维修工作手册-其它制度表格(编辑修改稿)

维修工作手册-其它制度表格(编辑修改稿)内容摘要：

能全额享受。 凡受记过处分的员工，一律作留用处理（留用期为 1 个月），当年奖金只能享受 50％以内。 第十二条 申诉 员工对奖励或处分有异议，可向公司领 导提出申诉。 员工工作考评制度 为全面客观地评 价 公司在职员工的工作情况及综合素质， 掌握 全体员工的工作和学习情况，提供人事决策依据，确定员工培训方向。 以 充分调动员工的工作积极性， 增强 员工的组织纪律性， 树立 员工的竞争意识，进一步促进物业管理服务水平的提高，特制定员工工作考评制度。 ● 考核、考评原则： 一、 考评必须本着实事求是，做到 “ 公开、公平、公正 ” ，不得以个人关系 亲疏 等 其他 因素涉及到考核评定中。 二、 发现部门主管在考核中不认真、敷衍了事等现象，则按《奖惩 条例 》予以处 理 ，责令重新考核。 ● 考核种类与 评比： 一、考核分月考核和年度考核。 月考核以部门为单位，各主管负责组织进行评比打分；年度考核由公司经理、项目区域常务经理、各部门主管组成考评小组进行评比。 二、公司每一年度根据月考核结果，评比“优秀员工”。 三、各部门按部门人数 5% 的名额比例进行评比部门 “ 优秀员工 ”。 四、公司根据各部门推荐的 “ 优秀员工 ” ，按公司人数 2%的名额进行联评出公司年度 “ 优秀员工 ”。 ● 考核频度与步骤： 一、考核每月进行一次，年度总评一次。 二、各部门的月考核工作，由部门主管负责。 三 、每月 5 日前，各班组负责人将上月的 员工违 规违纪及工作表现情况 报部门。 18 四 、每月 10 日前，部门主管负责组织班组长对所属员工进行考核评比打分，将结果报 项目区域办公室。 五 、每月 15 日前， 项目区域常务经理负责组织 对各 部门 主管进行考核。 六 、每年度 1 月初，由公司考 评 小组对全体员工上一年度的 “ 德 、 能 、 勤 、绩 ” 进行综合考核评比。 七 、 项目区域 办公室负责 将 考 评 结果进行汇总、记录、存档 并报集团物业部备案。 ● 奖惩措施： 一 、月考核分在 9 分以上为达标，可领取当月全额考核浮动工资； 8～ 分为基本达标，可领取当月考核浮动工资的 90%； 7～ 分可领取当月考核 浮动工资的 80%； 6～ 分可领取当月考核浮动工资的 50%； 6 分以下取消当月考核浮动工资。 二 、年度扣分累计在 12 分以内者，可领取全额年终奖 金 ；扣分在 20 分以内的可领取 90%的年终奖 金 ；扣分在 26 分以内的可领取 70%的年终奖 金 ；扣分在 36 分以内的可领取 50%的年终奖 金 ；扣分在 36分以上者取消年终奖 金。 三 、连续 2 个月考核在 6 分以下者给予行政处分或辞退。 四 、公司对年度考核评为 优秀 的员工， 给予通报及奖励，并列为重点培养（考察）对象。 ● 考核范围： 适用于公司全体员工。 ● 考核标准 考核内容及要求详见 考核表。 ● 考评申诉： 员工若对考评结果有异议或处理不服，可直接向上级领导申诉。 首问责任制 一 、第一个接待人或对话人为首问责任人。 二 、对客户或来访人员，必须认真接待。 三 、业主、客户要求解决问题或提出询问、意见，要耐心倾听。 四 、在不违背 有关规定的前提 下，做到有问必答，回答准确，不得以任何 19 借口推诿、拒绝、搪塞、应付了事。 五 、对自己无把握回答的应婉转地表示歉意，并进行文字记录，及时联系相关部门和有关人员给予解答 （ 办理业主、客户提出的有关问题、事项和要求 ）。 六 、将业主、客户所要求解决的问题落实到 位，限时予以回复。 管理处值班制度 为及时处理突发事件和受理投诉，制定本制度。 一、各部门结合工作实际情况，安排落实节假日，中午值班人员和特殊情况下安排夜间值班。 二、值班人员必须严守岗位，不得擅自离岗；若因此而造成损失的，追究当事人的责任。 三、值班人员不得麻痹大意或做任何与值班岗位无关的事项。 特殊情况，如需外出处理日常事务工作，应将值班电话呼叫转移到安护值勤室或自备手机上，并随身携带对讲机保持联系。 