资产评估的基本方法ppt130-资产管理(编辑修改稿)

资产评估的基本方法ppt130-资产管理(编辑修改稿)内容摘要：

计算求得安装成本中的间接成本为每台人工成本 ， 请估算这台机器设备的重置成本。 该机器设备重置成本为： 直接成本＝ 50 000+1 000+800 其中买价： 50 000元 运杂费： 1 000元 安装成本： 800元 (其中原材料 300元 ， 人工 500元 ) 间接成本 (安装成本 )： 400元 重置成本合计： 51 800+400＝ 52 200元 2．价格指数法 价格指数法即物价指数法 ,它是通过对资产的原始 (历史 )成本进行物价指数调整而得到其重置成本的方法。 这里的资产原始成本应当能够代表资产购建时的资产市场价值 ， 或其代表的价值类型与所要评估的价值类型相同。 计算公式如下： 资产重置成本＝资产原始成本 (1+物价变动指数 ) 资产重置成本＝资产原始成本 环比价格指数：a1 a2 a3 … an [例 2] 某项待评估资产购建于 1995年 10月 ，账面原始价值为 15万元 ， 现评估其 1999年 10月3日的价值。 调查得知该类资产在 1995年和1999年的资产定基物价指数分别为 120%、 160%，1996～ 1999年的环比价格指数分别为 110%、105%、 120%、 96%， 物价变动 (上涨 )指数约为33%。 则该资产的重置成本如下： 15 (160%247。 120%)＝ 20(万元 ) 15 110% 105% 120% 96%=20(万元 ) 15 (1+33%)＝ 20(万元 ) 适用范围： 物价指数法估算的重置成本 ， 是建立在不同时期的某一种或某类资产的物价变动水平上 ， 仅考虑了价格变动因素 ， 因而用该方法所确定的是资产的复原重置成本。 重置核算法建立在现时价格水平与购建成本费用的核算基础上 ， 既可以考虑价格因素 ， 也可以考虑生产技术标准和工艺的变化 ， 因而该方法既可用于评估复原重置成本 ， 也可用于评估更新重置成本。 价格指数法与重置核算法是重置成本估算较常用的方法 ， 二者具有明显的区别：  (1)价格指数法估算的重置成本 ， 仅考虑了价格变动因素 ， 因而确定的是复原重置成本；而重置核算法既考虑了价格因素 ，也考虑了生产技术进步和劳动生产率的变化因素 ， 因而可以估算复原重置成本和更新重置成本。  (2)价格指数法建立在不同时期的某一种或某类甚至全部资产的物价变动水平上；而重置核算法建立在现行价格水平与购建成本费用核算的基础上。  明确价格指数法和重置核算法的区别，有助于重置成本估算中方法的判断和选择。  一项科学技术进步较快的资产，采用价格指数法估算的重置成本往往会偏高。 价格指数法和重置核算法也有其相同点，即都是建立在利用历史资料的基础上。  因此，注意分析、判断资产评估时重置成本口径与委托方提供历史资料 (如财务资料 )的口径差异，是上述两种方法应用时需注意的共同问题。 在运用价格指数法时，一定要选用同类资产的价格指数，一般不用通货膨胀指数，否则无法代表被评估资产的价格及其变动趋势，从而影响评估值的准确性。 3．功能重置成本法 功能重置成本法是根据资产功能与成本间的内在关系 ，由参照物成本估算被评估资产重置成本的方法。 功能重置成本法的基本假设是： 资产重置的目的在于重置其功能 ， 而且功能与成本之间的关系可用某一确定的关系式加以描述。  显然 ,采用功能重置法 ,大大拓宽了选择参照物的范围。 上述的复原重置或更新重置 ， 都是在功能不变的前提下进行的。  而在运用功能重置成本法时 ,参照物可拓宽为同类功能的资产。  比如 ， 生产同类产品的设备 ， 其生产能力 、 运营费用 、 产品质量等主要功能指标都往往不同。 这时 ， 只要将这些功能指标按一定的权数折合成综合功能系数 、 就可按综合功能系数 、通过功能成本法进行评估。 而且 ， 在评估其重置净价时 ， 不必 (也不得 )另行考虑技术性贬值和功能性贬值 ， 仅需考虑成新率的影响。 