中海锦苑物业管理公司项目承包合同(45页)-合同协议(编辑修改稿)

中海锦苑物业管理公司项目承包合同(45页)-合同协议(编辑修改稿)内容摘要：

无误动作现象；满水位能使泵停转，低水位能使泵启动；水位监视装置能正常监视水池（箱）状态，超水位能报警。 ⑤ 集水井浮球或水位开关动作灵活，满水位能使泵启动，低水位能使泵停转；监视模块能正常监视水井状态。 ⑥ 市政停水后蓄水量保持继续供水 8 小时；园区内管道维修时停水，先预告，并尽可能安排在非用水高峰期进行。 2） 操作职责 ① 每天巡查 3 次，检查设备清洁、机房环境、标牌标识是否符合标准。 ② 按操作规程操作设备，填写设备运行记录表。 ③ 每周定期巡检浮球（或水位开关）有无卡死引发溢流跑水；生活变频供水触摸屏显示状态是否正常。 ④ 设备运行过程中，每 3 小时巡视一次。 3） 保养职责 ① 按照保养计划实施月度、季度、半年项目保养，并填写保养记录。 ② 清理水泵、电柜、管道、阀门的尘埃、锈迹；涂防锈漆。 ③ 给水泵、阀门阀杆加润滑油。 ④ 检查水泵、管道、阀门有无渗漏。 ⑤ 检查管网、管件是否牢固、有无变形。 ⑥ 拨动电器元件活动部分，检查电器动作灵活性。 ⑦ 检查电器及线路如有 破损、脱落、接触不良的现象，则更换或修理。 电柜电器动作干脆利落、无异响、工作状态指示正常；水泵转动灵活，不渗漏。 4） 维修责任 ① 对于一些技术专属部分的设备，聘请合格的分包维修方进行维修保养，乙方有义务进行现场监管，并对甲方承担维修责任。 ② 因产品或施工质量问题造成给排水系统设备、管网及其零部件发生故障或意外事故，及由此造成的第三方人身及财产损失，由相关责任方承担法律责任及经济赔 偿责任。 ③ 乙方日常保养中如发现线路或元件损坏，及时检修或更换新的线路或元件。 3. 电梯系统管理标准 1） 系统状态目标及供应标准 ① 电梯停层准确，平 层度在规定的数值内。 ② 电源断电或错相时，电梯不会启动运行。 ③ 限速器、安全钳可靠联动并制停电梯。 ④ 断开任一安全开关，电梯均能停止运行。 ⑤ 安全触防板夹人功能正常。 ⑥ 轿厢与监控室通话正常。 ⑦ 安全设施完好齐全；通风、照明等附属设施完好，能提供舒适的乘搭环境。 ⑧ 火警时电梯能迫降到首层，并被切断电源。 ⑨ 电梯轿厢内不得展示商业性广告牌。 ⑩ 保证电梯轿厢内空调的正常运转。 2） 操作职责 ① 记录电梯运行情况和维修保养工作内容。 ② 在接到报警信号及时通过对讲安抚被困人员， 5 分钟内赶到现场， 30 分钟内设法解救乘客，并进行设备故障排除处理。 3） 保养职责 ① 按月度、季度保养计划实施保养，并填写保养记录。 ② 清除设备、器件灰尘、污渍。 ③ 电梯及其安全设施每周不少于 1 次进行清洁、润滑、调整和检查等例行保养。 ④ 每年对所有电梯进行 1 次全面综合检查、清洗、润滑、修理、调整和测试；每台电梯每隔 23 年必须进行 1 次负荷校调试验。 ⑤ 按照国家有关制度组织办理电梯年检限速器检测和电梯准用证。 4） 维修责任 ① 对于一些技术专属部分的设备，聘请合格的分包维修方进行维修保养，乙方有义务进行现场监管，并对甲方承担维修责任。 ② 因产品或施工质量问题造成电梯系统设备及其零部件发生故障或意外事 故，及由 此造成的第三方人身及财产损失，由相关责任方承担法律责任及经济赔偿责任。 ③ 乙方日常保养中如发现线路或元件损坏，在职责范围内及时检修或更换新的线路或元件。 ④ 凡经维修或更换零部件的设备，经过调试，必须达到使用说明书的技术指标、性能。 ⑤ 因使用不当或人为过失造成 电梯系统设备及零部件 损坏的，由责任人负责修复或负赔偿责任。 4. 保安监控系统管理标准 1） 系统状态目标及供应标准 ① 摄像机摄得图像清晰、稳定、无干扰。 ② 云台转动、镜头、光圈调节、调焦、放大 /缩小、图像切换画面分割等功能正常。 ③ 动态报警时，蜂鸣器响，录像机自动录像 ，有报警时间记录。 ④ 视频丢失报警。 ⑤ 市电停电，图像数据不丢失。 ⑥ 图像回放清晰。 ⑦ 3 天内能随时提供录像查询。 2） 操作职责 ① 保持设备清洁 、机房环境、标牌标识符合管理标准。 ② 做好设备运行记录并保存好录像带。 ③ 检查摄像机（含云台）是否有松脱、损坏；视频线是否有松脱、损坏。 如有及时报修。 3） 保养职责 ① 按月度、季度保养计划实施保养并填写保养记录。 ② 清除设备外表尘埃、污渍。 ③ 线路及器件如有破损、脱落、接触不良的现象，则检修或更换。 4） 维修责任 ① 对于一些技术专属部分的设备，聘请合格的分包维修方进行维修保养，乙方有义务进行现场监管 ，并对甲方承担维修责任。 ② 因产品或施工质量问题造成保安监控系统设备及其零部件发生故障或意外事故， 及由此造成的第三方人身及财产损失，由相关责任方承担法律责任及经济赔偿责任。 ③ 乙方日常保养中如发现线路或元件损坏，在职责范围内及时检修或更换新的线路或元件。 ④ 凡经维修或更换零部件的设备，经过调试，必须达到使用说明书的技术指标、性能。 ⑤ 因使用不当或人为过失造成 保安监控系统设备及零部件 损坏的，由责任人负责修复或负赔偿责任。 5. 消防报警系统管理标准 1） 系统状态目标及供应标准 ① 探头确认报警、破玻报警、喷淋头达到温度爆裂喷水，警 铃、喇叭响功能正常；电梯迫降至首层。 ② 破玻报警，消防栓泵启动。 ③ 喷淋头喷水，湿式压力阀动作，水警铃响 ,喷淋泵启动。 ④ 地下室上述报警时，除了电梯不迫降外，其余与上面的相同。 另外，分区防火卷帘下降至地面；送风机和排烟风机启动。 ⑤ 凡火灾报警切断非消防电源。 ⑥ 凡火灾报警消防主机应收到火警信息和设备联动信息。 在 CRT 上显示这些信息。 ⑦ 监控中心可以远程控制防火卷帘下降，消防栓泵、喷淋泵、风机的启 /停。 ⑧ 灭火器在正常使用时限内。 2） 操作职责 ① 值班运行确认火灾报警，填写运行记录表。 ② 保持消防设备、机房环境、标牌标识符合标准。 ③ 定期巡检警铃、喇叭、探头、破玻、喷淋头、防火卷帘、按钮合有无松脱或损坏。 ④ 定期巡检探头、模块的状态是否正常。 ⑤ 定期抹擦警铃、喇叭、破玻的灰尘、污渍。 ⑥ 每月清抹卷帘帘面一次。 ⑦ 定期清扫主机、广播系统、联动柜的灰尘。 ⑧ 定期清扫水泵电控柜的灰尘。 ⑨ 定期检查灭火器，必要时称重。 3） 保养职责 ① 按照月度、季度保养计划，完成以下设施的保养，并填写保养记录。 a. 消防栓泵和喷淋泵保养。 b. 水泵电控柜保养。 c. 消防管道、阀门保养。 d. 湿式阀保养。 e. 消防主机保养。 f. 探头保养。 g. 消防广播系统保养。 h. 卷帘门保养。 ② 定期进行系统联动测试，检测 系统的功能。 4） 维修责任 ① 对于一些技术专属部分的设备，聘请合格的分包维修方进行维修保养，乙方有义务进行现场监管，并对甲方承担维修责任。 ② 因产品或施工质量问题造成消防报警系统设备及其零部件发生故障或意外事故，及由此造成的第三方人身及财产损失，由相关责任方承担法律责任及经济赔偿责任。 ③ 乙方日常保养中如发现线路或元件损坏，在职责范围内及时检修或更换新的线路或元件。 ④ 凡经维修或更换零部件的设备，经过调试，必须达到使用说明书的技术指标、性能。 ⑤ 因使用不当或人为过失造成 消防报警系统设备及零部件 损坏的，由责任人负责修复或负 赔偿责任。 6. 通信系统、广播电视系统、管道煤气系统：管理处协助相关部门开展维护工作。 由相应单位负责。 管理处可代业户联系相关工作，可做一些简易查看。 十一、 公共设施维修管理服务标准 一、 建筑物维护保养 （一） 房屋建筑结构 1. 保养和管理责任 1） 每年巡视 1 次房屋主体结构，观察情况有无异常，进行安全确认（需要时，报政府专业机构检测）。 2） 在冬、雨季和天气异常时安排房屋设施巡视，对易出问题的部位重点检查。 3） 每月检查清理 1 次屋面、檐沟内落叶杂物树叶等，疏通雨水口、落水管等。 4） 每周巡视 1 次楼宇单元门、楼梯间通道部位以及其它共用部位的门窗、玻璃 、通道照明灯等。 5） 对室内装修进行检查，防止对楼体承重结构进行改动或打、凿等行为。 2. 房屋结构损坏维修责任 1） 乙方有责任防止造成房屋结构损坏，业户私自进行的有危害机构的行为，管理处一经发现，上报严肃处理，并由当事业户承担责任。 