四、值班人员负责接待和处理日常事务工作，对各类投诉和突发事件，必须及时进行处理。 维修回访制度 一、维修回访由管理处主任、管理员、维修负责人担任。 其中主任回访率不低于 10%，管理员回访率不低于 30%，维修负责人回访率不低于 60%。 二、回访时间安排在维修后一星期之内。 其中，安全设施维修两天内回访，漏水项目维修三天内回访，其它一般维修七天内回访。 三、回访内容： 实地查看维修项目。 向在维修现场的业主（客户）或家人了解维修人员服务情况。 征询改进意见。 核对收费情况。 请被回访人签名。 四、对回访中发现的问题， 24 小时内书面通知维修人员进行整改。 20 工作服、劳保用品管理办法 为了使公 司节约开支，对员工所发放工作服装等在合理使用期限内，进行有效管理，特制定本规定。 一、使用期限： 大衣使用期限为三年； 冬装、雨鞋使用期限为二年； 衬衫、夏装使用期限为一年。 二、使用规定： 各员工所发放的服装等自发放之日起计算。 在使用规定期限内，如使用不当或保管不妥出现破损、遗失，应及时上报，由公司统一购发，所发生的费用由本人承担。 参加工作时间 6 个月内的员工，如辞（离）职的，对所发放服装（应收回的除外）按原价，在工资中扣回金额。 工作岗位调动 ， 及时上交原所发放的服装等 物 品。 领带、领带夹、工作牌、 上岗证等，如使用不当造成损坏或遗失，应及时向公司申领，费用由本人承担。 房屋维修养护原则 坚持“能修则修、应修尽修、以修为主、全面保养”的原则 一、安全是通过维修，使房屋不倒、不塌、不漏，达到主体结构牢固。 二、经济是在维修过程中，节约和合理使用人力、物力、财力尽量做到少花钱多修房。 三、合理是维修计划与方案合理，不扩大维修计划。 四、实用是以实际出发，因地制宜、因房制宜进行维修，以适应业主或住用人在使用功能与质量上的需求。 五、尽量为业主或住用人提供服务，在房屋维修管理 上建立健全科学合理的房屋维修保养服务制度。 六、按照价值规律、商品经济为业主或住用人提供等价有偿服务。 21 房屋修缮养护标准 一、房屋主体的架、梁、柱、墙、楼面、屋面、基础均要牢固、安全、不留隐患。 二、门窗开启灵活，不松动、不透风、牢固、平整美观接逢严密。 三、楼面应牢固、安全、平整、不起砂、拼缝严密不闪动、不空鼓开裂。 四、屋面必须确保安全，不渗漏、排水畅通。 五、抹灰应接缝平整、不开裂、不起壳、不松动、不剥落。 六、电气线路、电梯、发电机组等附属设施应保持完好，运行安全，正常使用，严格桉有关安全规程定 期保养检查，防止电气线路破损老化，绝缘性能降低影响使用或发生事故。 七、金属构件应保持牢固安全、不锈蚀，损坏严重应及更换。 窨井、阴沟管理规定 一、 窨 井盖应盖好，不得随意开启窨井盖。 二、切勿向窨井抛杂物及小便，严禁垃圾、菜叶、杂物等废料投入厕所及下水道。 三、工程人员每月检查窨井一次，发现水位异常升高应马上查 清 原因并采取措施。 四、窨井、阴沟每季度清理、疏通一次，清除井底杂物，并有记录。 五、窨井开盖后要有人看护并放置警示牌，清理后马上盖好。 化粪池管理规定 一、化粪池每年由指定的专业公司清 理 一次。 二、化粪池入口盖应盖好，并保证盖完好；无特殊情况不得打开化粪池盖。 三、 原则上不影响业主生活的前提下 进行清理化粪池工作。 四、化粪池开盖后有专人看护并设置警示牌，清理后马上盖好。 五、化粪池内的沼气 待 充分散发后才可作业，工作场地周围严禁烟火，以防爆燃。 22 电梯维修保养制度 一、电梯停驶保养，首先切断电源，以确保安全。 二、电梯机房要保持清洁，做到无灰尘、无蛛网、地板上无垃圾，不准堆放杂物和易燃物品，通风良好、采光明亮，并备有必要的消防器材。 三、曳引电动机外形干净、无油垢，底盘无积油，电梯坑底无积水。 四、轿厢内外、顶上、底下须经常擦净，防止生锈腐蚀，保持清洁美观。 五、各楼层门厅及地坎槽要经常清洁，以防门脚阻塞而影响门厅畅通。 六、电梯检修或保养必须挂牌，确认轿厢内无乘客，方可停机保养。 七、电梯的转动机件均须加油润滑，做到定点、定质、定量、定期、定人确保安全运行。 八、维修保养工作完成后，必须认真清理现场，清点工具和物品，切忌遗漏。 