中关村文化广场策划报告doc56-服务业(编辑修改稿)

中关村文化广场策划报告doc56-服务业(编辑修改稿)内容摘要：

2 中 电 信 息 大 厦 6 含在租金中 无 无 6 3 光 大 国 信 大 厦 含在租金中 无 无 4 航 天 长 城 大 厦 4万 1元含在 租金中 无 无 5 中关村大 厦 6 租金中 无 无 6 6 融科 资讯 6 含在租金中 无 无 6 7元以上 1 希格玛中心 8 含在租金中 无 无 8 楼层和朝向差价调查与分析 调查结果显示出大部分写字 楼没有楼层和朝向的差价 ，其中仅 3 个写字楼有所考虑，而北大太平洋大厦总差价在 元 /天 /平米，差价占租金总额的 %；海淀新技术大厦没有楼层差价，由于平面的特殊性，同层内环和外环相差 1 元 /天 /平米，占租金的 %；腾达大厦朝向差价可达 元 /天 /平米，楼层租金随高度增加而增加，相临楼层差价 元 /天 /平米，最大价差达 元 /天 /平米，占租金 %。 车位状况调查 对于写字楼来说，停车位是一个项目档次与环境重要的衡量标准，在中关村这个寸土寸金的地段，选择地下车位是一个比较合理的 方式。 从表 6 可以看出，各个写字楼主要以地下车位为主，占全部停车位的 81%。 表 6 中关村写字楼车位数量调查 入住时间 名 称 总建筑面积（平方米） 车位总计（个） 地上 地下 车位数/千平米（个） 数量(个 ) 比例 数量个 比例 1996 航天长城 大厦 4 万 50 无 无 50 100% 泛亚大厦 27000 80 50 % 30 % 3 平均 1997 光大国信 大厦 14272 60 60 100% 无 无 知春大厦 30000 250 100 40% 150 60% 平均 1998 中成大厦 万 无 无 无 无 无 0 希格玛中心 91000 30 30 100% 无 无 理工科技 大厦 6 万 180 30 17% 150 83% 3 学研大厦 万 116 无 无 116 100% 海淀新技 术大厦 57140 300 100 33% 200 67% 平均 1999 中电信息 大厦 43000 163 55 34% 108 66% 海龙大厦 万 360 无 无 360 100% 北京硅谷 电脑城 42020 300 200 67% 100 33% 方圆大厦 27545 270 无 无 270 100% 平均 2020 海泰大厦 98716 230 30 13% 200 87% 北大太平 洋大厦 41600 150 无 无 150 100% 中关村大厦 38000 170 20 12% 150 88% 理想大厦 万 310 30 10% 280 90% 平均 2020 腾达大厦 600 未定 未定 600 100% 太平洋国 际大厦 6 万 600 无 无 600 100% 10 数码大厦 万 1200 350 29% 850 71% 平均 从下图可以看出，随着中关村经济的发展，地下车位的比 例越来越大。 另外从表 6 也可以看出，为了适应这种高速增长的业务量，每千米的平均车位基本呈逐年上涨的趋势， 2020 年写字楼基本能保证每百平米一个车位。 图 6 中关村写字楼地下车位比例图 三、本项目竞争性市场调查与分析 在我们此次的调查中，我们还对项目地区周边的综合商业及电子商铺进行了调查，以了解和本项目类似的或具有竞争性的物业情况。 经过对调查结果的分析，我们得出如下结论：  本地域附近缺少大型综合商业  以电子市场为依托的底商物业出租率较高  电子市场以摊位为主，展示间为 辅；标准摊位价格从 2020 元 /月到 4000 元 /月价格不等  在低层的展示间比较受欢迎，楼层较高的展示间出租率一般。 同时，我们也对本地域的商业情况进行了初步的调查。 我们的调查结果显示：  本地域商业氛围浓厚  客流人员以高校学生为主  经营图书、数码电子产品的商店客流最多，经营服装的商店客流少  计算机类图书、外语类图书销量好 以下是具体的分析。 （一）供应市场调查与分析 依照发展商的要求及我们对本项目的定位，我们对双安商场、当代商城和城乡仓储超市进行了 初步的调查。 调查数据见附表 1。 这三个商场分别开业于 1994 年、 1995 年和 1997 年，其分布见图，装修档次和商业构成见下表。 