某市某商业小区物业管理前期介入策划方案(编辑修改稿)

某市某商业小区物业管理前期介入策划方案(编辑修改稿)内容摘要：

构成分析 一、住宅产品构成因素的 “核心产品” 核心产品是由产品的基本功能组成。 “形式产品” 形式产品是由与核心产品不可分割的部分所带来的 附加值。 “延伸产品” 延伸产品是由产品质量、形象、物业管理等带来的产品品牌与开发商品牌形象。 二、核心产品 产品的基本功能 本项目的市场定位是以“新生活＋新人居”为市场主导，引导城市新贵的假日消费心理。 “住宅”，不言而喻就是居家，本项目的“住宅”概念已打破了传统“家，仅仅是睡觉的地方”的观念。 因此，无论是户型、外形、环境等都要满足这要求。 （一）平面布局 本小区规划的主力户型以 80 M2150 M2 的中等户型面积为主导，商业会所约占 9%，约占小区总建筑面积的 中国最大管理资源中心 第 7 页 共 15 页 %。 其次是以 210 M2290 M2 的较大户型和复式结构的别墅及别墅公寓，约占小区总建筑面积的 21%。 （二）户型特点 各功能区间分布合理，动与静，洁与污，共享空间与私密空间严格区分开来，互不干扰。 卧室空间 卧室是套房内最基本的空间，主要功能是睡眠、休息，配置衣帽间，个别大户型还配有书房（或多功能房）。 为实现动静功能的良好分区，卧室要避免正对客厅，卧室对采光、通风要求很严，设计时不允许出现“暗房”。 厨房空间 建议厨房应尽可能接近住宅入口，便于食品、蔬菜、垃圾的进 出，并与餐厅相邻，根据户型大小的不同，厨房的合理面积大约应在：一房户型 M2，二房户型 M23 M2，三房户型在 M25 M2，四房以上的户型在 5 M2 以上，餐厅也是根据户型大小不同而设计，一般的户型在 5 M28 M2，四房以上的户型，可适当放宽，以保证户型的合理与尊贵。 卫生间空间 建议公用卫生间应靠近卧室，并应接近厨房，以利管道集中，降低材料与施工成本，设计最好把洗厕功能分工。 室内卫生间面积不小于 2 M23 M2，主卧室卫生间面积应大于 M2，大户型可适当放大，根据户型面积大小可适当按比例布局。 厨卫设备 厨房与卫生间是住宅里设备最集中的空间，是小区档次的象征，也是文明的标志，本项目尽量要做到定型化、配套化、标准化，重点要解决的是： （ 1）依照模数尺寸的需求，配置配套化的厨卫设备、部品配件，保证部品和建筑，部品与管道之间联接配合。 （ 2）合理有序布置厨卫的各项设备和设施，冰箱要入厨，卫生间要适当分隔。 大户型的住宅应独立分设厕所。 （ 3）厨卫均应配置性能良好的通风机构和风道。 风道应满足不串气、不传声、畅通无阻的要求，尽 量设计成直排风道。 （ 4）各户应集中管井，实现户外查表、抄表，隐蔽和暗藏水平管道，设立水平管道区；强调自家与支管线不进邻居家，尽量不穿和少穿楼；尽量配置后出水便器和半硬性铝塑复合管和配件等。 （ 5）各种管线综合处理，一次敷就，防止和不允许以后安装破坏装修和设备。 避免强调工种施工的特殊性。 （ 6）热水器的选用和安装，要求注意通风的处理和整体设计的配合。 （三）形式产品形式产品的附加值是现代住宅必须的硬件，如园林、绿化、交通、建筑外立面等，而这些必备的因素，又直接刺激消费者在购买之前的心理附 加值及购买之后使用过程中的附加值的升值。 绿化、交通、智能化配套与景观环境 本小区绿化是以点、线、面组成的立体绿化空间。 绿化的特点是：三层立体绿化、三级小区绿化 小区立体绿化。 景观特点是：区外景 入口景 中心景 组团景 窗前景。 交通组织：是由“ U字形主干道，东西主干道及小区景观轴构成的小区交通的一级道路。 由通往各组团的架空层车库，以及消防、搬家、救护功能的交通网构成了小区的二级道路。 由联通各组团景观、休闲中心公园及主出入口等步 行交通网构成了小区三级道路。 智能化配套系统：“假日住宅”的物业管理硬件上，要与一般住宅不同，要根据建造成本选择智能化管理系统。 