昆明市商业物业市场调查报告(22页)-市场调研(编辑修改稿)

昆明市商业物业市场调查报告(22页)-市场调研(编辑修改稿)内容摘要：

10% 双龙桥 70 820 0% ○ 5 租方市场与卖方市场的比较分析  该两个特殊的商业区铺面的销售都是租赁，没有出售，这也是因为产权所有者 对物业的销售方式都定为了出租，这更能说明了这些商业物业的保值和升值潜力。 D、 独立商场 （柏联百盛、福林广场、 金碧辉煌、鸿城广场 ） ○ 1 供给总量情况（数量、经营面积）  该类商业物业的供给总量大致为 平方米  其该商业物业的经营面积大致为 15— 300平方米之间， （但是 金碧辉煌 、 鸿城广场 可根据客户要求分割） 其主力面积在16— 100 平方米左右  从 固定格局的 经营的铺面的面积看， 柏联百盛的铺面面积相对较大，而福林广场 的面积相对较小， 而 金碧辉煌 、 鸿城广场 都可根据客户要求进行面积格局 分割，由此看来，不同的商场商业经营方式对销售供给也是不同的。 商业物业 经营面积范围（ M2） 主力面积（ M2） 柏联百盛 30— 300 100 福林广场 15— 47 金碧辉煌 可根据客户要求分割 鸿城广场 可根据客户要求分割 75 ○ 2 商铺价格情况  该类型商业物业的租价 在 220 元 /平方米 /月 （金碧辉煌 ）， 产权销售价格在 6500— 28000 元 /平方米 （ 福林广场 、 鸿城广场 ） ，按月销售额的 10— 12%提取租金费用（柏联百盛、鸿城广场）  这几个商业区的商场从 价格 上 看，商场的铺面随着楼层的上升，其价格逐渐下将，且价格差距较大。 可以看出 商场的 铺面价格主要是以购物的人流量和铺面的所在楼层有较大关系。 商业物业 租价（元 /月 /M2） 产权投资 （元 /平方米） 柏联百盛 按月销售额的 10—12%提取租金费用 福林广场 —— 一层： 28000 二层： 18000 三层： 10000 金碧辉煌 220 —— 鸿城广场 按月销售额的 10—12%提取租金费用 以前的售价 一层： 26000 二层： 17000 三层： 10000 四层： 8000 五层： 6500 ○ 3 商铺的销售方式  该商业物业的销售方式有出租和产权出售两种。  调查的几大商场铺面，产权所有者（开发商）对物业的销售方式有出租和产权出售，因为开发商要对资金回收，取得利润，但又怕经营者有损自己的形象，因此引进商场的经营管理者对其销售的产权商铺进行统一经营，但对有些铺面则是对经营者直接出租。 2020123456出租 出售 产权出售 ○ 4 商铺的空置情况  调查的商业物业空置较高的是金碧辉煌 ，空置了 50%，而柏联百盛的空置率较低，为 10%。 鸿城广场由 于被一集团整体购买，因此从销售来讲是无空置，但是对买家来讲其经营和返租情况都很差欠。  从商铺的空置情况看来，主要空置的商铺是分布在楼层较高的场地，这是因为商铺的第一层人流较大，较好经营，而二、三层以上的人流量较少，经营效果较差，因此部分商铺有所空置。 另外同商场的经营方式、商业氛围也有较 大的影响。 商业物业 规划面积（ M2） 数量 空置率 柏联百盛 50000 50 10% 福林广场 163 40% 金碧辉煌 8000 400 50% 鸿城广场 13000 0% ○ 5 租方市场与卖方市场的比较分析  调查的几大商场铺面，产权所有者（开发商）对物业的销售方式有产权出售和出租，因为开发商要对资金回收，取得利润，但又怕经营者有损自己的形象，因此引进商场的经营管理者对其销售的产权商铺进行统一经营；而对商场的铺面进行出租的则可以让较多的投资者进行自我经营管理，减轻投资者的资金压力，还可经营多种类型，但是也 会带来一些有碍商场的发展和升值的影响。 二、 商业物业的消费群体界定 消费群体构 成 从调查的商业物业来看，其商业物业供给类型大致可分为四类： 一环路以内的临街独立铺面 、 小区内铺面、独立商业铺面 、 独立商场。 而消费群体的构成大体相同，但细分也可大致分为四类 ○ 1 、 一环路内临街独立铺面 消费群体  主要是以大众消费者为主体，其消费的商品类型相对较多，但其消费商品的价值也不高，且商铺均为零售，消费群体的年龄段跨度较大，消费能力也有较大差异。 ○ 2 、 小区内铺面 消费群体  主要是以居家为主的消费群体，其消费的多为 生活日用小件和耗费品，其购卖的量较小，商铺也为零售，其消费群体较单一，范围较小。 ○ 3 、 独立商业铺面 消费群体  主要是以市区和地州的零售商为主，因为这两个商场多为批发（带零售），且经营商品在价格上也有一定的优势，因此消费群体的购买量也较大，其消费群体分布范围较广且多样化。 ○ 4 、 独立商场 消费群体  主要是以家庭消费群体 为主 （也有一部分高消费人群），因为商场的商品众多，且经营品质较好、且为零售销售形式，因此消费的商品多为大件和贵重物品，（另外还有部分蔬菜食物等），该消费群体的质量较高，年龄范围较为集中，跨度较小，且消费能力较高。 三、 商业物业的经 营情况 经营投资定位 情况 见末 页表。