物业管理二十一典型案例汇编(doc16)-管理案例(编辑修改稿)

物业管理二十一典型案例汇编(doc16)-管理案例(编辑修改稿)内容摘要：

0 上旬，该小区用户因长期没有交电费，供电部门停止了供电，致使该小区 7层以上依靠增压水泵供水的住户没有水吃。 电费到底应该由谁来承担，物业公司和业主委员会各持已见。 为此，业主拒交物业管理费，物业公司以没能履行合同为由将业主委员会告上法庭。 业主委员会反诉状称 “被告（悦来物业公司）不履行委托合同，造成居民住宅区及商场二楼垃圾成堆，臭气熏天，偷盗现象时常发生，严重 中国最大的管 理 资料下载中心 (收集 \整理 . 大量免费资源共享 ) 第 7 页 共 15 页 影响了广大业主的身心健康和家庭财产的安全 ”。 蚌埠市中区法院民庭于 2020 年 3 月 25 日审理了这桩合同违约案。 最后双方同意调 解后宣布庭审结束。 这明显是一宗互相推委的案例，双方都有责任，两个单位都是作为服务者都没有很好的做好自己的职能工作，没有协调好双方的工作关系进而给住户带来了麻烦这是不应该的。 住户拒交室内维修费用怎么办 …… 案例八、住户洗菜池下水管堵塞，住户以维修未使用任何材料为由，拒不交费 …… 去年年底，某大厦 6 楼一住户洗菜池下水管堵塞，电话委托管理处维修班疏通。 维修人员及时赶到现场。 由于下水管堵塞严重，在 6 楼疏通不开，又转到 5 楼，从下水管检查孔反向往上清疏。 经过 3 个多小时的努力，管道彻底疏通了。 疏通中从 下水管里掏出不少沙子、白灰和油漆块，证明堵塞是该住户装修造成的。 谁知当维修人员收取 40 元维修费用时，该住户以维修未使用任何材料为由，拒不交费，并振振有辞地说，自己装修完刚入住，别的楼房都有一年保修期，他也应当住满一年后再交费。 情况反映到管理处，主管领导上门做工作。 首先，征询该住户对维修人员文明用语、工作态度、维修质量的意见，他均表示满意（选择这一话题切入，自然贴切，同时也避免了客户为拒绝交费再横生节枝）。 然后，便耐心地给他解释入伙与入住、公用部位与自用部分的区别，依据 中国最大的管 理 资料下载中心 (收集 \整理 . 大量免费资源共享 ) 第 8 页 共 15 页 有关法规向其说明大厦已入 伙多年，早就不存在保修期，室内维修发生的包括人工费在内的所有费用，都要由业主住户承担（如果能事先说明需要收费及收费标准，效果可能更好），并在核对这次疏通下水管工作量的基础上，进一步申明收取 40 元维修费，已给予了相当的优惠。 这位住户觉得主管说得有理有据、合情合理，消除了误解，便愉快地交付了应付的维修费用。 点评：即使在市场已经相当发育的地区，亦有相当一部分业主用户对物业管理法规缺乏足够的理解。 物业公司应当善于利用多种渠道做宣传工作，向业主用户普及物业管理法规知识。 通过提高他们对物业管理的认知度， 为自己管理服务的顺利实施铺路。 案例九、法院封家电全家住宾馆 不缴费的业主，并非因为家庭经济状况差。 家住长宁的某业主，住别墅，请保姆，夫妻每人一辆车，另外还备一辆 “宝马 ”，却拖欠物业管理费、水电费一年多。 去年 8 月，长宁法院判决生效后，他依然拒不执行。 法院上门执行，封了其家中的空调、冰箱。 第二天，他就把钱送到法院，但根据规定三天后才可以启封。 夏天天热不能用空调，家里是没法住了，一家人只好住宾馆。 从此，该小区所有业主均按时缴费，物业管理费的收缴率达到 100％。 物业公司感动之余，给法院送来一面锦旗：“秉公 办事，执法如山 ”。 案件回顾 原告（物业公司） ———业主以电费价格高为由，拒绝缴纳电费；水费也未缴纳；并以各种理由拒绝缴纳物业管理费。 我们曾多次上门催 中国最大的管 理 资料下载中心 (收集 \整理 . 大量免费资源共享 ) 第 9 页 共 15 页 讨，对电费价格也作了必要的解释，但被告仍拒绝缴纳。 为此，要求法院判令业主缴纳物业管理费 12319 元、电费 7071 元、水费 1215 元，并缴纳所欠物业管理费的滞纳金。 被告（某业主） ———对拖欠的物业管理费时间及对原告提供的电费、水费实用数均无异议，承认物业公司也催讨过。 不缴纳物业管理费、电费、水费的原因是原告收费不规范，收取的电费、水费超 过国家规定的收费标准。 另外，前期物业管理阶段，收费标准未经物价局核准，物业公司无权主张；另外，拖欠的电费、水费已过诉讼时效。 法院 ———经审理查明，原告接受开发商的委托，从事前期物业管理，物业管理费每月每平方米建筑面积 元；业委会成立后，双方约定仍按区物价局核定的这一。