质量管理体系专业审核作业指导书-房地产开发、出租及经营(doc21)-作业指导(编辑修改稿)

质量管理体系专业审核作业指导书-房地产开发、出租及经营(doc21)-作业指导(编辑修改稿)内容摘要：

房地产开发公司应做到： 确定对供方及采购的产品控制类型和程度、材料和设备。 根据确定的要求选择从事市政配套（供水、供电、电信、市政、供暖、供气）的施工单位。 确定并实施检验或其他必要的活动，以确保采购的产品满足规定的采购要求。 7． 5． 1 这个阶段的产品质量形成活动主要是由做为外包的施工安装、市政配套、设计的监理单位来完成的。 房地产开发公司应按事先的策划积极参与协调以下主要活动： 组织开展设计交底和整理图纸会审纪要。 批准施工单位的施工组织设计。 督促工程监理控制工程质量。 参与关键过程的中间验收。 7． 6 房地产开发公司应确定需实施的监视和测量以及所需的监视和测量装置，并对其装置加上控制。 其监视和测量的对象可能涉及以下活动： 通常的施工安装和配套过程； 过程产品的质量检验； 自购材料的进场检验。 8． 2． 3 在本阶段，房地产开发公司采用如下的活动来实施对施工安装的配套过程的监视和测量： 定期和／或不定期的对施工现场进行巡视。 通过和施工单位及监理单位人员平时的交流，了解工程进展、施工质量及可能需解决的技术问题等。 通过定期的施工协调和不定期的碰头会指出问题确保过程受控。 中国最大的管 理 资料下载中心 (收集 \整理 . 大量免费资源共享 ) 第 10 页 共 19 页 8． 2． 4 尽管现场施工质量的控制职责已分包给监理单位，作为产品质量的第一责任人，房地产公司仍应通过不定期地参与抽查进货和过程产品质量来验证施工过程处于受控状态。 其可能开展的活动有： 核对进场原材料、半成品的出厂合格证和复试报告 抽查进场原材料、半成品的实物质量。 诸如：实测进场钢材的尺寸和规格，抽查混凝土拌合物的塌落度。 8． 3 这个阶段的不合格可能表现为如下的形式： a） 施工单位和房地产公司 采购的材料不符合规定的要求； b） 施工单位未按施工组织设计、技术交底、作业指导书、操作规程的要求组织施工和进行工程报验； c） 监理单位未按监理规划和监理实施细则的规定验收材料和过程产品； d） 设计变更批准手续不全或其内容违背强制性标准和强制性条文的规定； e） 有证据表明工程实物质量不合格。 2．针对以下不合格情况，房地产公司应采取行动的原则是： a） 出现不合格，过程未失控可以只进行纠正。 b） 出现不合格过程已失控必须采取纠正措施。 5 竣工验收 7． 5． 1 竣工验收的程序是： 施工安装单位内部由企业技术负责人组织企业有关部门进行 检验评定，合格后书面报请房地产开发公司组织验收。 房地产开发公司收到施工安装单位竣工报告后，组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。 有关单位可能包括以下部门： a） 质量技术监督局（主管电梯、锅炉验收） b） 公安消防部门（主管消防设施，消防通过验收） c） 供气部门（主管供气系统设施验收） d） 环保部门（主管环保设施验收） 房地产开发公司将竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件报建设工程质量监督机构备案，建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为 的，责令停止使用，重新组织竣工验收。 中国最大的管 理 资料下载中心 (收集 \整理 . 大量免费资源共享 ) 第 11 页 共 19 页 7． 6 房地产开发公司应确保用于验收的计量器具处于检定或有效期内。 