20xx年关于新建某农产品交易物流中心项目贷款评审报告(44页)-物流运作(编辑修改稿)

20xx年关于新建某农产品交易物流中心项目贷款评审报告(44页)-物流运作(编辑修改稿)内容摘要：

术评估 建筑工程 本项目可分为会展中心、农产品批发市场、农 产品分拣加工、农产品物流中心等四大区域以及生活公用设施。 所有子项均为普通 结构，工艺和土建施工无特殊要求，其施工和安 装技术成熟，其结构形式为：会展中心为框剪结构；农产品分拣为轻 钢结构；农产品批发市场和生活用公设施为砖混结构；农产品仓库为 砖混和排架结构。 低温冷库 制冷剂为 NH3， 18℃ 以下蒸发温度采用双级压缩系统。 由于局部有 25℃ 库， 18℃ 以下氨蒸发温度为 35℃ ； 0℃ 以下氨蒸发温度为10℃ ；供液方式以氨泵强制供液再循环为主；压缩 机为螺杆压缩机，配有 PC、根据运行工况的需要配有自动容积比能量调 节，油冷却采用高压氨液冷却方式；冷凝器为蒸发式冷凝器 ；电气控制方面， 以库温和设备调定值为中心，根据负荷自动进行制 冷系统最佳工况（节能）运行，在压缩机房，设置大屏幕电视对压力、 温度、液位、设备运行状态进行模拟显示监控、遥测和打印；库房均 采用吊顶式和阁楼式冷风机 ,热氨自动（定时）融霜。 信息网络系统 信息网络系统分三个层次，即电子商务系统、 信息门户系统和后台管理系统。 电子商务系统：以交易中心为依托，建立非区 域性的网上虚拟交易电子商务系统，采用企业对企业（ B2B）的电子商务模式，逐步实现农产品在网上的洽谈、合同签订、电子结算 、产品交割及物流配送等功能。 信息门户系统 ：建立交易中心信息中心，利用计算机网络设 立交易中心、协会组织、生产基地、收购企业、农 民大户及农产品加工企业信息采集点，开发农产品行情报导系统及价 量数据库及加工企业需求数据库，以 WEB 站点形式发布，进而连结国内外相关农产品运 销电子化组织及电子商务网站。 后台管理系统：通过该系统，实现网上销售、 订单和供应链的统 一管理及批发市场交易、质检、物业、客户等 各方面的综合管理。 IC 交易市场管理系统 是一个集 IC 卡管理、交易及市场综合管理一体化、模块化 、开放的信息平台，既能满足以市场为中心和以客 户服务为目的开 放式管理需求，又能满足市场管理者对市场经营状况 的分析与监控。 共分六大功能模块：资料管理、 IC 卡管理、交易管理、摊位管理、收费管理、质量检测、数据分析。 多媒体信息发布系统 为购销双方提供及时准确市场交易实时行情。 根据市场的成交情况实时统计出每一种商品的行情，如最新成交 价格、成交总量、当日最高价、最低价、加权平均价等，利用电子显 示屏进行实时播放。 动态发布农产品供求等各类农业信息，为客户制 作播放多媒体广告宣传等资料。 检疫、检测系统 主要对国家目前规定的农产品质量检测及农药 残留检测，常规 指标在市场内完成，需要大型仪器设备进行检测 的以对外协助方式进行。 本项目的检测，重点解决粮油、蔬菜、水 果、水产、肉禽蛋和土特产等流通中质量安全，本市场需对国家目前 粮油产品 99 种产品质量检测及农药残留检测项共计 93 项； 蔬菜、水果、水产、肉禽蛋和土特产等产品质量检测及农药残留检测项中的 主要常规项目进行检测。 对肉类产品和禽蛋类产品进行常规的检疫 、检验。 常规项目的检验将直接在交易物流中心进行，检验的项目将 申请有关部门和单位在交易物流中心设立相应机构和实验室，在现场 无法进行的项目送相关 专业机构检验。 项目建设 土地条件评估 根据 ****市城市规划局规划意见书（ JGY20200080），该项目计划占地 ****M2（ ****亩），一是建设用地 ****M2（ ****亩），其中：存量建设用地面积 ****M2（ ****0 亩），新征建设用地 ****M2（ ****亩，已经省国土资源厅和 ****市国土资源局批准）；二是代征城市公共用地面积 *****M2（ *****亩）。 目前，项目实际取得土地使用权证面积 为**** M2（ ****亩），其中：商业用地 ***** M2（ ****亩），工业用地 ****M2（ *****亩）。 