2） 房屋结构发生损坏，乙方有责任及时向开发商通报，并积极组织开展有关维修工作，但不限于下列情况： ① 因设计或施工原因，造成建筑物的地基下陷、开裂、倾斜及主体结构构件开裂、变形、破损； ② 因设计、施工或防水材料的质量问题，造成天面渗水、滴漏； ③ 非因乙方保养责任造成的房屋结构的其它损坏。 3） 因使用不当或 人为过失造成房屋损坏的，由责任人负责修复或负赔偿责任。 3. 建筑物外立面 1） 保养和管理责任 ① 保持建筑物外立面瓷片无缺式、涂料色泽基本一致。 ② 保持无乱建、乱挂等违规现象。 ③ 保持无窗外装防盗网、无锈迹班驳等现象。 2） 维修责任 ① 对瓷片脱落及时修复。 ② 检查外立面观瞻状况，纠正违规行为。 ③ 定期对房屋外墙进行目视查看，对外墙面砖有脱落或大面积污损的，对脱落的较大区域进行围闭，并及时安排进行全面检查处理，稍后即安排修复。 对大面积污损的，责任责任单位进行及时处理，在施工过程中，加强监督，防止发生污损事件。 ④ 因施工等原因致使建筑物 、构筑物外立面有明显污迹的，及时进行清洗、粉饰。 ⑤ 督促外立面的空调冷凝水管支管破损的业户自行负责修复。 ⑥ 定期检查阳台铁栏杆，并对出现锈蚀情况的进行翻新油漆，保持观瞻亮丽。 （二） 公共区域防水 1. 保养和管理责任 1） 每季度对公共防水区域进行一次检查（逢雨季加密频次），对沉降缝、后浇带、管道穿过外墙部位、外墙预埋件部位等容易出现渗漏的部位重点检查。 2） 建立防水、渗漏维修工程档案，对出现渗漏的部位进行维修登记，便于日后查阅。 2. 维修责任 1） 乙方及时处理和维修影响房屋功能的渗漏问题，方法可采取堵、排和引流、做装饰面覆盖等多种方式进行。 2） 属过了保修期，而又发生在业户室内（包括上下楼层之间及业户卫生间沉箱渗水出墙外而滴入他人窗台）的渗漏维修责任由业户负责。 管理处有义务进行协调维修工作。 3） 外墙渗水入室内的（不包括窗户本体渗漏入室内），管理处安排处理。 （三） 公共区域油漆粉饰 1. 状态要求 1） 墙面平整、无明显污渍。 2） 门窗、栏杆等无尘、无锈迹，不脱漆。 2. 保养和管理责任 1） 每月对公共区域油漆粉饰部件进行巡检，发现饰面污渍、锈迹及脱漆等现象及时处理。 2） 楼梯间、共用走廊的室内墙面每周巡视一遍。 有污损情况及时安排粉刷。 3. 维修责任 1） 一切责任均由乙方承担。 对于一些高空作 业的，需要聘请合格的分包维修方进行维修保养，乙方有义务进行现场监管，并对甲方承担维修责任。 2） 因施工、维修、安装等行为损坏外墙的，由责任方负责处理。 管理处督促施工安装单位按规定要求进行必要防护，防止发生污损事件发生。 3） 私家阳台栏杆、门窗本体由业主负责维修。 其他公共区域的设施由管理处及时维修，保持良好状态。 4） 乙方对铁皮雨水斗、落水管、支撑或其他各类构件（铁栅栏、铁栏杆、铁门）其油漆起皮、剥落或铁件锈蚀应除锈、刷防锈涂料后再进行油饰；铸铁污水管、水管、煤气管在刷防锈漆后再刷两道相关颜色油漆。 二、 公共设施维修保养 （一） 楼内公共场所及其设施 1. 状态要求 1） 楼内公共场所及其设施包括大堂、楼梯、走廊之地面、天花、墙面、消防门、闭门器、门栓、合页、灯具、装饰、垃圾筒等。 2） 墙面平整，无明显污渍，瓷片、玻璃、平面镜等完好无破损。 3） 地面平整，无塌陷，瓷片完好，个别有小的崩角，进行填补处理，颜色近似，不明显影响观瞻，瓷片有大部份破损的，及时更换。 4） 消防门、闭门器、门栓、楼梯栏杆外表无锈迹，不脱漆，安装牢固，闭门器、分门器正常闭合。 5） 垃圾筒外观完好，无污渍、无锈迹，不脱漆，统一摆放。 2. 保养和管理责任 1） 每周巡查 1 次楼内公共场所的门窗、消防门、闭 门器、门栓、垃圾筒，保持无污渍、无破损，能正常使用。 2） 每周对公共墙、地面及天花装饰进行 1 次巡查。 保持地面无坏损及严重污渍，地面、地砖破损有影响的必须进行修补与更换；墙面、顶面无起皮、污迹和划痕，无明显裂缝；地脚线无脱落及损坏；天花无缺少及严重污染，天花板有污染和残。