入大市场经营，地方税收实行确定基数，超基数部分前两年全额返还，后 3年减半返还。 第五条 凡进入中泰国际农产品博览交易中心的固定经营者，其家属子女符合户口投靠政策的，由公安部门优先办理“农转非”；不符合投靠政策的，可按有关规定办理“经转非”。 一个门面可解决 1— 2个城镇常住人口，其用水、用电、粮油供应、招工、参军、医疗、保险和子女入学、入园（包括外地客商的子女）等一切待遇与市场 所在地城镇居民同等对待。 第六条 凡进入中泰国际农产品博览交易中心的集体、私营企业和个体工商户，具备条件的，可由银行、信用部门按规定优先发放贷款。 第七条 水、电、电视、电话安装实行“三优”，即按照优先、优质、优惠的原则安装、开户、入户，不加收其它费用。 第八条 中泰国际农产品博览交易中心由中泰国际农产品博览交易中心管理委员会统一管理，坚持杜绝多头管理、多头收费，两年内除卫生费外，其它各种收费不得入场。 严禁乱收费、乱摊派、乱集资。 对不按规定收取的税、费，经营者有权拒交，并可向市场管理委员会 投诉。 市场管理委员会应予及时处理。 第九条 平伍在市场设立公安扫执勤室，负责市场治安管理，并按社会治安综合治理有关规定，组织经营户开展治安关防，实行 24 小时值勤巡逻，以确保经营者的生命财产安全，保证市场的正常经营秩序。 各级政府领导的大力支持 项目在各级领导的大力支持下，第一期工程由平江县人民政府和湖南国信房产公司共同开发建设，一期的征地、拆迁、规划、报建和部。