恒富物业公司物业项目管理制度及工作流程(37页)-项目管理(编辑修改稿)

恒富物业公司物业项目管理制度及工作流程(37页)-项目管理(编辑修改稿)内容摘要：

检查确认，在交接记录本上签名确认。 完成清洁工作。 物业办公室负责人每天对交接情况进行检查核实。 4 、车管员要服从安排，严禁私自换班，一经查实按公司相关规定扣罚。 车管员如需辞职者，需提前半月提出申请。 临时离职者当月奖金及福利费不予计发。 车管员因事请假半小时 1 小时内，可向车管专员请假，超出 1 小时须向物业项目主管（主办） 申请，获得同意方可请假。 扣款按照公司《员工考勤制度》执行。 外出吃饭时间控制在 1 小时以内，超出 1030 分钟按迟到处理，超出 30 分钟以上按无故旷工处理。 （二）物业项目薪酬管理制度 物业项目办公室全体员工的考勤管理，严格执行公司行政制度《员工薪酬管理制度》相关规定。 但因物业项目存在招商和销售，针对物业项目的特殊性，增加以下薪酬管理制度。 为激励物业员工工作积极性，员工工资除按照公司的薪酬制度执行外，可将招商及销售的业绩按比例提成，在公司规定的薪酬上，按营业额的 3%提成。 物业安全工作是重中之重， 公司设立安全奖，全年无重大安全事故，隐患查处率为 100%，物业所有员工即可获 得 200 元安全奖。 如果出现安全责任事故，则按照《绩效考核办法》扣罚。 由于车管员职位较特殊，故薪酬制度单列 车员管薪酬 由四部分组成：基本工资＋工龄工资＋绩效奖金＋福利费 ◆基本工资： 755元 /月 ◆工龄工资：按进入公司满一年后始计，第二年开始每满一年每月给予工龄工资 20 元。 工龄工资以五年封顶，即入司工作满五年后不再递增计算工龄工资。 ◆绩效奖金： ◆奖金按如下标准计提 以本车库当月收到的临停车收入为基数，其该收入在一万元以内（含 ）则提取其中 10%作为奖金，若该收入在一万元以上则按超出部分再计提 5%作为奖金，原则上由该车库所有车管员平均分配。 （本条规定目前仅适用于江南明停车库）。 为车库新增月票停放客户的，则每新增 1 个客户按 10元 /人的标准奖励给当值经办车管员。 公司将根据各车库的运营情况保留每季度调整奖金计提比例的权利。 ◆奖金的发放管理 每月 5 日前，物业项目办公室将各车库上月的临停收入报总公司财务部核算，总公司行政办公室于 8 日前按上述奖 金计提标准算出当月应发奖金金额，并报总经理批签后，由行政办公室将此奖金平均分配至该车库所有车管 人员，在车管员工资中统一发放。 每月 5 日前，物业办公室将各车库上月新增月票客户的数据报总公司行政办公室，由行政办公室核算后，直接将该奖金计入经办车管员的工资中予以发放。 ◆福利费： 国家法定节假日：元旦、五一、端午、中秋及国庆，过节费 50 元 /人；春节节日礼品 50 元 /人（不发现金）。 （考虑到各节日多在月初，为防止车管员未事先申请而临时离职的原因，故以现金发放的过节费均纳入车管员工资中，延迟一月发放。 ） ◆关于节日加班费： 车管员在国这法定节假日当班的按 50元 /天的标准给予节日加班费。 车管员未提前半月度提出辞 职者，取消当月应享受的任何奖金及福利资格。 （三）物业项目考核制度 严格遵照公司《人力资源部绩效考核办法》及行政执行考核，针对物业的特殊性，增加以下考核内容。 安全质量考核：公司物业发生安全质量事故，要在 第一时间进行上报、处理，如因责任人工作懈怠、巡查不到位或其它主观原因发生的安全质量事故，视其事故大小给予警告、记过、记大过等行政处分；如造成的影响和损失较大，除行政处分、绩效扣罚等，对于所造成的损失承担赔偿责任。 物业工作人员未按规定巡查，或未巡查而谎报已巡 查并填写不真实的巡查记录，一经查实扣罚当月 50元绩效工资。 因车管员薪酬为单列，故对车管员的考核按以下标准执行： ◆严格执行公司各项规章制度，服从管理。 违者扣罚 50元 /次，三次以上劝其退职。 ◆车辆进出车库不按规定登记或漏登、补登，扣罚当事人 5 元 /次，如故意者，一经查实则按贪污处理，按未登记 数额的 3倍扣罚，金额较大或后果严重者，将报公安机关处理。 ◆车辆进出车场，国车管员未按规定进行刷卡程序操作抬杆，而擅自抬杆放行无正当理由扣罚 5 元 /次；凡电脑显示有人工抬杆记录，而车管员未做记录者，扣罚 5 元 /次。 ◆无故迟到、早退、旷工按公司《员工考勤管理制度 》扣罚。 ◆不得私自使用车库智能系统配备的电脑做与工作无关的事，违者扣罚 50 元 /次；如因违规操作或故意损毁电脑及车库智能系统设施，按其市价双倍赔偿设备设施及由此造成的其它经济损失，并予除名。 ◆未经物业办公室主管（主办）同意，私下换班，双方 各扣罚 50 元 /次，正常当班者当天工资扣除。 ◆车库内严禁使用公司明令禁止的使用的物品：如瓦丝炉、电热风扇及易燃易爆物品，违者扣罚当班人员 300元 /次。 ◆凡遗失 IC 卡一张，按工本费 30 元 /张赔偿。 ◆损坏公司财物，照价赔偿。 ◆上班时间无故脱岗、离岗，半小时内 50 元 /次， 超出半小时按旷工处理（外出吃饭除外）。 ◆上班时间睡觉、做私事、闲聊、听广播等，违反一次扣罚 10 元 /次。 ◆保持车库清洁，违者扣罚 5 元 /次。 ◆上班时间注意仪容仪表，不得穿背心、短裤、拖鞋，礼貌待人，如有违反，扣罚 10 元 /次。 ◆对工作中出现的问题应及时沟通，如实反映，企图欺上瞒下者，经查实一律除名。 （四）首问责任制 首问责任制：指首问责任人必须尽自己所能为客户提供最佳和满意的服务，直至问题最终解决或给予明确答复的责任制度。 首问责任人：指当客户到访或致电办公室要求提供服务(咨询、申诉等 )时所接触到公司的 第一位员工。 首问责任人负责客户来电、来访的接待、记录、答复。 属首问责任人职责范围且能够准确答复的应及时予以答复、处理。 非首问责任人职责范围或不能准确答复的在第一时间报相关领导，并做好记录，首问责任人不得以此为由予以搪塞、推诿、或敷衍了事。 在完成上报义务后须对处理情况进行跟踪，并告知客户预计解决的时间。 首问责任人在接待或受理有关问题时，要认真听取反映；按照有关规定和程序及时拿出处理意见，限期反馈；该转交的立即办理相关手续转交给下一位接待者，问题转到哪里，责任就到哪里。 员工不仅要精通本职业务，而且要了解本部门业务办理程序，以便能够更好地履行首问责任。 （五）物业安全管理制度 建立消防安全巡查制度，物业主管（主办）、物业专员、车管专员每天不定期不定时对所有物业进行巡查并做好记录，发现问题及时处理并报物业主管（主办）处理结果。 严禁在办公场地及车库内使用瓦丝炉、电热风扇等，易燃易爆等危险品严禁带入车库及办公场地。 车库及办公场地属禁烟场所。 工作人员应及时清理区域内易燃物品，以免造成火 灾隐患。 未经批准，不得违规使用加长电线，严禁用电不使用安全保险 装置或擅自增加小负荷电器。 对所辖工作区域内的消防消防设施、器材工经常巡查，不得擅自挪用消防设施、器材的位置或改为它用，如发现有过期的或无法使用的应及时报物业办公室予以更换。 保证车库道口及车道的畅通、清洁，严禁遮挡安全指示标志。 严格遵守公司职场安全相关规定，车库必须严格按照安全管理和操作规程进行，保证车库的安全运行。 车管员对进出车辆特别是进入车辆进行安全检查，如有损伤及其它问题及时提醒车主，做好记录。 禁止在车库内进行试乘试驾，随时巡查车辆停放情况，保证车辆安全。 如发现车辆有 漏水、漏油、车门及窗未关等现象应做好记录，并及时通知车主到场处理。 1一般安全事件，及时处理，做好记录报办公室友备案。 如发生火灾、刑事案件或其它重大安全事故，需立即通知物业负责人，启动安全预案。 （六）停车场管理制度 管理员必须熟悉停车场的车位分布情况， 通过检查车辆停车 证，查验车辆是否按指定车位停放。 （车证号应 与车位号相符）并按时填写《车辆停放记录表》。 管理员 指挥车辆正确分区停放整齐，车辆应在车位正中停放，不得压车位线，不得随意停放。 要提醒司机关好车窗，锁好车门。 查区域内是否有影响停车安全的因素存在，检查车场设施、灯光、地面有无异物（如钉子、金属片等）及卫生情况，保证车辆的停放安全。 、有效，车场变配电等设备、施工现场等处要有明显警示标识，有防护措施，如有损坏，要及时上报。 24 小时有人值班 ,不得空岗。 序，停车场管理系统发生故障时 ,立即通知工程部人员到场维修 .平时主机显示器保持在实时监控界面。 理员要如实详尽地记录当天发生的事件，发现问题及时向上级报告。 ，举止文明、礼貌待人、服务热情周到、努力化解工作中的各种矛盾，对外避免发生冲突。 ，及时上报看管好事故现场，疏导其它车辆绕行，确保道路通畅。 ，值班员要按照制定的火警处 置预案的程序报警，并通知有关人员到火警地点扑救。 12..停车场内停放的车辆发生丢失，由车主报公安部门处理，管理处将配合公安部门为破案提供线索，不负责赔偿。 （七）物业值班制度 ，不得擅离 职守，不做与。