功能重置成本法的关键因素是描述功能与成本间关系的表达式即功能成本函数。 在资产评估中 ， 常用的功能成本函数有线性函数和指数函数两种。 功能成本线性函数法是用线性函数来描述资产的成本与功能间的关系 ， 进而确定被评估资产重置成本的方法。 常用的线性方程式如下： P＝ a十 bF 式中 P表示资产成本， F表示资产功能， a表示资产的固定成本，它在一定的功能范围内是稳定的；而 b为变动成本系数，反映随功能变化的变动成本。 如果同类资产的功能与成本间的关系具有稳定性 ,我们可以选择一组具有代表性的资产功能与购建成本数据 ，利用回归分析方法 ， 求出 a、 b这两个参数值。 建立该类资产的功能 (Fi)成本 (Pi)关系式。 其步骤如下： (1)选择同类资产的 n组功能 (Fi)和成本 (Pi)对应资料 ，在直角坐标系上通过描点观察 ． 验证两者确实存在线性关系 (如若两者间存在明显的非线性 ， 则线性成本法的假设前提不存在 ， 不宜采用本法 )。 (2)设定回归方程式为 P＝ a十 bF (3)已知 n组功能 (Fi)和成本 (Pi)数据，运用最小二乘法求取 a、 b值，然后将 a、 b的具体数值代入上式．即得该类资产的功能成本关系式。 这种方法运用的前提条件和假设是资产的成本与其生产能力成线性关系，生产能力越大，成本越高，而且是成正比例变化。 应用这种方法估算重置成本时，首先应分析资产成本与生产能力之间是否存在这种线性关系，如果不存在这种关系，这种方法就不可以采用。 （ 1）功能价值法，也称生产能力比例法。 这种方法是寻找一个与被评估资产相同或相似的资产为参照物，计算其每一单位生产能力价格或参照物与被评估资产生产能力的比例，据以估算被评估资产的重置成本。 计算公式为： 被评估资产重置成本 =被评估资产年产量 /参照物年产量 参照物重置成本 前提条件和假设是资产的成本与其生产能力成线性关系，生产能力越大，成本越高，而且是成正比例变化。 （ 2） 规模经济效益指数法 规模经济效益指数法是用指数函数来描述资产的成本与功能间的关系 ， 进而确定被评估资产重置成本的方法 ， 也称功能成本指数法。 由于规模经济效益作用的结果，资产生产能力和成本之间只成同方向变化，而不是等比例变化。 计算公式为： 重置成本 (甲 )／重置成本 (乙 )＝ [生产能力 (甲 )／生产能力 (乙 )]x 被评估资产的重置成本 =参照物资产的重置成本 （被评估资产的产量 /参照物资产的产量） x x 是一个经验数据，成为规模经济效益指数。 X 参照物资产的产量被评估资产的产量＝参照物资产的重置成本被评估资产的重置成本X 参照物资产的产量被评估资产的产量本＝参照物资产的重置成被评估资产的重置成本 这种方法假定待评估资产的生产能力与价值成线性关系 ， 首先找一个与待评估资产相同或类似的资产作为可比参照物 ， 计算可比参照物的单位生产能力的价格 ， 然后据以估算待评估资产的重置成本。 式中的生产能力也可以是产量。 其中 x是规模经济效益指数 ， 取经验值 ， 在不同行业有不同的取值范围 ， 一般在 ～ 间。 在机器设备的评估中 ， 有的国家的经验数据是 ， 房地产评估采用。 从这一关系式中很容易导出重置成本的计算公式。 这一方法的优点是把重置成本和资产的产量从而和收益联系起来 ， 符合资产的收益原则。 [例 3] 被评估资产甲生产能力为 600000件／年 ， 参照资产乙的重置成本为 5000元 ， 生产能力为 300000件／年 ， 设 x取值 ， 求被评估资产的重置价格。 计算： 被评估资产重置全价＝ 5000 (600000／ 300000) ＝ 8122元 在用成本法对企业整体资产及某一项同类型资产进行评估时，为了简化评估业务，还可以采用统计分析法确定某类资产重置成本。 第一，在核实资产数量的基础上，把全部资产按照适当标准化分为若干类别。 第二，在各类资产中抽样选择适量具有代表性资产，估算其重置成本。 第三，依据分类抽样估算资产的重置成本额与帐面历史成本，计算出分类资产的调整系数。 根据调整系数估算被评估资产的重置成本。 (二 ) 实体性损耗的测算方法 实体性陈旧贬值是由于使用磨损和自然损耗造成的贬值。 确定实体性陈旧贬值时 ， 应综合分析资产的设计 、 制造 、 使用 、 磨损 、 维护 、 修理 、 大修理 、改造情况和物理寿命等因素 ， 将评估对象与全新状态相比较 ， 考察由于使用磨损和自然损耗对资产的功能 、 使用效率带来的影响 ， 从而确定实体性陈旧贬值额。 具体计算方可用观察法 、 直接价值法及使用年限法等计算。 1. 观察法 观察法也叫成新率法 ， 是指由具有专业知识和丰富经验的工程技术人员对被评估资产的主要实体部分进行技术鉴定 ， 或通过向资历较深 、 有经验的工程技术人员或操作人员咨询来确定其损耗程度 ， 再与同类或相似全新资产进行比较 ， 判断被评估资产的成新率 ， 从而估算其有形损耗。 计算公式为： 实体性贬值＝重置成本 X(1一成新率 ) 这种方法主要有两种方式： 一种是总体观察法，即对资产总体进行观察后，确定资产总体的有形损耗，一般适用于简单的单项资产。 另一种方式是加权平均法，即将资产总体分解为若干部分，分别对它们进行观察，确定各自的有形损耗，然后再以各部分成本占总成本的比重为权重，用加权平均法计算出总体资产的有形损耗率。 [例 4] 某工业企业有三条生产线 ， 各生产线占总成本的比例分别为 10%、 40%和 50%。 经对各条生产线的分别观察 ， 有形损耗率分别为 ， 30%、 10%和 20%。 则三条生产线的总体损耗率为： 10% 30%+40% 10%+50% 20%＝ 17% 它是根据评估资产估计已使用年限和尚可使用年限之比 ， 估算固定资产实体性陈旧贬值的一种方法。 计算公式： 资产的实体性贬值 =[（ 重置成本 预计残值 ） /总使用年限 ] 实 际 已 使 用 年 限  ① 、 预计残值是指被评估资产在清理报废时净收回的金额。 在资产评估中 ， 通常只考虑数额较大的残值 ， 如残值数额较小 可 以 忽 略 不 计。  ② 、 总使用年限指的是实际已使用年限与尚可使用年限之和。 计算公式为：  总 使 用 年 限 = 实 际 已 使 用 年 限 + 尚 可 使 用 年 限  实际已使用年限 =名义已使用年限 资产利用率  名义已使用年限是指资产从购进使用到评估时的年限。  实际已使用年限是指资产在使用中实际损耗的年限。 实际已使用年限与名义已使用年限的差异 ， 可以通过资产利用率来调整。  资 产 利 用 率 计 算 公 式 为 ：  资产利用率 =截至评估日资产累计实际利用时间 /截至评估日资产累计法定利用时间 100%  当资产利用率 1时，表示资产超负荷运转，资产实际已使用年限比名义已使用年限要长。 当资产利用率 =1时，表示资产满负荷运转，资产实际已使用年限等于名义已使用年限。 当资产  利用率 1时，表示开工不足，资产实际已使用年限小于名义已使用年限。  例 :某资产 1985年 2月购进， 1995年 2月评估时，名义已使用年限是 10年。 根据该资产技术指标，正常使用情况下，每天应工作 8小时，该资产实际每天工作。 由此可以计算资产利用率 :  由此可确定其实际已使用年限为。  实际评估过程中，由于企业基础管理工作较差，再加上资产运转中的复杂性，资产利用率的指标往往很难确定。 评估人员应综合分析资产的运转状态，诸如资产开工情况、大修间隔期、原材料供应情况、电力供应情况、是否季节性生产等各方面因素分析确定。  尚可使用年限可通过下表测算 尚可使用年限＝规定使用年限 实得分/100 影响因素 标准分 实得分 1 资产完好程度 30 2 资产开工率 20 3 主要部件磨损情况 15 4 主要零部件更换况 15 5 资产维护保养情况 15 6 开工时间 5 合 计 100 3 .直接价值法 也叫修复费用估算法 ， 它是通过确定被评估资产恢复原有的精度和功能所需要的费用来直接确定该项资产的有形损耗。 它一般适用于可以恢复功能的资产 ， 使用这种方法时 ，要尽可能把有形损耗的可补偿部分与不可补偿部分区分开来。  可补偿部分是可以。