iso9001-物管部工作手册(doc18)-质量手册(编辑修改稿)

iso9001-物管部工作手册(doc18)-质量手册(编辑修改稿)内容摘要：

第 8 页 共 18 页 六、机房卫生管理规定 为做好机房内外和设备的清洁工作，保证设备的最佳运行 环境，特制定本卫生制度。 机房内不得吸烟、随地吐痰、乱丢杂物。 各班员工必须按时清洁机房地面，做到无明显污渍，无杂物、无粉尘。 机房内各设备必须按时擦拭，使设备表面光洁无尘。 机房值班员工必须按时清洁机房通风系统滤尘网。 机房内电气控制箱及电器开关表面必须按时清洁除尘。 维修人员负责制定本机房清洁卫生时间表，并对机房卫生负责。 各专业管理员定期抽查机房卫生清洁情况，发现严重卫生问题，立刻组织整改，并追究设备责任人的责任。 第二部分 强电系统管理 一、层间配电房（电气小室）管理制度 层间配电房（电气小室）门及房内的电柜、电箱平时应锁闭，房间内各种开关应标志清晰。 配电房（电气小室）内每月清扫一次，严禁吸烟、堆放杂物。 物管部每月一次检查内部设备，发现异常立刻维修。 物管部根据计划定期保养配电房内设施，重点做好设备清洁和紧固接线端子。 检查和保养结束后填写设备检修单。 二、转、停电通知用户工作规程 (一 )计划转、停电 供电局转、停电，物管部接到通知后应立即报告物管部经理。 因大楼施工需要停电，须至少提前 24小时将停电计划书面上报物管部经理。 总经理审批 后，物业管理部拟发转、停电通知书，由物业管理部派人送至用户。 转、停电通知书最迟应在事发前 1小时送达用户，如不能在上述时限内送达，应报经总经理批准启用大楼广播系统紧急通知用户。 (二 )事故转、停电 大楼因供电局故障发生停电，物管部须立即向总经理报告，经总经理批准后，启用大楼广播系统（或由物管部用电话）向用户解释原因。 事后，物管部应向供电局索取解释函，并转呈物管部经理。 因大楼内部事故引起停电，物管部应立即排除故障恢复供电，并书面通知市场部启用大楼广播系统（或由物管部用电话）向用户解释原因。 事故转、停电后 24小时内，物业管理部拟定解释函，经总经理审批后在公告栏公告。 三、停电、限电管理规程 停电、限电的审批权限为物管部经理以上。 收到政府部门的有关停电通知或决定需要停电、限电，应马上报告总经理，并至少提前24小时书面通知受影响的用户。 物管部经理应安排足够的人员处理转、停电工作。 转、停电前应填写操作票，交主管管理员签名。 转、停电后当值人员应重点检查电房、空调机房、水泵房、电梯机房、消防中心内设备的运行情况，发现异常立刻检修。 有关转、停电的情况应记录在当值日志上。 四、临时用电管理规程 （一）用电申请 用户应事先向物业管理部以书面形式申请用电，并注明用电单位全称、用电地点、负荷量、 中国最大的管理资料下载中心 (收集 \整理 . 部分版权归原作者所有 ) 第 9 页 共 18 页 电压等级、相数及时间。 （二）公司审批 用电申请须经物管部审批。 （三）签定用电协议 物管部审批通过后，用户与物业部签定用电协议，确定计费方式和收费标准。 （四）接线及送电 经批准后，用户应自己敷设好用电线路，经物管部检查符合用电安全要求后方可送电，并由双方共同确认电表读数及填写电表启用单。 （五）停电及拆线 用户终止用电，应事先通知物管部，再由物管部人员断电拆线，并确认电表读数，填写电表停 用记录并由用户签字认可。 （六）计费方式 电表计费，由用户自备并按指定位置接线，每月计费一次，不足一月，按拆表时用量计费。 无表估算，按负荷量及用电时间事先估算。 五、供配电设备运行管理规程 每天定期巡查供配电系统设备，包括 (开闭所、低压配电室，发电机房 )，并将设备运行参数记录在供配电系统运行记录表上。 发现供配电负荷有显著变化或其他设备异常，应马上查找原因，并通知物管部安排处理。 用电高峰或潮湿天气期间，应每班两次关灯检查接头是否有过流放电现象，发现异常马上维修处理。 未经主管人员 同意，不得私自更改设备线路和运行设置。 特殊情况下，须经主管人员批准。 严格执行机房管理规定和交接班、值班规定。 高压工具应每年送供电局年检，年检合格标志贴在工具表面上。 六、供配电设备维修保养规程 严格按照供配电系统设备保养计划进行辖区设备的保养。 主管人员每年 12 月制订下一年度的设备保养计划。 报物管部经理审批。 督促承包商对外委高压部分设备如期保养，并有详细记录。 工作过程应严格遵守电气作业规程。 根据系统设备的特点，重点做好除尘、润滑、紧固接线端子等保养工作。 各系统的维 修保养以不影响大楼正常营运为原则，特殊情况，须报告物管部经理，及时通知受影响的用户。 维修保养结束后，应将有关工作情况记录在开闭所设施检查表、变压器设备检查表、低压柜设备检查表、发电机房设备检查表和当值日志上。 高压设备发生接地时，在室内不得接近故障点 4 米以内，在室外不得接近故障点 8米以内，进入上述范围必须穿绝缘鞋；接触设备外壳或构架时应戴绝缘手套。 