这些仪器可能包括：钢卷尺、靠尺、塞尺等。 8． 2． 3 房地产开发公司应监视竣工验收过程，确保其按程序进行 8． 2． 4 房地产开发公司应监视和测量竣工验收结果，确保其符合有关的验收准则。 诸如：《建筑工程质量检验评定标准》。 8． 3 凡未按规定的程序进行竣工验收或结果不符合有关的验收准则，均构成不合格； 对竣工验收过程中出现的不合格应进行纠正，且不得交付使用。 6 交付使用 6． 2． 2 在影响房地产项目销售的内部因素中，除了该项目的地段、交通、户型、环境配套和按揭方式外，另一个重要的因素是房地产公司的销售策略和销售人员的沟通能力。 在这一阶段的关键岗位可能有：销售人员、负责向顾客办理商品房移交手续的人员。 房地产公司应对销售人员进行必要的知识和技能的培训。 6． 3 这个阶段的基础设施包括： 销售人员和办理移交手续人员的办公场所（含顾客接待场所）办公条件和通讯工具等。 为商品房提供各种使用功能的处于公用部位的设施。 诸如：电梯配电设备、水泵设备、空调设备等。 为顾客看房提供的交通 工具。 6． 4 这个阶段的工作环境包括： 销售人员的工作环境； 办理移交手续人员的工作环境； 可能时，包括商品房周围的自然、人文、交通等环境。 7． 2． 1 顾客对产品有关的要求通常包括以下几方面： 拟购房房间分隔方式。 诸如：要求改变房间的分隔方式和门窗的位置； 拟购房功能设定情况。 诸如：要求调整各种强、弱电插座的位置； 改变初装修做法； 要求提供更详尽的与拟购房有关的信息等。 中国最大的管 理 资料下载中心 (收集 \整理 . 大量免费资源共享 ) 第 12 页 共 19 页 7． 2． 2 房地产开发公司应评审顾客的要求，并确保： 顾客的要求不违背有关法律法规的要求； 公司有能力满足顾客的要 求； 规定后的顾客要求传达到有关的单位并执行； 满足顾客要求的更多的信息。 具体应对贷款方式、宣传资料、售楼书、合同等在发布前应进行评审。 7． 2． 3 房地产开发公司与顾客之间的沟通方式通常有： 电话交流（包括传真和电子邮件）； 面对面的交流； 提交书面要求（顾客的行为）； 发放调查表（组织的行为）。 7． 4 房地产开发公司应按确定的要求选择提供按揭的银行和物业管理公司，评价的依据涉及到企业的资格、信誉和经营业绩等。 7． 5． 1 与顾客达成售房合同后，房地产开发公司应按规定的程序向顾客办理 移交手续。 7． 5． 2 房地产开发公司应对交付使用过程进行确认，因为这些过程是由房地产开发公司的工作人员在与顾客的接触中发生的，服务质量的好坏，只有在服务交付后才能显现并做出判定。 确认的内容通常包含以下几个方面： a) 选派经培训合格的人员从事销售。 b) 规定销售人员在充分了解顾客需求的同时，向顾客提供有关商品房系统全面、准确的信息。 c) 采用标准文本的销售合同； d) 按规定的程序办理诸如首付、合同、缴税费、按揭、房产移交和产权签约等手续。 7． 5． 3 房地产开发公司应正确标识楼层、房间量、房屋面积、已 售、待售等，以避免顾客混淆； 房地产开发公司应通过向顾客提供房屋的质量保证书或备案的结果来向顾客表明其提供的是合格的产品。 7． 5． 5 房地产开发公司应保护好移交前属于顾客所有的房屋及其内部设施。 房地产开发公司应保护好属于全体顾客共有的公用部位和公用设施。 8． 2． 1 房地产开发公司收集顾客满意信息的方式有： 发放问询调查表； 收集维修部的顾客反馈意见。 房地产开发公司利用顾客满意信息的方式有： 综合分析顾客的反馈意见； 必要时，应用统计技术。 中国最大的管 理 资料下载中心 (收集 \整理 . 大量免费资源共享 ) 第 13 页 共 19 页 8． 2． 4 手续后，应保。