柳州市xx财富大厦物业管理方案(编辑修改稿)

柳州市xx财富大厦物业管理方案(编辑修改稿)内容摘要：

第 9 页 共 19 页 手提式风量和风速计 个 1500 电源测试电笔 支 20 卷尺： 1M 把 30 卷尺： 5M 把 300 钢尺： 3M 把 50 钢尺： 1M 把 300 水平尺： 600MM 把 250 角尺： 300MM 把 250 小计： 安全设备 高空工作安全带：降伞式 套 1200 50/500反光衣 件 100 耳塞 100DB 打 500 耳筒 500DB 个 500 安全过滤口罩： 100CDN 打 500 护眼罩：眼镜式 个 200 护眼罩：全式 个 500 护眼罩：焊接用 个 1200 护镜（焊接用 1000GDA） 个 600 手套：绵布 打 200 手套：皮革 打 400 铝梯： 1M 把 1000 铝梯： 5M 把 1500 铝梯 ： 4M 把 3000 高空工作台： 6米全护式 个 15000 高压电工全护装 套 2500 连输工具：轴流板式车 部 200 手推车 部 200 小计： 工具 木锄 把 50 扳手：活动 150MM 把 50 扳手： 200MM 把 50 扳手： 300MM 把 100 扳手： 450MM 把 150 菊花板身： 3MM36MM 套 350 组合式： 4MM45MM 套 500 夹具：大力钳（平口） 把 50 O形夹 100MM 个 50 O形夹： 150MM 个 50 O形夹： 200MM 个 50 O形夹： 300MM 个 50 虎钳 150MM 个 200 钢管工具连弯头 套 1500 中国最大的管 理资料下载中心 (收集 \整理 . 部分版权归原作者所有 ) 第 10 页 共 19 页 切割工具：水管用切刀 把 200 铁片用剪刀 把 100 界刀 把 30 剪刀把 50 紧急爆破工具：大手锤 个 100 斧头（消防队用） 个 150 铁笔 支 100 压力钳 把 800 润滑油加油枪 把 200 6角起子（ 0、 5MM16MM） 套 100 管子钳： 200MM 把 50 管子钳： 300MM 把 50 管子钳： 450MM 把 100 管子钳： 600MM 把 300 拉钉钳 把 150 小计 手工具 螺丝起子：平咀 形 100MM X 4MM 支 30 150MM X 6MM 支 30 200MM X 8MM 支 30 250MM X 8MM 支 30 400MM X 10MM 支 30 十字形： 100MM X 3MM 支 30 175MM X 5MM 支 30 250MM X 6MM 支 30 350MM X 5MM 支 30 电子部件专用：平咀 套 40 十字咀 套 40 平咀钳 把 30 尖咀钳 把 30 斜口钳 把 30 专线开口钳 把 100 剪线钳 把 100 鲤鱼钳 把 30 水泵钳 把 60 弹簧 专用用尖咀钳：平咀 把 300 弓咀 把 300 电线护套管钳： 100A以上 把 500 800A以上 把 1500 手锯：金属 450MM 把 50 手锯： 150MM 把 30 手锯：木工 600MM 把 100 手锯： 250MM 把 50 手锤：电工 把 50 中国最大的管 理资料下载中心 (收集 \整理 . 部分版权归原作者所有 ) 第 11 页 共 19 页 手锤：球表 1KG 把 50 手锤： 5KG 把 50 手锤 套 200 吊重滑轮 1吨 套 1500 铁钻 个 200 木工专用工具 套 1200 泥水工专用工具套 800 电动 /机械工具 手电钻电池式 012MM 把 1200 油压手电钻：小 把 1500 大把 2500 油压式手电锤：小 把 1000 锯条式切割机 把 800 片式切割机：小 把 1000 大把 1500 金属磨轮式切割机：手提小 把 1000 手提大 把 1500 磨轮床 部 1500 60A电焊机 部 2020 气焊枪：氧气式 套 3500 乾手机：小 套 1000 大 套 2500 高压水枪（手提式） 套 2020 高压气泵（手提式） 套 2020 高压吹风扇（手提式） 部 1500 高压吸尘机（手提式） 部 1500 手提射灯 支 350 气动打钉枪 把 600 小计： 工 具共计： 值班室 /办公室家具 值班工作桌、椅 7套 400 =2800 工具 2桌 2张 600 =1200 工具柜 2个 1000 =2020 物料架 2个 1000 =2020 工具箱 7个 200 =1400 文件架 7个 100 =700 小计： 10100 （ 六）、保安部用品 值班电筒（充电式） 20套 100 =2020 雨具 20套 80 =1600 办公桌椅 9套 500 =4500 小计： 8100 启动预算总计： 中国最大的管 理资料下载中心 (收集 \整理 . 