七、工作票制度 在电气设备上工作，应填用工作票或按命令执行，其方式有下列两种：填用工作票；口头或电话命令。 填用工作票的工作为：高压设备上工作 需要全部停电或部分停电者；高压室内的二次接线和照明等回路上的工作，需要将高压设备停电或做安全措施者；带电作业和在带电设备外壳上的工作；控制屏和低压配电屏、配电箱、电源干线上的工作；二次接线回路上的工作，无需将高压设备停电者；转动中的发电机上的工作。 中国最大的管理资料下载中心 (收集 \整理 . 部分版权归原作者所有 ) 第 10 页 共 18 页 其他工作用口头或电话命令。 口头或电话命令必须清楚正确，值班人员应将发令人、负责人及工作任务详细记人操作记录簿中，并向发令人复诵核对一遍。 工作票要用钢笔或圆珠笔填写一式二份，应正确清楚，不得任意涂改，如有错别字、漏字需修改时，应字迹清楚。 两份工作票中的一 份必须经常保存在工作地点，由工作负责人收执，另一份由值班员收执，按值移交。 值班员应将工作票号码、工作任务、许可工作时间及完工时间记入操作记录簿中。 一个工作负责人只能发给一张工作票。 工作票所列的工作地点，以一个电气连接部分为限。 开工前工作票内的全部完全措施应一次做完。 事故抢修工作可不用工作票，但应记入操作记录簿内。 在开始工作前必须做好保证安全的技术措施并指定专人负责监护，即：停电，验电，装设接地线，悬挂指示牌。 工作票的有效时间，以批准检修期为限。 需要变更工作班中的成员时，须经工作负责人 同意。 工作票签发人由强电管理员担任。 工作负责人和允许办理工作票的值班员（工作许可人）由强电组长或资深技工担任。 工作票所列人员的安全责任： (1)工作票签发人：工作必要性；工作是否安全；工作票上所填的安全措施是否正确完备；所派工作负责人和工作班人员是否适当和足够，精神状态是否良好。 (2)工作负责人（监护人）：正确安全地组织工作；结合实际进行安全思想教育；督促、监护工作人员遵守本规程；负责检查工作票所载安全措施是否正确完备，值班员所做的安全措施是否符合现场实际条件；工作前对工作人员交待安全事项。 (3)工作许可人：负责审查工作票所列安全措施是否完备，是否符合现场条件；负责检查工作现场布置的安全措施是否完善；负责检查停电设备有无突然来电的危险；对工作票中所列内容即使发生很小疑问，也必须向工作票签发人询问清楚，必要时应要求做详细补充。 (4)工作班成员：认真执行安全规程和现场安全措施，互相关心施工安全，并监督安全规程及措施的实施。 八、供电突发性事故的应急措施 (一 )外线故障 大楼设计要求：主供停电，备供自动投入。 当外线故障导致主供电源停电时，值班员工要检查真空开关的指示牌是否分闸，再检查电压和 指示灯，当明确失压断电后，将主供电源进线柜真空开关退出，挂上 “有人工作，禁止合闸 ”指示牌。 备用电源处于非自动位置，故主供电源断电时不能自动合闸，检查备用电源进线柜的电表和指示灯，真空开关应处于准备合闸位置，合上备用电源进线柜开关。 检查馈电柜和变压器出线柜是否正常。 检查低压受电柜，并合上低压总开关。 向供电局调度室报告并了解外线故障情况。 (二 )内部故障 当高压柜真空开关、高压电缆或变压器出现故障时（短路或接地），非误操作引起，除该高压柜停电，甚至会引起主供电源或备用电源的受电柜停电，此 时值班人员应遵守下列程序： 将故障柜的真空开关退出（若引起火警， 1人用手提式二氧化碳气体灭火器灭火， 1人向消防中心报告火警）。 将故障柜的低压总开关退出，挂 “有人工作，禁止合闸 ”指示牌。 将低压母联合闸，保证大楼设施用电。 向物管部主管和维修班报告故障经过和处理情况。 物管部召开事故分析会，邀请供电局、厂商及有关方面参加，分析事故发生原因和处理 中国最大的管理资料下载中心 (收集 \整理 . 部分版权归原作者所有 ) 第 11 页 共 18 页 措施，并书面总结报告有关部门。 (三 )市电全停 当两路市电全停，启动发电机。 退出市电联系开关，合上发电机联系开关，向应急负荷供电，并每隔 15分钟检查一次发电机运行状况，如燃油量、水温等。 监视市电进线电压，尽快与供电局联系，一旦市电恢复正常，立即退出发电机电源，恢复市电。 及时书面向上级领导报告。 市电失压，发电机如不能正常自动启动，则用手动启动。 (四 )通知用户 供电系统紧急故障发生后，主管管理员预计修复时间，并按转、停电通知用户规程，通知受影响的用户。 第三部分 给排水、管道系统管理 一、安全用水、供水管理制度 根据市安全用水管理的有关规定，结合辖区内的具体情况，对供水管理规定如下： 凡属辖区范围内的供水系统 (即自来水公 司向辖区供水总表以内的 )一律由管理公司管理。 用户出门前应将水阀关闭，避免发生事故。 用户不可随意更改大厦供水管道。 有以下现象的均属偷水行为，管理公司将按下列规定处理： (1)私自装表接水或绕表接水者，除当场停用，按最大。