目标管理标准作业规程(doc46)-人事制度表格(编辑修改稿)

目标管理标准作业规程(doc46)-人事制度表格(编辑修改稿)内容摘要：

经济及风险论证： 物管远教网 －成本预测； 物管远教网 －利润预测； 物管远教网 －风险论证。 物管远教网 e) 本公司的优劣势分析； 物管远教网 f) 结论； 物管远教网 g) 实施工作进度预测表。 物管远教网 可行性论证报告书的编制要求： 物管远教网 a) “ 投资项目的基本情况 ” 要求较详细地列出拟投资项目的名称、地点、规模、现状等； 物管远教网 b) “ 影响投资的基本要素 ” 要求详细列出拟投资项目的对外合作条件和可能影响本次可行性研究的因素； 物管远教网 c) “ 技术、资源论证 ” 是可行性研究的重要论证之 一。 技术论证主要是对拟投资的项目进行技术方面是否可行、本公司是否具备投资的技术能力的详细论证，资源论证则是假定在已确定投资的前提下需要配备的人力、物力资源以及人力、物力资源的配置能力； 物管远教网 d) “ 经济论证 ” 是可行性论证的核心部分，编制时要求： 物管远教网 －详细测算出拟投资项目的前期投入成本和项目正常运转后的经营成本； 中国最大管理资源中心 第 14 页 共 46 页 物管远教网 －利润测算则是在测算完毕预期收入以后，依据收入测算出的预期投资利润、利润率和收益率； 物管远教网 － “ 风险分析 ” 要求对对外投资进行详细的盈亏平衡分析、现金流量分析、敏感性分析和必要的投资风险概率分析。 物管远教网 e） “ 投资的优劣势分析 ” 要求结合本公司的实际能力和上述的技术、资源、经济论证结果详细列出本公司对外投资时的优劣势要素；特别是对可能出现的各种隐忧应详细一一列出。 物管远教网 论证结果的处置 物管远教网 可行性论证结论出来后，总经理应召开经理办公会议或专题讨论会议，邀请有关专家 (必要时 )一道 对可行性论证的过程和结论进行评审。 物管远教网 评审认为可行性论证真实可靠结果可行的，总经理应在综合公司财力、物力、综合回报以及投资风险等因素的基础上做出拟选项目上与不上的审批： 物管远教网 a) 决定投资的，开始组成项目组开始投资准备工作； 物管远教网 b) 暂缓投资的，将前期已经做完的可行性论证报告书、立项建议书和评审报告书一并归档备用。 物管远教网 评审认为可行性论证论证不充分、不完 善的，应当交由可行性研究论证小组继续补充论证直至清晰完善。 物管远教网 可行性研究论证认为不可行的，论证小组应当将可行性研究报告书，连同各种原始凭证一并交总经理，由公司总经理决定是否归档保存。 物管远教网 对外参加公开招标竞争物业管理权的投资，在做完可行性论证后，应当由公司总经理组织编制物业管理投标书 (详见《物业管理投标方案编制标准作业规程》 )。 物管远教网 对外投资 (标 )金额在 50 万元以下的项目，在经理办公会议讨 论通过后由总经理批准；金额在 50 万元以上的对外投资，由经理办公会议讨论通过后报公司董事会讨论审批，批准后由总经理对外签约、组织、实施。 物管远教网 中国最大管理资源中心 第 15 页 共 46 页 记录 物管远教网 相关支持文件 物管远教网 物管远教网 物管远教网 4．物业管理投标方案编制标准作业规程 物管远教网 物管远教网 目的 物管远教网 规范公司对外参加 物业管理的投标工作，确保投标书的编制质量，为通过市场竞争拓展公司物业管理的规模打好基础。 物管远教网 适用范围 物管远教网 适用于物业管理公司对外承接物业时的投标书的编制工作。 物管远教网 职责 物管远教网 公司总经理负责对外投标书编制工作的组织安排和质量控制。 物管远教网 公司各职能部门抽调业务骨干组成投标书编制小组，负责投标书的具体编制工作。 物管远教网 程序要点 物管远教网 投标书编制小组的组织 物管远教网 公司在接到物业管理招标书邀请 (或议标书邀请 )后，由公司总经理召开经理办公会议决定是否参加投标竞争。 如决定参加投标，则应由公司总经理亲自挑选各部门业务骨干组成投标书编制小组，并由公司各部门负责组成对外投标小组，具体操作标书编制工作以外的其他工作 (详见《对外投资标准作业规程》 )。 物管远教网 投标书编制小组的分工如下： 物管远教网 a) 财务部抽调业务骨干负责开办费用、管理成本、预期效益的测算； 物管远教网 b) 管理处抽调业务骨干负责日常管理工作方案、难点、重点管理方案的拟定、编制； 物管远教网 中国最大管理资源中心 第 16 页 共 46 页 c) 办公室、人事部抽调业务骨干负责拟接项目的人员配置，设备、设施配置，以及编制投标方案资料的收集、提供； 物管远教网 d) 品质部抽调业务骨干负责管理目标、管理计划、质量保证措施、服务承诺的编制； 物管远教网 e) 经营部抽调业 务骨干负责及时全面地收集拟接项目的信息。 物管远教网 物业管理投标书的结构与内容 物管远教网 拟接物业的基本概况。 物管远教网 公司接管后准备采取的管理方式。 物管远教网 针对管理的难点、重点所采取的针对性措施。 物管远教网 为开展物业管理所配置的人力、物力资源。 物管远教网 开展物业管理一段时间后所力争达到的 管理目标。 