表 7 商场商业构成 名 称 海 淀 城 乡 贸 易 中 心 当 代 商 城 双 安 商 场 项目内容 各层商品类型 1 层食品 2 层食品 3 层日用洗涤百货 4 层服装、鞋帽、家电 B1 层食品、超市 1 层珠宝、化妆品 2 层运动系列 3 层男装 4 层女装 5 层日用百货 6 层食品 1 层珠宝、化妆品超市 2 层男装 3 层女装 4 层时尚男女装、鞋 5 层体育用品日用百货 内 部 装 修 中档装修 高档装修 高档装修 我们还对中发电子市场、海龙大厦、中海电子市场、太平洋电脑市场和硅谷电脑城进行了调查，具体调查结果见附表 2。 从调查结果可以知道，除了中海电子市场（该市场为 1 层临时建筑，面积约 3000 平方米），其他的规模均在 万平方米以上。 商场均将楼面分成摊位和展示间两种方式进行出租。 摊位的出租价格从 2020 元 /月到 4000元 /月不等，付款多位半年付和年付。 展示间以平方米的价格进行租赁，价格在 5 元 /天平方米。 在我们的调查中发现，租赁摊位的 多为小型公司或个人，从事电子元器件、计算机配件、外设、耗材等销售，各个商场的摊位出租率基本上保持 100%。 对展示间的调查中，太平洋市场一层展示间出租率 90%以上，主要从事计算机、显示器、数码电子产品等销售，客户有国内知名的大型电子企业，也包括 SONY、三星等国外知名企业。 硅谷电脑城和中发电子市场的展示间位于 45 层，客户多为小型贸易企业、计算机公司、网络公司、维修商等，租赁情况一般，硅谷电脑城 5 层展示间的空置率接近 30%。 （二）需求市场调查与分析 在对本区域的客流调查中我们发现，本区域客流构成主要为 附近各大院校的学生，其余为带孩子的家长和长城电脑学校的学员， 70%的人群在 25 岁以下。 对本地的商业的调查显示，客流主要集中于图书、电子、数码产品等商店。 客流人数分值见下表。 其中海淀图书城的进入客流人数在 120 人次 /5 分钟（调查时间 2020 年 1 月 19 日下午2 点） 表 8 商店客流分值表（ 5 分人多， 1 分人少） 商 店 客 流 分 值 工业出版社书店 5 海淀图书城 4 新华书店 3 外文书店 3 籍海楼书店 2 随身听、 MP3 5 音像店 4 体育用品商店 2 服装店 1 在对书店 的调查中，购买计算机类图书的人最多，其次是外语类图书和文学类图书。 对大地花园酒店和鑫鼎宾馆的调查结果如下表所示。 表 9 宾馆调查表 名 称 标准间面积 （ M2） 出租价格 （元 /年） 入住率 客户 鑫 鼎 宾 馆 28 6 万 10 万 大地花园酒店 28 万 70% 电脑公司 这个调查说明本地域对中关村的客户还是有相当大的吸引力。 调查还显示，有一部分客户租用了位于本地域的仓储面积。 第二部分 项目分析 本次策划的项目为中关村文 化发展股份有限公司开发的中关村文化广场中的文化交流中心大厦（ 8楼）。 该大厦位于规划区域的东北角，占地面积约 1 公顷，总建筑面积约 8 万平方米，规划为塔楼，地下 3 层，地上 1820 层，标准层面积 40005000 平方米。 目前建筑设计尚未完成，结构及内外装修标准未定。 一、 SWOT分析 （一）项目优势分析 通过对本项目的分析，我们认为本项目具有以下优势： 价格有优势； 发展商具有的文化特质给项目以独特定位； 周边商业氛围浓； 有一个教堂，可以体现独到的文化氛围，有塑造概念 的空间。 （二）项目劣势分析 通过对本项目的分析，我们认为本项目存在以下的不足： 工期比西区的稍晚； 区域商业人流杂乱，档次不高； 项目规划形状随好，但包围在周围的楼中间，从四环路上看不出来，较难体现自身特色； 由于限高，难从高度上体现与众不同； 名称较长，缺乏想象力和冲击力，不能朗朗上口； 不是人流进入中关村的主干道，属辐射区； 地域周边公共交通不方便，线路较少，站位较远； 大地酒店前的广场面积不大，做多个小的景观难以起到聚集效应； 大地酒店下面做商业不能提 高酒店的档次； 目前的商业氛围由前来购书的学生烘托，有钱人少，辐射面小； 1 8楼一层向外面积小，有一面紧邻教堂，影响利用率。 （三）项目机会分析 作为中关村西区紧邻的地段，我们认为本项目拥有如下的机遇： 中关村东区和西区开始规划，总规模面积巨大。