智能化配套包含有： ※ 小区外围红外线监控系统 ※ 防盗报警系统 ※ 防火报警系统 中国最大管理资源中心 第 8 页 共 15 页 ※ 出入口管理系统 ※ 煤气泄漏报警系统 ※ 通讯自动化系统 （四）延伸产品 产品品牌与形象 延伸产品包括售前服务及售后服务，以体现开发商的品牌及产品品牌。 通过良好的服务，使消费者在体会到“物超所值”的基础上，更体会到“上帝”的滋味，把这种体会变成传播，使 开发商及产品品牌通过本项目的开发、销售、物业管理过程中达到“知名度、美誉度、社会认知度”的提升，为今后再开发项目提供“无形资产”，再使无形资产转化成有形资产。 购买之前的产品附加值对消费心理的影响因素通过产品包装 ?围墙、售楼处、样板房、规划的小区未来前景展示等，都会提升消费者在购买前对产品附加值的认同感，起到刺激消费欲望，并产生购买行为的作用。 因此，好的产品一定要有好的包装，使消费者不仅体会到产品功能的实惠，更体会到产品附加值带来的心理满足感。 使用过程的产品附加值对消费心理的影响因素 使用过程是指消费者在购买了物业之后，入伙时或入伙之后，业主真实看到的小区、自己入住的单位以及良好的售后服务（物业管理），给业主心理的附加值提升。 小区整体规划及建筑特色 本小区是以后现代主义设计手法结合欧陆设计风格，以典雅、明快的风格突出楼盘的个性，在 XXX 市形成巨大冲击力，给消费者心理满足感。 （五）房地产产品的整体概念结构图 房地产产品的整体概念结构图 (见图 22) 图 22（略） 第七节 户型的装修定位建议 基于本项目的“假日住宅”概念，“产品 需求” 关系的分析，在购买该产品的目标客户中有一定比例的客户需求带装修好的房子，免去距离较远、装修烦人的麻烦。 另外，本项目的户型是以中等偏小户型 80150 平方米为主力户型，根据购买者，除度假、休闲之外的居家者，如有现成的装修一步到位，而且价格略高一点，对购买心理的刺激还是较大。 因此，本项目的中小型以带装销售为宜，大户型即以推荐套餐服务方式为主。 一、墙地面部分 客厅地面为玻化地砖，房间地面为复合地板，墙面、天花白灰打底乳胶漆。 二、门窗部分 入口 为优质实心防盗门（小区可统一型号定做，连体别墅公寓除外），普通夹板室内门。 塑钢凸窗配浅绿色玻璃。 三、厨卫部分 建议厨房、卫生间给排水接头一次到位。 厨房内的墙面砖、地面砖、灶台、厨柜一步到位（厨柜可采用海尔整体厨房设备），卫生间要设座式马桶，洗手盆、淋浴设备三件套及排风扇，地面铺设防滑面砖，墙面贴墙面砖并吊顶。 第八节 目标客户定位 定位原则：选准目标，稳准出击 定 位：都市新贵 一、产品 —— 目标客户 造什 么产品。 卖给谁。 中国最大管理资源中心 第 9 页 共 15 页 根据调查结果分析，从目前胶州市的人口结构、人均收入、房地产价格、消费力资源等因素来看，以本项目的规模及档次，如果全部定位于胶州市消化是比较困难的。 因此，我们把目标客户锁定在胶州市。 其中胶州市约占 60％份额，胶州市其他城镇占 40％份额。 二、目标客户细分 个体与私企业老板（市内 +周边城镇）该阶层基本都有住房，对生活质量要求比较高。 且在长期的经营过程中对“功能价格比”有着较清楚的认识，文化方面都有一定修养，对“居住 +度假 +投资”概念的理解高于其它行业人士。 文、教、卫圈人士 该群族文化素质较高，追求自由浪漫的工作和生活方式，生活空间不一定追求太奢华，但要有品位，并注重生活质量。 对居住环境有着较高的要求，该阶层收入虽并不太稳定，但决不是一般工薪层的收入水平。 该群族是本项目期望的目标客户。 外企、合资企业高级职员 在青岛市虽然这一群族人数并不太多，但胶州市发达的工业重地及便利的外贸港口，对他们还是具有很大的诱惑力。 细分如下： 企业业主 高级职业经理人 高级技术人员 该群族是本项目主要目标客户。 政府公务员 虽然 在 XXX 市该群族庞大，但是能成为本项目目标客户的十分有限。 原因是：按公务员的纯薪水收入水平，要想在原居住条件下再拥有度假公寓基本是不可能的，只有一个因素，就是“灰色收入”。 因此，该群族也是我们项目的主力目标客户。 退休人员 该群族较复杂，有公务员、文化人、高级知识分子、回国人员、国企老板等不同类型，不。