部分版权归原作者所有 ) 第 12 页 共 19 页 十、物业维修养护设想 对于高层建筑 来说，设备主要有下述部份： 中央空调系统 电梯系统 供、配电系统 水泵组系统 智能化系统 而其中的保养维护和节能运行是物业管理的难点，下面分述我公司的管理设想。 中央空调系统 就任何建筑物来说，选用空调系统都是按当地最热天气时所需的最大制冷量来选取择机型的。 由于一年四季温差变化很大，而实际运行中出现最大设计冷（热）负荷的时间，即满负荷运行时间，全年只不过 15～ 30天左右，更多时间系统则是处在一种低负荷状态下运行。 空调冷水系统一般采用定流量运行方式，其结果是为满足少量时间大负荷制冷要求，从而使多数时间水量输送 运行在过剩状态。 根据一项对中空调机组运行状态进行分析的权威调查显示，中空调机组 90%的运行时间处于非满负荷运行状态。 这样就导致了大流量小温差的现象，为图省电，不少地方采取直接关闭的控制方式，其结果又会产生室内温度偏高或偏低的矛盾。 所以说中央空调系统的节能运行就显得尤为重要。 对于空调用户而言，所耗电量为制冷机组、冷却塔、水泵等系统各部分耗电量的总和。 目前，制冷机组的性能指标同过去相比，已达到很高的水平，而系统中除机组之外其它部分的耗能亦占有相当大的比例，所以不能仅仅注重制冷机组的耗能而忽视了空调系统其它设 备的节能。 其中 降低冷却塔出水温度，对冷水机组性能提高有益，然而，是否冷却塔出水温度越低越好呢。 根据我公司的管理经验来看，是不一定的。 因为 制冷机冷凝压力有一低限，冷凝温度因此也有一个低温限制。 盛华财富大厦 的中央空调系统是 螺杆式冷水机组， 如果 冷凝温度过低 ,就会引起压缩机“失油 ”和蒸发器 “蒸发温度过低 ”而停机。 因此，冷却塔出水温度最佳控制点，应在设计点和最冷点之间，使得制冷机组与冷却塔风机总耗电量最小。 具体 实施 中，可采用变流量自动控制系统，根据用户的使用情况自动调节冷冻水流量及主机负荷，还可采用变频节能等措施来降低运行费用，配合中央空调计费系统，既达到 “ 按需使用、按量收费 ” 之目的，又起到 “ 降耗节能 ” 之效果。 可 较好的解决中央空调进入 商 住 楼 的一大障碍。 在经济飞速发展的今天，完善的设施和智能化的管理方式，给物业公司和用户都带来很大的方便。 中央空调计费系统 的 面世使中央空调的使用发生了由 供 多少用多少 到 用多少供多少 质的转变，体现了 按需使用，按用量收费，多用多付，少用少付 的基本消费原则。 中央空调的计费计量不仅使用户在缴费问题上有据可依，还可以引导用户树立正确的消费观念，促使用户节约能源，以降低运行费用，达到减负增 收的双重效果。 较好的解决了用户与物业管理公司间的矛盾，同时也产生了良好的社会效益。 具有效统计， 商 住 楼 系统在使用计费系统以后，中央空调的每月能源开支比以前减少了 2530%。 随着计费系统的出现，中央空调进入 商 住 楼 也成为可能。 中央空调可以进行计费的观念正在人们头脑中形成。 中国最大的管 理资料下载中心 (收集 \整理 . 部分版权归原作者所有 ) 第 13 页 共 19 页 中央空调运行维护成本计入物业管理服务费，中央空调发生的水电费用按实际发生额向业主或非业主房屋使用分摊。 据了解，去年 “非典 ”过后，国家卫生部颁布了《公共场所集中空调通风系统卫生规范》。 规范规定，对公共场所空调系统的各部分，如过滤器 (网 )、加 热 (湿 )器、冷凝水盘等，应每年进行一次全面检查、清洗或更换。 空调房间内的送、排风口应经常擦洗，保持清洁，表面无积尘与霉斑。 空调系统冷却塔应保持清洁，每 6个月清洗一次。 一般 清洗费用为 每平方米40 元左右。 电梯系统 现行的电梯运行维护费 用 中包括运行人工费、大、中修费用和 运行中消耗的水、电费和折旧费。 电梯运行维护费用， 在 业主大会成立前，由开发建设单位与物业买受人在房屋买卖合同、物业服务合同中约定收取分摊办法；业主大会成立后，由业主大会与物业服务企业协商确定收取分摊办法；未成立业主大会，又没有在房屋买卖合同、物业 服务合同中约定收取分摊办法的，按照房屋建筑面积比例分摊。 其 收费标准是 ： 一部 变频 调速的 电 梯有人驾驶每年的费用是 63620元，无人驾驶则减少近一半为 35754 元。 盛华财富大厦 共有乘客电梯两台、观光电梯一台、自动扶梯两台 , 其中乘客电梯和自动扶梯按 无人驾驶 梯计算， 观光电梯按 有人驾驶 梯算，则成本如下表： 序 号 项目 元／台 .年 构 成 备 注 1 运行费 34480 包括工资、管理费、电费和质验 费 3 人 /天 2 维修费 8050 包括电机和卷场的维修，保养费、 普查费等 3 大修费 8090 包括修换主 体，专项修理 4 设备折旧 13000 折旧周期 15 年至 18 年。