物业管理企业改革与发展工作交流会交流材料(doc19)-组织变革(编辑修改稿)

物业管理企业改革与发展工作交流会交流材料(doc19)-组织变革(编辑修改稿)内容摘要：

系，确保业主集体委托的管理目标的实现。 其二、是对房屋及配套设备、设施和相关场地的维护管理是物业管理的基本内容，体现管理事务的公共属性。 尽管业主可以通过合约的形式与物业管理企业就管理内容、管理项目、服务质量、服务深度、服务价格等进行约定，但对房屋及与之相配套的设备、设施和相关场地进行专业化维修、养护、管理，以及维护相关区域内环境卫生 和公共秩序，则是物业管理的基本内容，任何合约都要以此为基础，不能从中删减，否则，就会削弱物业管理的功能和作用。 这也是狭义物业管理的主要范畴。 其三、体现物业管理的经营属性的专项服务和特约服务必须 大量管理资料下载 考虑物业管理区域整体公共利益的需要。 专项服务和特约服务的内容可以相当广泛，从家政服务，乃至中介代理，租赁经营、房屋销售，总之，在法律法规许可的范围内，只要业主有需要并愿意委托，而物业管理企业又有这方面的能力和资源，一旦达成协议，便可以接受委托。 这样，就拓展了物业管理的内容，延长了物业管理的产业链，从提高物业管理企业经 营绩效、为业主的生活提供方便等方面有力地支持了公共管理目标的达成。 其四、物业管理属于公共管理的最具体层次。 公共管理可分为个层次：公共政治管理 —— 国家的治理，又称广义的政府管理；公共行政管理 —— 狭义的政府管理；公共事业管理 —— 政府直接或委托私人（如各类法人）、非政府公共组织进行的专业管理；公共资源管理 —— 政府或私人（如各类法人或自然人）对自然资源和社会资源管理；公共事务管理 —— 依法进行的两人（法人或自然人）以上的共同事务的管理。 物业管理就属于公共管理最微观的公共事务管理层次。 三、物业管理公共管理属性的实证 分析 1．从国外物业管理理实践活动的内容看 ,物业管理具有明显的公共管理属性 在国外，物业管理在不同对象和内容上体现物业管理的公共管理属性：即租户（或物业使用人）在使用物业过程中的建筑屋及设施设备的公共事务管理与业主的由区分所有权引起的 产权关系、 公共关系的管理。 大量管理资料下载 在 英国，微观上， 19 世纪 60 年代伯明翰市的奥克维娅 希尔（ Octavia Hill）最早为其出租物业制定了一套规范 —— 约束租户的行为管理办法，要求承租者遵守，同时女房东希尔女士本人也及时对损坏的设备、设施进行了修善，维护了起码的居住环境。 这被视为最早 的物业管理，体现了 建筑屋及设施设备的公共事务管理属性。 在宏观上，伯明翰市政府为适应当时的工业发展的需要，从城市建设的角度出发，开创了由政府出面主持房地产即物业的成片开发、租赁、管理的先例，体现了政府公共管理对物业管理领域的渗透。 在美国，现代的专业性物业管理却是于 19 世纪末至 20 世纪30 年代在美国形成和出现。 适应公寓大厦、摩天大楼的等区分所有权物业的出现及其管理的需要 而发展起来的，高层建筑附属设备多，结构复杂，防火、保安任务繁重，特别是一些标志性建筑的美容保洁工作，技术要求很高。 所以，大厦的日常管理、服务、 维修、养护等专业技术要求大大超出传统的物业管理要求。 尤其棘手的是，摩天大厦的业主常常不是一个或几个，而是数十个或数百个，面临着不知由谁来管理的难题。 结果，一种适应这种客观需要的专业性物业管理机构应运而生，该机构应业主的要求，对楼宇提供统一的管理和系列的服务，开启了现代物业管理的大门。 美国学者罗伯 C特凯尔认为物业管理发展有几个原因：“钢结构建筑的出现和电梯的发明、城郊区域的发展以及投资机 大量管理资料下载 会的增多”； “钢结构建筑的出现和电梯的发明” —— 区分所有权物业的出现多业主、多使用人（租户）；“城郊区域的发展以及投 资机会的增多” —— 区分所有权物业的出现多业主、多使用人（租户）。 这都引发出以物业为纽带的公共事务管理的需要 2．从 物业管理较为成熟 的香港的物业管理主体演变发展趋势看， 物业管理的公共管理属性越来越凸显出来。 在香港，香港物业管理溯源香港的物业管理是顺应房地产综合开发的发展而派生出来的产物 ,它的产生 ,可追溯到第二次世界大战之后， （ 1）政府管理 —— 行政管理。 政府派员“看更”服务 ——香港早期物业管理的物业管理主要是“看更”服务，即由专人进行夜间巡逻等治安保卫工作。 屋宇建设委员会聘来房屋经理管理—— 在香港回归之前， 当时的香港政府自 20 世纪 50 年代开始，为解决住房紧张的问题，仿效英国的公共住房政策，制定了早期的“公共房屋计划”，继而成立了屋宇建设委员会，开始兴建公共住房，称为“公屋”，主要出租给低收入阶层。 第一个拥有大量楼宇的屋村于 1958 年落成。 另外，政府部门工务局也兴建了设备齐全的屋村，并由屋宇建设委员会负责管理。 为筹划和管理好一批批公共楼宇和屋村，前香港政府特别从英国聘来房屋经理。 从此，专业性房屋管理的概念正式引入香港。 （ 2）发展商管理 —— 企业管理。 由于对住房的需求量很大，单靠政府的财力还难以解决问题，于是。