香港太古城案例研究报告华润地产31页ppt-管理案例(编辑修改稿)

香港太古城案例研究报告华润地产31页ppt-管理案例(编辑修改稿)内容摘要：

太古昌权益至 %，太古昌成为太古地产的附属公司。 太古昌在太古城一期、二期发展中拥有权益。 后与怡和合组太古施利亚发展，由该公司向太古地产以市值购入地皮，建成后将利润分成，这种方式一直持续到首四期 18栋楼宇建成后才告结束。 15 15 建筑成本 均价 （估算） 楼面地价 （估算） 平均售价 估算收入 估算利润 利润率 翠湖台 111 58 200 84,689,600 13,232,881 16% 高山台 128 58 240 491,961,600 111,125,713 23% 金殿台 203 58 400 453,772,800 157,236,738 35% 安盛台 256 58 550 513,374,400 220,679,859 43% 海景花园 252 58 807 3,003,881,000 1,840,793,392 61% 星辉台 260 58 950 1,210,892,800 805,771,646 67% 观海台 260 58 1100 542,427,600 385,697,676 71% 海天花园 277 58 1300 1795809600 1333217024 74% 总计 —— —— —— 8096809400 4867754929 60% 16 16 二、十个维度剖析 17 17 区域 分析维度 区域 关键要素 具体描述 交通 公共交通 1 7 720A、 720P、 P12路等巴士经太古城道， 1 781/81A、 8 8 9 102/n10 52 606/606P、 68 698R*、 80A1 M72 N8等路车经英皇道， 交通网络 可进港岛东区走廊进入港岛各区，或从东区海底隧道去九龙，并可乘地铁经东遂过海，太古城项目紧邻地铁上盖 文娱商业 教育 见下表 娱乐 2个 运动场地， 1间 博物馆、大会堂及画廊， 9间 娱乐场所 (如戏院、酒吧及卡拉 OK) 生活 多间超市、多家银行、邮政局 商业 太古城中型商场一二期，总商业面积百万余尺 环境 周边环境条件好，地块北部为鰂魚涌公园及维多利亚港，社区内部绿化率达 70%，是香港较优的绿化及生态居住区。 人口 随着太古城、康山居屋、康怡花园、鲤景湾等大型楼盘的开发，本区的大型楼盘逐渐增多 18 18 太古城附近幼儿园一览表 校名 地址 基督教康山中英文幼儿园 鲗鱼涌 8566号地段康怡广场 (北 )第 2期 1楼 跃思 (康山 )幼儿园 英皇道 1124号康山花园第八及第九座地下 维多利亚幼儿园 鲗鱼涌康安街康怡花园 R座地下及地下下层 维多利亚国际幼儿园 太古城太古城道 31号唐宫阁 2楼 维多利亚 (康怡 )国际幼儿园 鲗鱼涌康山康安街 28号康怡花园 R座地下地下下层部份 恩莱国际幼儿园 太古城太古城道 31号唐宫阁 2楼 TANPOPO KINDERGARDEN 太古城太裕路 1号宝安阁 P505507号铺 小亲亲国际幼儿园 太古城齐宫阁地下 小亲亲国际幼儿园 II 太裕路隋宫阁 2楼平台 P426及 P427号 小亲亲国际幼儿园 太古城银星阁平台 宝宝托婴园曁幼儿园 太古城太古湾道星辉台平台 P1012P1016 跃思 (柏蕙 )幼儿园 鲗鱼涌基利路柏蕙苑地下上层 圣安娜幼儿乐园 太古城南海阁平台 康怡维多利亚幼儿园 鲗鱼涌康愉街 14号康山地下 太古城附近中、小学一览表 校名 地址 维多利亚英文小学曁幼儿园 太古城第 1417座地下及第 12/1415座 1楼 211220室 太古小学 英皇道 1100号 地利亚加拿大学校 (太古城) 太古城宝山阁地下至 4楼 沪江小学 鲗鱼涌康盛街 14号康怡花园 佛教中华康山学校 鲗鱼涌康愉街 2号 地利亚修女纪念学校 (太古城 ) 香港太古城凤山阁 香港中国妇女会中学 西湾河太祥街 2号 B 19 19 分析维度 关键要素 具体描述 政府关系 土地获取 老牌英资洋行，在太古船坞的土地获取与租期均得到港府支持， 太古船坞的地契向政府申请后由 99年改为 999年，同时没有规定用途，这使太古城兴建时避免了巨额的补地价支出。 这在香港也是极少见的 政府管制 改变规划 太古地产在 1986年自行改变原规划，在原规划商业地域内建设海天花园，并在 90年代在太古城范围内加建了三座写字楼 补地价申索 1999年，香港特区政府地政总署就太古城中心四座、三座 及一 座办公大楼及海天花园住宅计划要求补付地价及利息，总计 45亿港元 仲裁 经过几轮仲裁与上述，太古地产被判应该补地价，太古地产先补了海天花园的二亿五千万元，其余写字楼地价仍在与政府核数 政府关系 20 20 与城市文脉相配合 分析维度 关键要素 具体描述 与城市特殊功能与传统文化历史的配合 社区文化与城市文化的关系 鰂魚涌区原来是工业区，太古城兴建时，保留了一些旧有的宿舍于鰂魚涌郊野公园，太古城的每一个屋苑均设有园艺花园及绿化平台，为每一个住户提供一个足够的社区空间，作为高人口密度的社区，太古城致力于营造室外空间，扩大了住户的生活空间，为住户创造了更健康的生活方式。 码头文化的变迁 太古城地块开发之前是船坞与糖厂，太古城的开发将本区位的工业文化与码头文化扭转为更生活化的居住文化，大社区的建设也为香港特有的居住生态做出了。