电梯运行管理规定 一、工程人员负责电梯的日常管理，并监管电梯维修保养承判商的工作。 二、每天开梯后进行一次电梯全段运行状况检查。 三、注意轿厢、井道等设施有无湿水情况。 四、进行定期检查时，应通知管理员配合，并放置工作牌。 五、升降机的任何改动，均须书面征询承判商的专业意见后方可进行。 六、搬运有可能超载的沉重物品时，应及时与承判商联系，确定可行性，避免意外。 七、故障及紧急事故时，采取临时应变措施。 八 、日常清洁升降机，用较干洁具及无腐蚀性清洁剂清洁。 九 、年审标志张贴在轿厢内按钮上方。 柴油发电机日常养护制度 一、发电机组及控制屏由工程人员进行保养，并按运行情况提出大、中修理建议 ,特殊情况委托发电机维修公司进行保养、修理。 23 二、工程人员按发电机保养 、维修计划 进行 发电机维修保养，并将工作 过程和更换零件数目作详细记录，填写发电机试车 /运行记录表。 三、保养期内发生机组故障应 在 .；若在时限范围无法排除故障，应将实际情况报告工程 维修 主管，再由工程 维修 主管逐级上报， 组织力量进行 维修。 四、 保养 内容如下： 润滑系统：检查液面、漏油；更换机油、机油滤滑器。 冷却系统：检查散热器、喉管及连接器；水位、皮带张力及水泵等。 进风口系统：检查空气过滤器、管位及连接器；更换空气过滤器。 燃油系统：检查燃油液位、限速器、油管及连接器、燃油泵。 排液（燃油缸 及油水分离器沉淀物或水），更换柴油过滤器。 排气系统：检查排气阻塞、漏气；排放消声器积炭积水。 充电系统：检查电池充电器，电池电解液位、密度（每月检查一次），仪表、总开关、接线管及指示灯。 发电机部份：检查进风口阻塞情况、接线端子、绝缘、振动及各部件是否正常。 自动控制装置：检查模拟供、停电，起动油机动装置是否正常。 视实际情况更换机油、各种油隔及空气隔。 清洁机组，每月清洁冷却器外围。 完成上列工作检查后，开动机组 15 分钟（或带负荷运行）。 1 控制屏每月一次清洁及检查和实施 维修保养工作。 1 发现问题，做 好 记录。 柴油发电机运行管理规定 一、每天定期巡查机房及机组设备。 二、每月空载试运行两次，每次 15 分钟，并检查是 电 池液位、接线端子、外围设备运行情况。 填写试运行记录表。 三、油箱内燃油应储备，发现储备不足立即通知主管申请订购。 四、发电机置于自动状态，当市电全停，机组自动投入。 如自投失效，马上由当值人员手动投入。 24 五、发电机带负荷运行时，每小时抄录运行数据一次。 六、当值员工每 周 打扫发电机房卫生一次，清洁机组及外围设备表面的灰尘。 七、保持机房内的通风和照明设施良好。 电房倒闸操作制度 一、倒闸操作必须根据强电工程师或值班负责人命令，受令人复诵无误后执行。 发布命令应准确、清晰，使用正规操作术语和设备和双重名称（即设备名称和编号）。 发令全过程的听令报告都要做好记录。 二、停电拉闸操作，必须按照开关 → 负荷侧刀闸 → 母线侧刀闸顺序依次操作，送电合闸的顺序与 此相反。 如变压器需要停电时，应先停低压，后停高压；送电时先送高压，后送低压。 严防带负荷拉合隔离开关（刀闸）。 为防止误操作，高压电气设备都应加装防止误码操作的闭锁装置。 三、倒闸操作由操作人填写操作票，每张操作票只能填写一 个操作任务。 下列项目应填入操作票内： 应拉合的开关和刀闸。 检查开关和刀闸的位置。 检查接地线是否拆除。 检查负荷分配。 装拆接地线。 安装或拆 除 控制回路、电压互感器回路的保险器。 切实保护回路和检验是否确无电压等。 四、操作票应用钢笔或圆珠笔填写，票面应清楚整洁，不得任意涂改。 操作人和监护人应根据模拟图版对所填写的操作项目并分别签名，然后经值班负责人审核签名。 五、操作前应核对名称、编号和位置，操作中应认真执行监护复诵制。 按操作顺序操作，每操作一项，做一个记号“√”，全部操作完 毕后进行复查。 六、倒闸操作应由两人执行，其中一人对设备较为熟悉者作监护。 七、操作中发生疑问时，不准擅自更改操作票，不准随意解除闭锁装置，应立即向值班负责人或主管负责人报告，弄清楚后再操作。 25 八 、电气设备停电后，即是事故停电，在未拉开刀闸和做好安全措施以前，。