五 、 设计方 案及工程估算 （一） 项目产品市场评估 ****农产品产供销概况 近年来， ****农产品生产总量稳中有升。 2020 年达到 5200 万吨，除自给外，提供农产品商品量 3280 万吨，商品率达到 63%。 由于农产品区域性、季节性特点强，外地农产品进入 **市场销售或流转总量达 500 多万吨。 据统计，每年 ****农产品流通总量达到 3800 多万吨、年流通总额超过 1200 亿元，大大高于全国其他地区的水平，展现出良好的市场建设前景。 全国与 ****农产品批发市场交易情况比较评估 据统计，全国农产品年交易总额约 8000 亿元，其中约 4519 亿元通过 4682 家规模以上农产品批发市场进行交易，年平均 交易额 1 亿元左右，农产品批发市场已经成为农产品流通 主渠道。 然而。 在 ****亿元交易规模以上的农产品批发市场仅 65 家，年交易额 220 亿元， 仅为 ****农产品总流通额的 18%。 整个 ****市（含所辖三市三县两区）亿元规模以上农产品批发市场仅 12 家，年交易额 40 亿元，仅占 ****农产品总流通额的 14%。 这种批发市场建设滞后的现实与全国重点农产品生产基地和唯一地跨两湖区域中心城市的 地位极不相称，但同时也为农产品交易物流行业的企业提供了商机和 发展空间。 ****农产品市场建设营运情况分析评估 当前， ****农产品市场可分为三个层次 :一是集贸市场，以县以下城镇为主，交易形式是农民直接与消费者买 卖，交易场地一般是露天空地，交易时间为朝聚晚散；二是批零兼营 的简易市场，主要设在县城的中心地带 ,交易是经纪人与批发商现货交易，场地简陋， 且欺行霸市现象严重、农副产品价格人为操作因素 较大；三是集中在地级城市，以批发为主的市场。 如 ****的长港路、沙隆达水果批发市场，常德的甘露寺，岳阳的花板桥等，主要由房地 产业主提供场地、房屋。 市场大多场地窄小，秩序混乱 ，并且绝大部分没有完备的检验检测设施。 ****65 家农产品批发市场存在着缺乏统一规划，布局 不够合理，发展空间受阻，经营设施简陋，交易手段落后 ，市场主体组织化程度低，业务经营存在盲目性，信息网络建设滞后 ，信息传播渠道不畅，市场辐射能力不强，社会知名度不高等弊端。 目前， ****没有一家具有强大辐射功能的农产品批发市场，江汉平原 最大的港务副食批发市场年交易额也仅为 16 亿元，这种状况与 ****的农业经济地位极不相配。 项目在市场流通总量中的占比评估 目前， ****乃至 ****农产品市场竞争态势处于低层次的 自由竞争阶段。 本项目设计的年交易总量 290 万吨，约占 ****农产品流通总量的 10%，设计的交易总量是有保证的，同时也对区域 农产品市场具有相对的影响力。 （二） 项目的经营规划评估 市场导入期经营规划 项目的市场导入期，是指市场的建设期和建设 完成后 12 年内。 项目在建设期内，一方面合理调配各种建设要 素，提高建设效率；另一方面按照 “ 总体规划、分步实施、边建设边经营 ” 的思路，强化业务拓展。 其营销策略主要是整合市场，大力发 展贸易业务，以贸易业务为突破口，提升市场的知名度。 主要工作是 接纳或联合 ****区域内有实力的市场和商户入场经营，同时规范经纪 业务、服务业务和物流配送业务管理。 此外，每年还将举办全国性 “ 油料节 ” 、 “ 粮食展 ” 、“ 棉花交易会 ” 、 “ 淡水产品节 ” 、 “ 糖酒会 ” 等，扩大市场知名度。 市场发展期经营规划 项目的市场发展期，是指项目营运 23 年内。 其经营实施方案包括三个方面：一是产品策略。 贸易、服务、经 纪、物流配送业务纵深推进，形成纵横交错的营运格局。 产品策略的 重点在增加服务的附加值上。 此时， “ ****农批 ” 品牌已有农业基地支撑，核心价值定位于优质安全，能够给厂商、流通商、农户带来收 入上。 项目在进一步巩固发展贸易业务的同时，加强对经纪业务、物 流配送业务、服务业务、电子商务等交易平台的规范提升。 