物管远教网 为有效地提高物业管理水准所必要的服务承诺。 物管远教网 费用投入和成本测算。 物管远教网 经济效益分析 o 物管远教网 社会效益预测。 物管远教网 需要招标单位协助解决的问题 o 物管远教网 本公司的优势和长处 o 物管远教网 物业接管后的工作进度安 排 o 物管远教网 投标书的编制要求 物管远教网 “ 拟接管物业的基本概况 ” 要求详细列出拟接管物业的地理位置、环境、占地面积、建筑面积、栋数、层楼、楼宇结构特点、基本设施、设备、住户基本构成、验收移交情况等。 物管远教网 “ 准备采取的管理方式 ” 要求针对拟接管物业的自身特点编制出总体管理方案和分项管理方案。 物管远教网 对拟接物业的管理难点、重点应有针对性地列出具体的管理措施。 物管远教网 人力、物力资源要求详细列出： 物管远教网 a) 拟接管物业的组织架构； 物管远教网 中国最大管理资源中心 第 17 页 共 46 页 b） 拟接物业的人事定编和岗位设置、岗位描述； 物管远教网 c) 主要业务骨干的配置人选和人员素质介绍； 物管远教网 d) 为开展工作前期投入的设备、设施。 物管远教网 管理目标要求具体列出明确的总体目标和详细分项目标和目标要求有可操作性可考核性。 物管远教网 服务承诺要求针对小区业主的要求和物业管理服务的特点列出有鲜明特色的服务措施来。 物管远教网 费用投入和成本测算要求针对拟接小区的现状和管理要求、难度逐项测算出前期投入和管理成本。 物管远教网 经济效益分析要求按照物业管理 “ 以区养区、保本微利 ” 的特点详尽地计算出拟接物业后的经济效益。 物管远教网 投标书的编制程序 物管远教网 总经理依据经营 部收集到的拟接物业的信息和现场实地考察的结果给出编制投标书的原则和要求。 物管远教网 编制小组开始详细依照本规程 4． 3 条的要求逐条完成单项编制工作。 物管远教网 总经理在单项工作编制完毕后开始组织汇编。 物管远教网 汇编后打印、装订成册报总经理审批 (大的项目尚需报董事会批准 )。 物管远教网 记录 物管远教网 相关支持文件 物管远 教网 《人事定编管理标准作业规程》 物管远教网 附录 物管远教网 《物业管理成本测算法》 (略 ) 物管远教网 物管远教网 物管远教网 5 物业接管标准作业规程 物管远教网 物管远教网 目的 物管远教网 中国最大管理资源中心 第 18 页 共 46 页 规范物业接管工作，确保接管工作完善、 物管远教网 适用范围 物管远教 网 适用于物业管理工作对外接管物业工作。 物管远教网 职责 物管远教网 公司总经理负责物业接管工作的组织、安排。 物管远教网 公司接管小组具体负责依据本规程实施物业的接管工作。 物管远教网 程序要点 物管远教网 物业接管工作流程 物管远教网 物管远教网 按照现行物业管理法规的规定，在房地产开发建设完 毕后业主委员会尚未成立前，发展商可以自己选择物业管理公司来接管已建成通过竣工验收的物业。 已成立业主委员会的小区／大厦工业区，由业主管理委员会依照法规选择委托物业管理公司接管物业。 物管远教网 委托接管物业，发展商／业主管理委员应当同选择的愿意接管的物业管理公司签订《物业管理委托合同书》。 物管远教网 当物业管理公司同发展商／业主委员会达成一致时，公司总经理应当同托管方签订好正式的《物业管理委托合同》。 物管远教网 《物业管理委托合同》签订后，总经理应立即下令筹备接管项目物业管理处。 物业管理处的筹备工作包括以下内容： 物管远教网 依照《组织架构和岗位设施标准作业规程》确定物业管理处的组织架构和岗位设置。 物管远教网 依照《人事定编标准作业规程》结合接管物业的实际情况确定管理处的员工定编。 物管远教网 依照《转正／晋升／调薪／降级标准作业规程》，任命管理处经理／副经理、管理处各部门主管／副主管。 物管远教网 依照《员工招聘管理标准作业规程》，向社会公开招聘一部份员工初步达到定编。 物管远教网 依照《培训管理标准作业规程》全方位、高密度地进行员工培训。 中国最大管理资源中心 第 19 页 共 46 页 物管远教网 提前派各专业业务骨干进入接管物业跟踪工程的收尾竣工和设备安装调试工作，为接管验收和日后管理作好准备。 物管远教网 依照所接管物业的特点和实际情况编制《物业管理方案》： 物管远教网 a) 确定物业管理服务费的收费标准和收费方案； 物管远教网 b) 确定物业管理前期固定资产投入明细和流动资金额度； 物管远教网 c) 确定物业管理水、电、气、电话、有线电视的收费方案 (代收代缴方案 )； 物管远教网 d) 确定保安、消防的具体管理方案和成本指标； 物管远教网 e) 确定清洁管理方案和成本指标； 物管远教网 f) 确定园林绿化管理方案和成本指标； 物管远教网 g) 确定机电维修保养管理方案和成本指标； 物管远教网 h) 确定公共事务管理方案和成本指标； 物管远教网 i) 确定内部控制管理方案和成本指标； 物管远教网 j) 同公司签订目标管理责任书。 物管远教网 在物业开发建设竣工验收完毕具备人住和接管条件时，公司总经理应适时组建物业接管验收小组对接管物业进行详细的验收 (详见《物业接管验收标准作业规。