某市物业公司物业管理标准(编辑修改稿)

某市物业公司物业管理标准(编辑修改稿)内容摘要：

ISO90012020 和 ISO1400196 标准各要素的相关要求，ISO9001/ 删除，其它要素根据本物业实际，不同程度地采用。 管理手册是规定质量方针、环境方针，按 ISO9001 标准及 ISO14001 标准对物业管理组织结构、程序、过程和资源所作的概述，是管理体系运行的纲领性文件。 程序文件是管理体系的主体文件，是管理手册的支持性文件，它详细描述管理体系中的各项活动。 服务规范主要的服务提供规范和质量控制要求都在其中清楚地表述，并且包括各部门间的接口关系。 操作规范是管理活动的详细作业文件，是程序文件的支持性文件，主要描述详细的服务提供规范。 记录包括管理活动全过程的各环节的记录，是管理体系有效运行和管理活动达到规定要求的客观证据。 管理体系实施 本物业管理体系按“计划→实施→验证→改进”，即 PDCA 循环这一模式运行，通过运行不断完善管理体系。 通过教育培训，使所有与管理体系相关的人员理解管理体系的意图和运行方式，以保证管理体系持续有效地运行。 各职能部门采取有效措施，确保体系有效运行。 1）编制实现管理目标的活动细则； 2）配置合适设施，保持良好的服务环境； 3）提供相应的检 验依据，并实行有效控制； 4）配备能胜任岗位工作要求的人员； 5）对活动结果进行标识和记录，并予以保存； 6）不断进行改进。 中国最大管理资源中心 第 17 页 共 38 页 管理策划 建立并保持策划程序。 在管理活动开展前应进行必要的策划，以保证管理活动的有效实施。 下列管理活动应进行策划： 1）改造、新建、扩建、技措等工程，由工程部负责配合实施； 2）物业店庆等重大活动，由行政办负责； 3）重要人物、会议团体接待，由各相关部门负责； 策划活动应形成文件，文件应满足管理要求 ，并与管理体系的其它要求相一致。 策划活动应包括以下内容： 1）针对该项策划活动的特殊要求编制管理计划，并对管理策划及其实现的全过程进行控制。 2）确保和配置策划实现所需的各项资源，达到所要求的质量与环境。 3）确保计划与管理体系文件的相容性。 4）必要时，提高和更新体系控制、监视和测量技术及其设备。 5）确定质量形成阶段中适宜的验证手段。 ： 管理策划活动按体系文件和计划要求作好记录，记录由计划实施部门保存。 ： GBB00P03《质量策划程序》 GBB00D19《工程项目策划程序》 中国最大管理资源中心 第 18 页 共 38 页 第三节 环境因素 ： 识别、确定本物业各种活动、产品与服务对环境造成影响的环境因素，并判定环境因素的重要性，确保在制定环境方针、环境目标指标时考虑其重大环境影响。 ： 适用于本物业从事的活动、产品和服务所相关环境因素的鉴定。 ： ISO14001/ 环境因素 ： 各相关部门负责环境因素的收集。 工程 部负责环境因素核准、判定。 管理者代表负责环境因素判定表、优先行动等级鉴定表的核准。 ： 环境因素的收集与确定 各部门负责收集本部门活动、产品和服务对环境造成或可能造成影响（有利或有 中国最大管理资源中心 第 19 页 共 38 页 害）的环境因素。 充分考虑过去时态、现在时态、将来时态的环境因素；正常状态、异常状态、紧急状态的环境因素以及直接的、间接的环境因素，并予以确定。 环境因素的登录 各部门收集、确定完本部门的环境因素后，按规定的表格形式予以登录，然后交工程部汇总。 环境因素的评价 管 理者代表负责组织工程部根据各部门的环境因素登录表汇总本物业的环境因素，并结合每一环境因素，尽可能多地确定其环境影响，然后评价每一环境因素的重要程度及优先行动等级。 对重大环境因素，工程部可联系当地环保部门对污染排放进行监测。 环境因素的核准 评价鉴定的重大环境因素应报管理者代表核准、确认。 环境因素的修订 随着本物业环境管理的成效以及活动、产品或服务的改变，或者国家环保法律、法规的更新，环境因素都会相应有新改变，所以工程部应组织环境因素的相关部门重新评价、修订环境因素。 关文件 ： GBB00P04《环境因素识别、鉴定程序》 中国最大管理资源中心 第 20 页 共 38 页 第四节 法律与其它要求 ： 确定获取和理解直接适用于本物业活动、产品或服务法律法规、环境法律法规与其它要求。 ： 适用于本物业识别、确定、并更新相关法律、法规及其他要求。 ： IS014001/ 法律与其它要求 ： 行政办负责法律、法规及其他要求的收集、鉴定与保管。 各部门配合相关法规及其它要求的收集。 管理 者代表负责法律、法规及其他要求的审核。 法律、法规与其它要求的获取 行政办应定期与省、地、市各级环保局等有关部门联系，订阅环保和物业经营管理书籍及报刊，获取管理体系有关法律、法规，并鉴定与物业活动、产品、服务中环境因素相关的环保法律、法规及标准要求。 法律、法规与其他要求的执行 法律、法规与其他要求通过宣贯后，根据法律与其他要求上规定的时间由行政办通知各部门执行，并进行跟踪调查。 中国最大管理资源中心 第 21 页 共 38 页 物业必须遵守国家的法律、法规及其他要求。 物业对缺乏国家法律、法规 依据的服务和环境行为，可制定物业内部准则。 行政办应及时了解并获取国家有关环保法律、法规及其他要求的变更、增加，并组织培训学习。 ： GBB00P05《 法律、法规收集和鉴别程序。 》 中国最大管理资源中心 第 22 页 共 38 页 第五节 环境目标、指标和管理方案 ： 在本物业范围内每一有关职能和层次都应建立并保持文件化的环境目标和指标，制定环境管理方案，使之达到环境方针的要求和承诺。 ： 适用于本物业环境目标、指 标的管理及环境管理方案的制定、修订和核准等内容。 ： ISO14001/、 目标、指标和管理方案 ： 工程部负责环境目标和指标、方案的拟定。 行政办负责审核。 管代负责目标、指标和方案的批准。 ： 目标和指标的建立与确定。 工程部依据环境方针、初始环境评审结果、重大环境因素与环境影响，对本物业每一有关职能和层次建立并保持文件化的环境目标和指标，目标均应具体，指标均应量化。 工程部在建立与评审环境目标 和指标时，应考虑法律与其它要求，它自身的重要环境因素，可选技术方案、财务、运行和经营要求，以及相关各方的观点。 目标指标须经行政办审核，管理者代表批准。 目标和指标的定期评审和修订 经过一定时期的环境管理，目标与指标的实现及环境方针、环境因素的修订，工程部应定期对目标和指标予以评审和修订，以保证物业环境管理的持续改进。 环境管理方案的制订 中国最大管理资源中心 第 23 页 共 38 页 工程部组织本物业各相关部门负责人依据目标和指标研究制订环境管理方案，方案中应包括规定实施进度每一有关职能和层次实现环境目标和指 标的职责，落实资源，时间安排和优先顺序。 各部门目标和指标的环境管理方案制定好以后，由行政办收集、汇总、审核。 环境管理方案由管理者代表核准后，交付各责任方实施。 环境管理方案的监测 在环境管理方案的执行过程中，工程部应有计划的对各个方案的执行情况进行检查，检查方案是否被严格遵照执行，通报执行进度情况。 环境管理方案的定期评审与修订 随着环境管理方案的执行，目标与指标的实现，或者方案所涉及的活动、产品或服务有新的开发。