具体包括五 大管理体系：一是产品 的质量管理体系，建立和完善市场准入、质检 、行业自律、先行赔付、无忧退货等制度；二是价格管理体系，包括构 建各类农产品价格信息数据库、推行竞价拍卖交易、杜绝价格欺诈、 实行价格指导检查制等；三是优质服务体系，包括服务流程标准、岗位 管理标准、建立服务投诉体系；四是物流配送体系，包括统一标识、 统一运载工具、统一服务流程等；五是信息技术体系，通过电子商务 平台，对外提供商户订单管理、销 售管理、库存管理、账务管理等功能，为商户 提供充分的信息，对内实现业务数据交换。 二是渠道策略。 贸易业务选择 “ 基地+中心 +超市 ” 短渠道模式，经纪业务、物流配送业务及服务 业务在原有基础上，进行管理规范和经营业态提升。 三 是促销策略。 每年继续举办 1012 次大型农产品 “ 节、会、展 ” ，获取效益；加强农产品物流布局，与全国有规模的农产品批发市场在资 金、信息共享方面组建物流联盟，并在国家级媒体上隆重推介。 市场成熟期经营规划 项目的市场成熟期，是指项目营运 35 年后，项目发展成为全国农产品物流行业具有引导性和重 大影响力的企业，重点实施四大业务综合素质的全面提高策略。 项目在维持发展期 产品组合不变的情况下，重在运用品牌效应，采取资本运营方式建 立一批有一定规模的农产品深加工企业。 中心的贸易业务、经纪业务 、物流配送业务、服务业务围绕深加工产品服务。 同时筹备行业技术 规范，引导农产品物流企业与外资企业进行竞争合作，向期货交易市 场发展。 六、 项目建设优势评估 政策优势 自 2020 年以来，党中央、国务院连续五年下发 “ 一号文件 ” ，提出了一系列发展 “ 三农 ” 的政策措施。 而 “ 三农 ” 问题的关键，是农产品的产业化和市场化，其中又以 突破农产品流通环节的瓶颈最为关键。 建设和发展具有现代交易物流功能的农 产品批发市场，是落实党中央关于建设社会主义新农村战略决策的具 体实践。 本项目的总体定位和建设计划，均属国家鼓励发展的产业类 型，被列入商务部 “ 双百市场工程 ” 和省农业产业化重点工程，受到全方位、多层 次的政策支持， ****市主要领导也多次对该项目给予重要批示。 项 目在取得项目申报和建设所必备各种前置性审批文件的基 础上，被列入 ****市“ 十一五 ” 规划的重点流通发展项目。 20**年， ****市人民政府为支持本项目建设，先后向该公司 拨付农村物流服务体系发 展专项资金 ***万元（ ***财商字［ ***］ ***号）、流通业发展促进资金 ***万元（ **财商字［ 20**］ *号），此外， ****市 ****市 区财政局也向该公司提供周转金 ***万元用于本项目建设。 2***年， ****市委、市政府 **号文件继续将本项目列为重点支持对象。 资源优势 当前，我国亿元以上交易规模的农产品批发市 场交易额占农产品交易总额 56%以上，农产品批发市场已成为农产品流通的主 渠道。 本项目兼有产地市场和销地市场的优势条件。 “ ****” 自古以来被称为“ 天下粮仓 ” ，有 “ 两湖熟，天下足 ” 之誉，是 国家确定的重点粮、棉、油和水产品等农产品生产基地。 同时形成 了以京山国宝桥米、公安山下红、潜江小龙虾、监利粮食深加工（ “ 福娃 ” 和 “ 银欣 ” 系列 产品）、洪湖特色水产、石首三宝（笔架山鱼 肚、淡水银鱼、桃花山土鸡蛋）、秭归脐橙等一批在国内有影响的特 色农副产品。 在以 ****为中心的 “3 小时商圈 ” 内建设一家实现 “ 立足 ****，跨越 ***，承辐四方，面向全国，创新品牌，走向国际 ” 发展目标并具有产销对接功能，能将资源潜力转化为经济优势的国家级 农产品交易物流大市场，优势明显。 其农产品生产情况和农产品批 发市场建设交易情况如表 表 2 所示： 表 1 ****与湖北湖南两省及全国农产品生产情况对比一 览表 单位：万吨 主要农产品 **** 湖北湖南 全国 占两省比（ %） 占全国比（ %） 粮食 4910 46947 棉花 60 632 油料 454 3057 肉类 922 7260 禽蛋 205 2700 水产品 469 4855 蔬菜 5446 54927 水果 752 15243 合计 13218 135621 表 2 ****、 ****和全国农产品批发市场交易情况一览表 对比区域 情况 总交易额 （亿元） 规 模 以 上农 批 市 场数量（家） 规模以上农批市场交易总额。